Podcast : faire construire une maison pour investir ou pour louer

L’immobilier est toujours perçu comme une valeur refuge pour investir, une valeur patrimoniale. Mickaël Protzenko Directeur Commercial et Marketing pour Lamotte Maison Individuelle, vous livre ici toutes les informations nécessaires les investisseurs qui souhaitent faire construire une maison pour la louer ou dans le cadre d’un placement financier.

Pourquoi est-il pertinent d’imaginer un tel placement ?

Le placement pierre, comme il est souvent nommé, a toujours été le placement préféré des Français. Le placement dans l’immobilier l’est encore plus aujourd’hui, pour plusieurs raisons :

• Les rendements de l’assurance-vie sont proches de zéro, donc la collecte sur ces placements a baissé de manière très importante ces 3 dernières années.
• Il n’y a pas aujourd’hui d’alternative crédible, sauf à prendre des risques très importants. La bourse qui est un placement qui a beaucoup intéressé les Français est aujourd’hui un placement très volatil avec peu de visibilité à court ou à moyen terme.
• Donc, si l’on veut avoir aujourd’hui un rendement correct, sans prendre trop de risques, il ne reste qu’un investissement : la pierre.

Comment fonctionne l’investissement immobilier ?

Les investisseurs préfèrent investir dans une maison plus que dans un appartement et cela pour 2 raisons principales :

• Le coût est inférieur sur l’investissement global, y compris les frais d’entretien liés à la copropriété qui sont parfois très élevés.
• Les futurs locataires, s’ils ont le choix, vont privilégier une maison individuelle plutôt que d’habiter dans un appartement. La crise de la COVID – 19 n’a fait que renforcer cette position.

Idéalement, l’investisseur va se tourner vers une solution clefs en main, proposée par un professionnel de l’investissement locatif. Sur la partie promotion immobilière dans le cadre de l’achat d’un appartement, les choses peuvent être simples car tout est assez clair. En ce qui concerne l’achat d’une maison, c’est un peu différent. En effet, dans le cadre d’un contrat de construction en maison individuelle (CCMI), les actes d’achat du terrain et de la maison sont séparés. Il y a donc déjà 2 signatures ce qui peut contribuer à rendre les choses un peu plus compliquées.

La solution clefs en main, toujours dans le cadre d’un CCMI, propose le service terrain, le service maison et permet de proposer au client une commune et ses services, pensés pour le futur locataire, avec un plan, un terrain, le montant des frais et donc le coût global de l’opération.

Construire une maison pour louer permet-il d’avoir accès à des avantages fiscaux ?

Il y avait jusqu’à présent un avantage fiscal prépondérant, qui était le Pinel. Il a été supprimé cette année pour la maison individuelle. Il ne reste donc désormais que la solution du déficit foncier. Un système bien connu qui fonctionne depuis de nombreuses années. Il n’y a pas de défiscalisation à proprement parler, mais il est néanmoins possible de créer un déficit foncier qui pourra s’imputer sur les revenus fonciers futurs. Pour autant, il ne faut pas aujourd’hui raisonner uniquement sur l’avantage fiscal.

Sans dénigrer un investissement traditionnel en appartement en loi Pinel, l’investisseur doit penser qu’il va certes défiscaliser, mais aussi générer de nouveaux revenus, avec les loyers qui entrent dans la base imposable. Si l’investisseur est fortement imposable, ceci peut le faire changer de tranche et donc payer plus d’impôts. Une fois que l’avantage Pinel a disparu, les loyers demeurent et il faudra payer des impôts, voire refaire un Pinel pour pouvoir tenter de faire une opération blanche.

Dernier point, le coût global d’une opération en appartement est bien plus élevé qu’en maison individuelle. Donc lorsque l’on pose l’équation à plat et que l’on fait une simulation financière sur 20 ans, on s’aperçoit rapidement que l’effort d’épargne pour une maison individuelle est bien moindre que pour un appartement, donc la rentabilité est supérieure.

Comment s’assurer de faire le bon investissement et garantir la rentabilité de cette construction ?

En complément des informations précédentes, il est important de s’adresser à un professionnel. Car ce n’est pas l’addition d’un terrain et d’une maison qui va rendre cet investissement rentable. La réflexion en amont est indispensable :

• Sur la localisation
• Sur l’évolution potentielle du marché dans la localité
• Sur l’architecture
• Sur les matériaux utilisés pour éviter une usure prématurée
• Sur la fonctionnalité de la maison qui fera que les locataires vont rester et éviter ainsi les vacances locatives.

Il faut donc s’adresser à quelqu’un qui a l’habitude de travailler ce segment, car tout le monde n’est pas à même de vendre un investissement locatif sur la base d’une maison et d’un terrain.

Comment gérer durablement notre bien immobilier ?

Il faut là encore le confier à un professionnel qui a l’expérience. Le Groupe Lamotte dispose d’une branche location transaction qui propose un ensemble de dispositions pour sécuriser l’investisseur. Cela vient s’ajouter au travail déjà réalisé et permet de se lancer en toute tranquillité et en toute sécurité.

2 options sont donc possibles :

• Vous gérez vous-même votre bien, en trouvant le locataire et en le sélectionnant selon vos critères.
• Soit vous vous adressez à un professionnel dont c’est le métier, en associant des assurances pour vacances ou carences locatives afin d’éviter les mauvaises surprises. Mais quand le bien a été suffisamment pensé en amont il y a peu de risques, c’est là toute la valeur ajoutée des professionnels.

En conclusion, la pierre reste le placement préféré des Français et les professionnels sont à vos côtés pour sécuriser vos investissements alors lancez-vous !