Le dispositif Pinel en 2024
Publié le: 22 janvier 2024
L’année 2024 marque la fin annoncée du dispositif Pinel, prévue pour le 31 décembre prochain. Depuis ce 1er janvier, les taux de réduction fiscale du Pinel ont baissé. Les conditions du Pinel+ restent en revanche les mêmes. Nouveaux taux, évolution récente du zonage ABC, modification des plafonds de ressources pour les locataires et des plafonds de loyer… Présentation des changements pour les investisseurs.
Sommaire :
Rappel des objectifs du Pinel
Focus sur les changements du Pinel en 2024
L’évolution des plafonds de ressources et de loyer
Les critères du Pinel à taux plein
Présentation du Pinel breton et de ses particularités
Nos opportunités d’investissement locatif
Les fondements et objectifs du dispositif Pinel
Introduit en 2014, avec la Loi de Finances pour 2015, le Pinel est un dispositif d’incitation fiscale auprès des particuliers investisseurs afin de favoriser la construction de logements neufs et le marché locatif.
Le dispositif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt sur le prix d’achat d’un logement destiné à la location, au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, sous certaines conditions :
- le plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- un niveau minimal de performance énergétique ;
- un logement construit dans une zone avec un déséquilibre constaté entre l’offre et la demande ;
- une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, avec prorogation possible jusqu’à 12 ans.
Les principaux changements du Pinel en 2024
Suite à l’adoption de la Loi de Finances pour 2021 (article 168), le Pinel a été prolongé de 3 ans, jusqu’au 31 décembre 2024, avec des taux de réduction fiscale dégressifs sur le prix de revient du logement neuf pour 2023 et 2024.
De plus, la mise à jour des zones tendues en octobre 2023 a sensiblement modifié les communes et territoires où réaliser un investissement locatif et profiter des avantages de la loi Pinel. Pour rappel, seules les zones classées A, A bis et B1 sont éligibles au Pinel.
La baisse des taux de défiscalisation
Au 1er janvier 2024, et après une première baisse des taux de défiscalisation en 2023, les taux du Pinel classique ont à nouveau été réduits. Le principe d’un taux croissant selon la durée d’engagement de location (6, 9 ou 12 ans) reste en revanche valable.
| DURÉE D’ENGAGEMENT DE LA LOCATION | RÉDUCTION D’IMPÔT (ACHAT EN 2023) | RÉDUCTION D’IMPÔT (ACHAT EN 2024) |
|---|---|---|
| 6 ans | 10,5% du prix de revient(1) | 9% |
| 9 ans | 15% | 12% |
| 12 ans | 17,5% | 14% |
(1) Le calcul du prix de revient d’un bien immobilier prend en compte le prix d’achat et les frais de notaire (émoluments, débours et taxes). Ainsi, si un investisseur fait l’acquisition d’un appartement neuf d’une valeur de 250 000€ avec 5 000€ de frais d’actes notariés, la réduction fiscale s’appliquera sur 255 000€.
Zonage ABC : quelques changements de zones éligibles
Défini par le Code de la construction et de l’habitation (article D304-1), le système de zonage ABC répartit les communes françaises en cinq catégories, selon le « déséquilibre entre l’offre et la demande de logements », par ordre décroissant de tension. Les zones géographiques A, A bis et B1 sont définies comme « tendues », la catégorie B2 est « en déséquilibre » et la C considérée comme « non tendue ».
Cet indicateur, qui tient compte des prix immobiliers et du niveau des loyers d’habitation, est entre autres « utilisé pour le périmètre d’éligibilité et pour les barèmes applicables (plafonds de loyer et/ou de ressources) aux aides relatives à l’investissement locatif » comme le Pinel, mais aussi le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Début octobre 2023, suite à un décret gouvernemental, ce classement a évolué et connu une révision partielle. Ce sont principalement les grandes métropoles et les villes du littoral anciennement en zone B1 qui ont fait l’objet d’un reclassement et sont passées en catégorie A, comme Bordeaux, Toulouse, La Rochelle, Aix-les-Bains, La Baule…
Loi Pinel 2024 : les plafonds de ressources et de loyer
Les plafonds de ressources pour les locataires en 2024
Les revenus des (futurs) locataires font partie des critères d’éligibilité à respecter avec le Pinel. Ainsi, le bien immobilier à louer dans le cadre du Pinel ne peut accueillir que des occupants aux ressources modestes ou intermédiaires.
Pour établir si les locataires répondent au plafond légal de ressources, il faut se baser sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2, calculé à partir du revenu net imposable de chaque foyer. À compter du 1er janvier 2024, et dès la mise à jour annuelle des plafonds (généralement courant au mois de mars), il faut prendre en compte le RFR de l’année 2022.
Ci-dessous le tableau récapitulatif des ressources annuelles maximum par foyer fiscal, pour un bail conclu en 2023 (France métropolitaine).
| Composition du FOYER FISCAL | ZONE A BIS | ZONE A | ZONE B1 |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € |
| Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
| + 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € |
| + 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € |
| + 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € |
| + 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € |
Vous souhaitez comprendre comment se calcule le revenu fiscal de référence sur votre avis d’imposition ? Retrouvez toutes les informations utiles sur le site du Ministère de l’Économie et des Finances.
Les plafonds de loyer à respecter par zone
Le respect des plafonds de loyer est aussi l’un des critères d’éligibilité à prendre en compte pour bénéficier des avantages du Pinel. Les plafonds légaux dépendent à la fois du lieu du logement et de sa surface habitable.
La surface habitable correspond à la surface réelle où les occupants vont vivre au quotidien. Selon le Code de la construction et de l’habitation (article R. 111-2), elle est définie comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Les parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre sont également exclus de la surface habitable.
Voici les plafonds mensuels de loyer au m², charges non comprises, pour les baux conclus ou renouvelés ces deux dernières années.
| Localisation du logement à louer | plafonds de Loyer (2022) | plafonds de Loyer (2023) |
|---|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € | 18,25 € |
| Zone A | 13,09 € | 13,57 € |
| Zone B1 | 10,55 € | 10,93 € |
| Zone B2 (sur agrément) | 9,17 € | 9,50 € |
Bon à savoir : les plafonds de loyer varient en fonction de la surface habitable du logement. Pour compléter ce tableau, il convient donc d’appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement -> 0,7 + 19/S.
Comment profiter du Pinel à taux plein ?
Par opposition au Pinel classique, il existe des variantes du dispositif qui permettent de continuer à bénéficier du taux plein, à savoir respectivement 12, 18 et 21% de réduction d’impôt, en cas d’engagement de location pour une durée de 6, 9 et 12 ans. C’est le cas du Pinel+. Explications.
Les critères de situation et de qualité du Pinel+
Le Pinel+, aussi appelé Pinel plus ou Super Pinel, est défini par l’article 168-II de la Loi de Finances pour 2021 et par le décret n° 2022-384 (paru au Journal officiel le 18 mars 2022). Il introduit de nouveaux critères pour conserver le taux plein de réduction fiscale.
Pour être éligibles au taux plein du Pinel, les logements neufs doivent :
- être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et que le QPV se trouve dans une commune en zone Abis, A ou B1 ;
- OU respecter des critères cumulatifs de qualité d’usage et de performance énergétique et environnementale.
Comment cumuler critères de qualité d’usage et de performance énergétique ?
Comme l’indique le décret n° 2022-384, tout logement éligible au Super Pinel a pour obligation d’atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation en vigueur, à savoir la RE 2020.
Les logements Pinel+ doivent également présenter un certain niveau de qualité d’usage et de confort, que voici, par typologie d’appartement.
| Type d’Appartement | Surface habitable minimale | surface minimale des espaces extérieurs privatifs | Double orientation |
|---|---|---|---|
| T1 | 28 m² | 3 m² | Non |
| T2 | 45 m² | 3 m² | Non |
| T3 | 62 m² | 5 m² | Oui |
| T4 | 79 m² | 7 m² | Oui |
| T5 | 96 m² | 9 m² | Oui |
Bon à savoir : les logements acquis ou construits en 2024 devront par ailleurs présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A.
Le Pinel breton, un dispositif dérogatoire à titre expérimental
Lancé dans le cadre de la Loi de Finances pour 2020 (article 164), le Pinel breton est une expérimentation régionale unique sur le territoire.
Une expérimentation régionale prorogée jusqu’à fin 2024
Ce dispositif dérogatoire accordé à titre expérimental, initialement ouvert aux investissements réalisés entre le 1er avril 2020 et le 31 décembre 2021, a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 par l’article 92 de la Loi de Finances pour 2022.
Pinel breton vs. Pinel national : les différences
Dispositif régional unique en France, le Pinel breton se distingue du Pinel classique à travers quatre caractéristiques :
- le périmètre des territoires éligibles est défini par la préfète de région ;
- des communes ou parties de communes peuvent être éligibles ;
- la modulation des plafonds de loyer est presque générale (5 niveaux de plafonds à ne pas dépasser) ;
- une déclaration doit être faite par le propriétaire bailleur.
Les parties de communes correspondent à des quartiers ou zones IRIS (Ilots Regroupés pour l’Information Statistique) selon l’INSEE.
Les zones et communes éligibles au Pinel breton
Le Pinel breton s’applique dans 58 communes ou parties de communes de la région :
- les 25 communes en zones B1 de Rennes Métropole (hors Rennes) ;
- 24 communes avec 126 IRIS ;
- 10 communes avec 48 carreaux (carroyage INSEE couvrant 200m sur 200m).
La liste complète des zones éligibles au Pinel breton est à consulter sur le site Geoportail.fr.
Les opportunités d’investissement locatif avec Lamotte
Le reclassement pour de meilleurs revenus locatifs
Avec le changement de zonage intervenu à l’automne, de nouvelles opportunités se sont créées dans les communes reclassées en catégorie A. Le reclassement de certaines communes en zone A offre ainsi la possibilité aux investisseurs d’augmenter les plafonds de loyer et donc de percevoir des revenus supérieurs à ceux initialement prévus.
Par exemple : Mérignac (Gironde) a intégré fin 2023 la liste des zones tendues. La commune désormais classée en catégorie A est ainsi considérée comme une zone géographique où le déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements est le plus fort.
Cette classification selon le nouveau zonage ouvre de meilleures perspectives de revenus aux (futurs) propriétaires bailleurs de notre programme Luméa à Mérignac.
Nos autres programmes neufs où investir en Pinel
Sur les autres régions du territoire, nous vous proposons d’autres opportunités pour investir en locatif et profiter de la dernière année du Pinel.
N’attendez pas pour contacter nos conseillers et vous renseigner sur les opportunités à saisir au sein de ces programmes immobiliers neufs éligibles au Pinel !