Nouveau zonage ABC : les conséquences sur le logement
Publié le: 6 octobre 2023
Le 3 octobre, de nouvelles communes ont été ajoutées à la liste des zones tendues. Cette annonce gouvernementale faite dans le cadre du zonage ABC vise à soutenir la production de logements neufs et l’investissement locatif sur ces territoires et faire bénéficier les nouveaux acquéreurs du prêt à taux zéro (PTZ) à compter de 2024. Qu’est-ce que le zonage ABC ? Quelles sont les communes concernées par le reclassement ? Quelles sont les conséquences en matière d’immobilier neuf ? Nos réponses.
Sommaire :
Zonage ABC : présentation et évolution
Les principales zones par catégorie
Les critères d’application du zonage
Nouveauté : le reclassement du zonage ABC
Les nouvelles communes en zone tendue
Quelles conséquences en matière de logement ?
Qu’est-ce que le zonage ABC ?
Créé en 2003, dans le cadre du dispositif d’investissement locatif dit « Robien », et intégré dans l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, le zonage ABC classe les communes du territoire national « en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements ».
Ce classement, qui s’appuie sur les prix immobiliers et le niveau des loyers d’habitation, comprend cinq catégories de zones géographiques (A, A bis, B1, B2 et C), par ordre décroissant de tension. Les catégories A, A bis et B1 sont considérées comme « tendues ». La zone B2 est définie comme « en déséquilibre » et la zone C comme « non tendue ».
Depuis sa création en 2003, le zonage a été refondu à plusieurs reprises (2006, 2009 et 2014). Le classement a également connu de deux révisions partielles en 2019 et en 2022.
Les principales zones historiques du classement
Le niveau de tension du marché immobilier sur un territoire se mesure par l’équilibre – ou plutôt le déséquilibre – entre l‘offre et la demande de logements. La tension immobilière tient compte à la fois des dynamiques territoriales (bassins de vie, évolution de la démographie) et d’indicateurs comme les prix de l’immobilier et le niveau des loyers.
C’est ainsi que le périmètre du zonage ABC a été historiquement défini.
| Classement | Communes et zoneS GÉOGRAPHIQUES |
|---|---|
| Zone A | Agglomération de Paris Côte d’Azur Partie française de l’agglomération genevoise Agglomérations ou communes où les loyers et prix des logements sont très élevés (comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier) |
| Zone A bis | Paris 75 communes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise |
| Zone B1 | Grandes agglomérations et communes où les loyers et prix des logements sont élevés (comme Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Grenoble) Villes chères (comme Annecy, La Rochelle, Bayonne) Autres communes de la grande couronne parisienne (non situées en zone A ou A bis) La Corse Les départements d’Outre-Mer (DOM) |
| Zone B2 | Autres communes de Corse (non situées en zone A ou B1) |
| Zone C | Le reste du territoire national |
Quels sont les critères et dispositifs d’application du zonage ABC ?
En matière de logement, le zonage ABC est notamment utilisé pour déterminer l’éligibilité et les barèmes applicables aux aides relatives :
- à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie, Loc’avantages, Louer abordable) ;
- à l’accession à la propriété (prêt social location-accession, prêt à taux zéro, TVA à taux réduit en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville, bail réel solidaire) ;
- au logement locatif intermédiaire.
Par ailleurs, le zonage ABC s’applique aussi pour fixer les plafonds de loyer des logements sociaux financés par le Prêt Locatif Social (PLS).
Reclassement du zonage ABC : les annonces
Mardi 3 octobre 2023, Bruno Le Maire (ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique), Christophe Béchu (ministre de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires de France), Patrice Vergriete (ministre délégué au Logement) et Thomas Cazenave (ministre délégué chargé des Comptes Publics) ont annoncé la signature d’un arrêté qui vise à modifier le classement de plus de 200 communes au titre du zonage ABC.
Le reclassement des 209 communes du territoire concernent au global près de 4,5 millions d’habitants. De plus, avec cette annonce, 154 communes – qui étaient précédemment classées en zone B2 ou C – intègrent le secteur de la zone tendue (B1 ou A).
Le changement de catégorie de ces communes, qui entre en vigueur avec l’arrêté du 2 octobre 2023 modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation, s’explique par « une augmentation rapide des prix de vente et de loyers mesurés par les indicateurs de suivi mis en place ».
La nouvelle répartition des villes par zone
L’arrêté gouvernemental fait donc intégrer de nouvelles communes dans la liste des « zones tendues », parmi lesquelles des villes de la façade atlantique, du littoral manchois, situées à la montagne, ainsi que certaines villes moyennes.
Quelques exemples de reclassement dans le tableau ci-dessous* (avec leur ancien classement).
| ZOne A | Zone B1 |
|---|---|
| La Rochelle (Charente-Maritime) – B1 | Valserhône (Ain) – B2 |
| Toulouse (Haute-Garonne) – B1 | Dinan, Plérin (Côtes-d’Armor) – B2 |
| Bordeaux, Mérignac, Le Bouscat (Gironde) – B1 | Pléneuf-Val-André (Côtes-d’Armor) – C |
| Andernos-les-Bains, Lège-Cap-Ferret (Gironde) – B2 | Brest, Guipavas, Le Relecq-Kerhuon (Finistère) – B2 |
| La Baule-Escoublac, Le Pouliguen (Loire-Atlantique) – B1 | Saint-Brevin-les-Pins, Saint-Michel-Chef-Chef (Loire-Atlantique) – B2 |
| Strasbourg (Bas-Rhin) – B1 | Avrillé, Cholet, Trélazé (Maine-et-Loire) – B2 |
| Caluire-et-Cuire, Sainte-Foy-lès-Lyon (Rhône) – B1 | Arzon, Carnac, Séné, Larmor-Plage, Ploemeur, Sarzeau (Morbihan) – B2 |
| Aix-les-Bains (Savoie) – B1 | Lorient, Vannes (Morbihan) – B2 |
| Annecy, Sallanches, Thonon-les-Bains (Haute-Savoie) – B1 | Bourg-Saint-Maurice (Savoie) – C |
* Source : Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires
Quels effets pour les propriétaires et locataires ?
Les annonces faites par le gouvernement ont plusieurs conséquences en matière d’accession à la propriété, d’investissement locatif ou plus simplement d’accès au logement. Certains effets concernent l’ensemble des communes reclassées (209 au total) tandis que d’autres ne s’appliquent qu’aux communes qui viennent de passer des catégories C ou B2 aux catégories B1 ou A.
Soutien à la construction de logements neufs, développement des logements abordables, aide à l’accession… Le point sur les effets du reclassement des communes.
Les conséquences dans les 209 communes reclassées
Le reclassement annoncé tend à améliorer l’équilibre économique des opérations pour les constructeurs immobiliers. Il doit apporter un impact positif sur la construction de logements dans les plus de 200 communes reclassées.
De plus, la demande pour certains types de logements va être élargie. Ainsi, le bail réel solidaire (BRS) y sera accessible à davantage de personnes, avec des plafonds de prix ajustés selon la tension foncière observée sur ces communes. Et afin d’élargir l’éligibilité des ménages au BRS, les plafonds de ressources devraient être prochainement actualisés.
Les conséquences dans les 154 nouvelles communes en zone B1 ou A
En ce qui concerne les 154 communes qui intègrent les zones B1 ou A, elles pourront dorénavant accueillir du logement locatif intermédiaire. Ces logements destinés aux classes moyennes présentent des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local dans le privé, notamment dans le cadre d’un investissement Pinel.
Produits par des opérateurs institutionnels, les logements locatifs intermédiaires s’adressent notamment aux salariés, jeunes actifs, fonctionnaires et autres travailleurs clés. Ces logements peuvent aussi être pris à bail par des entreprises privées ou des organismes publics afin de loger leurs collaborateurs. Une manière de renforcer le lien entre l’emploi et le logement.
Autre nouvelle induite par le reclassement : les ménages qui envisagent d’acheter un logement dans l’une de ces 154 communes vont pouvoir bénéficier du nouveau prêt à taux zéro à partir de l’an prochain. En effet, le PTZ va se recentrer sur les zones les plus tendues en 2024, en excluant les zones B2 et C du dispositif. La mesure a pour objectif de soutenir les ménages de la classe moyenne qui souhaitent devenir propriétaires, dans les communes où les besoins de logements sont considérés les plus forts.
OUi à l’immobilier positif !