Tout savoir sur le dispositif Pinel en 2023

Publié le 13 janvier 2023

Malgré l’évolution des taux de réduction fiscale au 1er janvier 2023, le dispositif Pinel reste un levier particulièrement attractif pour les particuliers ayant un projet d’investissement locatif. Présentation des nouveautés du Pinel 2023, avec un focus sur le dispositif Pinel+.

Immobilier neuf - Pinel 2023 - Lamotte
Crédit photo : © Dimitri Lamour

Le Pinel, c’est quoi ?

Le dispositif Pinel, qui porte le nom de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, est une incitation fiscale que l’État propose pour favoriser la construction de logements dans les zones où il y a des besoins. Par ce texte législatif, les particuliers qui investissent dans l’immobilier neuf peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le prix de revient du bien, à condition qu’il soit destiné à du locatif en résidence principale (et sous réserve d’autres conditions à respecter).

Introduit le 1er septembre 2014, dans le cadre de la Loi de Finances pour 2015, le Pinel définit un taux de réduction fiscale, selon la durée d’engagement de mise en location du bien.

Depuis le 1er janvier 2021, le Pinel d’applique uniquement aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, c’est-à-dire aux appartements neufs.

Quels changements pour le Pinel en 2023 ?

Cette année, conformément à l’article 168 de la Loi de Finances pour 2021, les taux du Pinel évoluent. Si le dispositif de réduction fiscale reste en vigueur pour tout achat d’un appartement neuf (jusqu’au 31 décembre 2024), les taux sont dégressifs.

Durée d’engagement de la locationANCIENNE Réduction d’impôt (JUSQU’EN 2022)RÉDUCTION D’IMPÔT (ACHAT EN 2023)RÉDUCTION D’IMPÔT (ACHAT EN 2024)
6 ans12% du prix de revient(1)10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%

(1) Le prix de revient d’un bien immobilier est calculé sur le montant du prix d’achat, auquel il faut ajouter les frais d’actes notariés. Par exemple, pour un appartement neuf acheté 300 000€ avec 6 000€ de frais d’acquisition, la réduction fiscale s’applique sur 306 000€.

Les critères toujours en vigueur pour le Pinel

Jusqu’à présent, le respect de plusieurs critères était nécessaire pour disposer du Pinel classique. Dans la limite de deux investissements annuels, d’un plafond global de 300 000 euros (prix d’achat) et de 5 500 euros par m² de surface habitable, les conditions suivantes sont toujours à respecter :

  • un logement construit dans une zone tendue (Abis, A, et B1) ;
  • un logement loué vide (non meublé) au titre d’habitation principale ;
  • une durée initiale de location de 6 ans minimum ;
  • le plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
  • un niveau global de performance énergétique conforme au label BBC ou à la RT 2012 ;
  • un début de location au plus tard un an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition.

Pinel 2023 : les plafonds réglementaires et conditions de location

L’attribution de la réduction fiscale est soumise au respect de plafonds de loyer et de plafonds de ressources côté locataire.

En métropole, le loyer mensuel ne doit pas dépasser, sur la surface utile(2), les plafonds suivants (charges non comprises) :

  • 10,55 € / m² dans la zone B1 ;
  • 13,09 € / m² dans la zone A ;
  • 17,62 € / m² dans la zone A bis.

En Outre-mer, ces plafonds sont de l’ordre de 10,74 ou 12,87€ au m², selon la localisation du bien loué.

Ces plafonds dépendent par ailleurs de la surface du logement, car un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S, S étant la surface) doit être appliqué pour s’adapter à la réalité du marché locatif. Par exemple, pour un logement de 40m², avec un balcon de 6 m², le coefficient sera de : 0,7 + 19/43 soit 1,142. Si le logement est sité en zone B1, le loyer sera donc plafonné à 10,55€ x 1,142 soit 12,05 euros par m². Plus d’informations sur le site de l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL).

(2) La surface à prendre en compte correspond à la surface habitable, c’est-à-dire la surface de plancher construite, avec la moitié – dans la limite de 8m² par logement – de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …) dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. La superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, et autres locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m est exclue du décompte de la surface habitable.

Les plafonds de loyer et de ressources imposés par la loi Pinel ne sont pas encore connus pour l’année 2023. À l’heure actuelle, ce sont donc les plafonds 2022 qui restent en vigueur(3).

Logement à louer : le plafond de ressources des locataires

PLAFOND DE Ressources par FOYER FISCALZONE A BISZONE AZONE B1
Personne seule39 363 €39 363 €32 084 €
Couple58 831 €58 831 €42 846 €
+ 1 personne à charge77 120 €70 718 €51 524 €
+ 2 personnes à charge92 076 €84 708 €62 202 €
+ 3 personnes à charge109 552 €100 279 €73 173 €
+ 4 personnes à charge123 275 €112 844 €82 465 €
Personne à charge supplémentaire+ 13 734 €+ 12 573 €+ 9 200 €

(3) Pour déterminer si les locataires ne dépassent pas le plafond légal de ressources, c’est le revenu fiscal de référence de l’année n-2 qui doit être pris en compte. Début 2023, et avant mise à jour (a priori au mois de mars), c’est le RFR de l’année 2020 auquel il faut se référer. Plus d’informations sur le site du Ministère de l’Économie et des Finances.

Par exemple, en zone B1, un particulier investisseur pourra mettre son logement en location à une personne seule qui gagne jusqu’à 2970€ euros nets par mois.

Nos programmes neufs éligibles au Pinel

Les programmes en immobilier neuf construits par Lamotte se trouvent dans des zones spécifiques avec un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Voici quelques programmes et villes où investir en Pinel en 2023 :

Retrouvez, en cliquant sur le lien ci-dessous, la liste de tous nos programmes immobilier neuf éligibles au dispositif Pinel, partout en France.

Désormais, avec la baisse des taux, applicable depuis le 1er janvier 2023, on parle de Pinel- ou de Pinel dégradé. Toutefois, les particuliers investisseurs peuvent continuer à profiter du Pinel à taux plein. Il existe en effet des solutions alternatives pour bénéficier d’une défiscalisation à taux plein. C’est là que le Pinel+ entre en scène.

Le Pinel+, la meilleure alternative pour une réduction d’impôt à taux plein

Avec l’incitation fiscale promise par le Pinel+, l’objectif de favoriser l’investissement immobilier dans le neuf est maintenu, tout en améliorant la qualité et le confort des logements sur le marché. C’est pourquoi des critères de performance et de qualité d’usage ont été introduits.

Parmi nos programmes neufs avec des biens éligibles au Pinel+, découvrez :

Programme neuf Terre Malouine à Saint-Malo - Pinel+ 2023 - Lamotte
Programme Terre Malouine à Saint-Malo
Programme neuf Millésime à Angers - Pinel+ 2023 - Lamotte
Programme Millésime à Angers

De nouveaux critères pour le confort et l’usage des locataires

Les modalités d’application du Pinel+ tiennent compte de nouvelles exigences, afin de garantir aux locataires de ces logements un meilleur confort de vie. Des nouvelles conditions sont ainsi à respecter pour les particuliers acquéreurs. Il faut que le logement soit, au choix :

  • un appartement neuf localisé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
  • un appartement neuf qui respecte des normes environnementales ET des critères de qualité d’usage.

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

Définis par l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires (ANCT), ces quartiers socialement défavorisés sont ceux qui concentrent le plus de pauvreté. Le classement en QPV vise à réduire les inégalités du territoires, par la rénovation de l’habitat et l’amélioration de la mixité sociale. La liste complète des QPV est à retrouver sur le site du SIG (Système d’information géographique) de la politique de la ville.

Dans le cadre du Pinel+, les logements neufs en location doivent être situés dans un QPV en zone Abis, A ou bien B1.

Les critères cumulatifs de qualité d’usage

Conformément au Décret n° 2022-384 du 17 mars 2022, l’attribution du Pinel+ requiert trois critères pour le logement concerné :

  • une double orientation ;
  • une surface minimale habitable ;
  • une surface minimale des espaces extérieurs privatifs.

La double orientation signifie qu’une ouverture sur l’extérieur de type fenêtre ou porte-fenêtre sur au moins deux façades d’orientations différentes est obligatoire pour les appartements T3 et plus.

Le décret fixe également des plafonds minimaux pour la surface habitable (SHAB) des logements et pour les espaces extérieurs privatifs / à jouissance privative.

TYPE DE LOGEMENTSURFACE HABitable MINIMALE (M²)SURFACE EXTÉRIEURE privative MINIMALE (M²)
T1283
T2453
T3625
T4797
T5969

Les critères de performance énergétique et environnementale

En complément des trois critères de qualité d’usage listés ci-dessus, le logement neuf mis en location doit répondre à des critères de performance énergétique et environnementale renforcés.

Ces critères varient à la fois selon la date de dépôt / demande du permis de construire (PC) et selon la date de signature de l’acte de vente.

DATE DE DÉpôT / DEMANDE De PCSIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE EN 2023SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE EN 2024
Avant le 1er janvier 2022E3 ou E4 et C1 ou C2
+ Classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE)
E3 ou E4 et C1 ou C2
+ Classe A du DPE
Après le 1er janvier 2022Seuils 2025 de la RE2020Seuils 2025 de la RE2020
+ Classe A du DPE

OUi à l’investissement immobilier serein !

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