Investissement frontalier : entretien avec notre experte Françoise Bardet
Publié le: 12 mars 2024
Résident français autour d’Annecy ou du Lac Léman et proche de la frontière suisse, vous réfléchissez à faire un placement immobilier dans la région ? Découvrez les spécificités de l’immobilier local et les opportunités d’investissement, par notre experte du territoire savoyard et genevois. Entretien avec Françoise Bardet, Responsable Commerciale Lamotte à Aix-les-Bains.
Sommaire :
Les zones du territoire frontalier près de Genève
Les spécificités de la population locale
Pourquoi travailler en Suisse ?
Les attentes des transfrontaliers
Immobilier : quel profil d’acheteur ?
Les dispositifs pour faciliter un investissement immobilier
Nos programmes frontaliers en immobilier neuf
Que dire sur les investisseurs suisses ?
L’accompagnement personnalisé avec Lamotte
Quelles sont les différentes zones géographiques du territoire frontalier ?
À proximité immédiate de la frontière suisse, le territoire haut-savoyard et aindinois peut être segmenté en plusieurs grandes zones, parmi lesquelles :
- Thonon-les-Bains / Évian-les-Bains, rive sud du Lac Léman, à 40 minutes de Lausanne en bateau ;
- Annemasse, dans l’agglomération est de Genève ;
- Saint-Julien-en-Genevois, au sud de Genève et en direction d’Annecy ;
- le Pays de Gex, au nord de Genève, et son gros bassin d’emploi ;
- le Pays de Bellegarde (Ain) côté ouest, le long du Rhône, et sa gare TGV.
Quelles sont les spécificités du territoire en termes de population ?
Actuellement, près de 400 000 personnes(1) traversent la frontière pour venir travailler en Suisse chaque jour, dont plus de la moitié (56,3%) est originaire de la France, soit 224 000 travailleurs. En un an, la main-d’œuvre frontalière originaire de France a d’ailleurs augmenté de 5,3%(2).
La plupart des travailleurs français, qui disposent d’une autorisation frontalière (livret G) pour travailler en Suisse, exercent une activité dans le canton de Genève, principalement dans le secteur tertiaire. Il existe ainsi quelques grands pourvoyeurs d’emploi sur place, notamment l’Organisation européenne pour la recherche nucléaire (CERN) et l’Office des Nations unies (ONU).
Comment expliquer l’intérêt des frontaliers à travailler en Suisse ?
Au-delà des salaires plus élevés, la Suisse offre de nombreuses opportunités d’emploi dans les services, comme « dans le médical, la recherche ou encore l’informatique ». Le besoin de main-d’œuvre qualifiée est amené à perdurer au cours des prochaines années, avec « le départ massif des baby-boomers suisses à la retraite ».
« Dans les 10 ans à venir, le nombre de travailleurs frontaliers pourrait ainsi doubler, avec plus de 150 000 personnes supplémentaires à vivre en France et travailler en Suisse. Il va falloir les loger, sachant que Genève est la troisième ville la plus chère au monde(3), à égalité avec New York ».
Quelles sont les attentes des habitants et travailleurs transfrontaliers ?
Les résidents français ont besoin à la fois de logements et d’infrastructures de transport pour se déplacer au quotidien. C’est pourquoi l’on retrouve autant de connexions pour optimiser les temps de trajet des actifs :
- les lignes transfrontalières pour se rendre à Lausanne en bateau, à 40 minutes depuis Thonon et Évian ;
- la gare d’Annemasse avec les connexions vers les autres grandes villes ;
- la ligne de bus D depuis Saint-Julien en direction de Genève ;
- la ligne TER Saint-Gervais / Évian / Genève / Bellegarde / Lyon ;
- l’aéroport de Genève…
Les communes du territoire ont tout intérêt à « séduire les frontaliers, en investissant massivement dans les transports et les aménagements, car la Suisse verse plusieurs milliers d’euros par an à la commune de résidence du frontalier, si celui-ci habite en France et travaille en Suisse », au titre de la compensation financière genevoise (CFG)(4).
Par exemple, le territoire de Pays de Gex, qui comptabilisait 21 808 travailleurs frontaliers genevois en 2023 (en hausse de 1 774 frontaliers par rapport à 2022), a vu le montant global de la CFG alloué aux communes de l’agglomération passer de 35,7 M€ à 37,06 M€(5).
« L’enjeu de demain, c’est le développement des transports pour passer la frontière et acheminer les frontaliers jusqu’à leur lieu de travail. À l’heure actuelle, en raison du manque de logements, les frontaliers sont toutefois prêts à se déplacer jusqu’à Aix-les-Bains », ville située à 70 km de Genève, soit 1h en voiture.
Justement, en matière d’immobilier, quel est le profil de l’acheteur près de la frontière suisse ?
« Ceux qui achètent dans la zone frontalière, dans les communes proches de Genève, sont des Français acquéreurs au titre de leur résidence principale ». Il s’agit d’« une clientèle plutôt jeune, souvent de primo-accédants, car l’année à prendre en compte pour le revenu fiscal de référence est N-2 ».
Pour se loger, les frontaliers habitant en France et travaillant en Suisse bénéficient d’un pouvoir d’achat supérieur aux autres Français. Un habitant suisse dispose en effet d’un revenu net disponible moyen de 40 739 €(6) par an. Ce chiffre place la Suisse au 2e rang des 42 pays européens étudiés, alors que la France se situe à la 15e place, avec un revenu net disponible de 20 662€(6) en moyenne par an.
Cet écart de revenu moyen, allant du simple au double, explique l’intérêt des Français à se déplacer chaque jour en Suisse afin d’y exercer leur activité professionnelle.
Existe-t-il des dispositifs en vigueur pour faciliter son investissement ?
Dans la région, il y a « un vivier de locataires conséquent ». Les investisseurs qui ont un pouvoir d’achat élevé peuvent acquérir un bien et le mettre en location. Avec le dispositif LMNP, un particulier investisseur va « pouvoir amortir au régime réel ».
Autre avantage, hors LMNP : le territoire du Genevois est éligible au Pinel(7) et situé en zone A, ce qui signifie la possibilité de louer son bien à des plafonds de loyer plus élevés et donc toucher des revenus locatifs plus importants. D’autres communes ont récemment changé de catégorie, avec le nouveau zonage ABC : Aix-les-Bains et Thonon-les-Bains sont passées en zone A, tandis que Valserhône est désormais classée en zone B1.
La région frontalière offre de belles perspectives sur le long terme. « Les biens immobiliers vont continuer à prendre de la valeur en raison des besoins croissants de main-d’œuvre ».
Quels programmes frontaliers dans le neuf sont susceptibles d’intéresser les investisseurs et acquéreurs ?
À Marcellaz (Haute-Savoie), la résidence Villa Marsolatis bénéficie de la « proximité de Genève et du bassin genevois. Annemasse, toute proche, centralise tous les moyens de transports nécessaires pour se rendre son lieu de travail. »
Ce programme immobilier neuf, constitué de « petits bâtiments intimistes (RDC + 1) », se trouve au sein d’un « domaine clos et sécurisé ».
Dans « un lieu arboré de 8000 m², avec une végétation déjà existante et des arbres remarquables », les occupants vont profiter d’un environnement naturel préservé, face aux montagnes, avec les commerces, écoles, loisirs et professionnels de santé accessibles facilement.
Tous les appartements, du 2 au 4 pièces, disposent d’un espace extérieur (balcon, terrasse ou grand jardin privatif) avec une double voire triple exposition. Ces appartements neufs sont disponibles en accession libre ou dans le cadre du Pinel. Des maisons de 4 et 5 pièces y sont aussi à vendre en accession libre.
« Prochainement, nous allons lancer un programme en collectif avec également des terrains à bâtir à Ruffieux, en Chautagne, à une heure de Genève. Idéal pour des primo-accédants ! »
Par ailleurs, Villa Valse’Rose à Valserhône propose une dernière opportunité : « un T4 en attique de 89 m², avec des points de vue exceptionnels sur les massifs alentour ». L’appartement, avec disponibilité immédiate, est éligible au Pinel(7) (zone B1) et comprend 93 m² de terrasse ainsi qu’un très grand garage.
Un mot sur les investisseurs suisses ?
Les Suisses achètent peu d’immobilier dans leur pays. En 2021, seulement 1,4 million de ménages privés étaient propriétaires de leur logement, soit 36%(8) de la population locale. La faiblesse du taux de propriétaires en Suisse s’explique par les prix des logements mais également par la nécessite de disposer d’un apport (idéalement 20% de la valeur totale du bien), afin de « prétendre à un crédit en vue d’acheter sa résidence principale ».
Les Suisses peuvent ainsi plus facilement « acheter en France et emprunter auprès d’un établissement bancaire français ». En matière de produit immobilier, ils veulent « une vue remarquable dans un quartier attractif et vont être sensibles aux réglementations environnementales ainsi qu’aux prestations intérieures ».
Ils sont intéressés par « des logements personnalisés, qui peuvent occasionner des Travaux Modificatifs Acquéreur » (TMA). Leur souhait est d’« acquérir un logement avec de grandes pièces de vie et des pièces spécifiques ». Par exemple :
- « une chambre + une salle de sport ou dressing / buanderie » ;
- « une suite avec salle de bains privative et WC » ;
- « des WC visiteurs avec lave-mains ».
Pourquoi choisir Lamotte pour investir et se faire accompagner ?
« Selon moi, la longévité de l’entreprise, avec plus de 65 ans d’expérience, parle aux gens. La qualité et diversité des produits immobiliers commercialisés fait aussi la richesse de l’entreprise. Sans oublier la solvabilité de l’entreprise ou encore la garantie revente », incluse dans chaque contrat neuf.
« Nous sommes également en mesure de proposer des appartements à la carte, un élément qui répond parfaitement aux besoins des acheteurs. Notre accompagnement auprès des clients, au niveau des TMA et du choix des prestations, est assurée par une personne dédiée en interne, au sein du service technique. »
L’équipe d’Aix-les-Bains vous accompagne avec des solutions sur-mesure et est à votre écoute pour faciliter votre parcours immobilier en Savoie et Haute-Savoie. N’hésitez pas à contacter nos conseillers sur place.
OUI à l’investissement immobilier serein !
(1) Source : Office suisse fédéral de la statistique (OFS) – Statistique des frontaliers (STAF) – 4e trimestre 2023. (2) Source : Office suisse fédéral de la statistique (OFS) – Variation par rapport au 4e trimestre de l’année 2022, en pourcentage. (3) Source : The Economist – Worldwide Cost of Living 2023. (4) Source : Comité Régional Franco-Genevois (CRFG) – Accord sur la compensation financière relative aux frontaliers travaillant à Genève, signé en 1973 entre la Confédération suisse et la République française. (5) Source : Office cantonal de la Population et des migrations (OCPM). (6) Source : GfK – Pouvoir d’achat Europe 2021. (7) Fin du dispositif Pinel au 31/12/2024. (8) Source : Office suisse fédéral de la statistique (OFS) – Statut d’occupation des logements occupés, en 2021.