Audit énergétique obligatoire : les effets sur la vente dans l’ancien

Depuis le 1^er avril 2023, un audit énergétique doit être obligatoirement réalisé par les propriétaires qui souhaitent vendre une maison ou un immeuble dans l’ancien. Sont concernées uniquement les biens immobiliers en monopropriété et qui sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Explications.

Sommaire :
Rappel de la loi
Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?
Les conséquences d’un DPE classé F ou G
L’audit énergétique réglementaire et les deux scénarios
L’accompagnement Lamotte

Rappel de la loi sur le DPE et l’audit énergétique

Depuis sa création en 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est à effectuer en cas de mise en vente d’un bien immobilier. Le DPE, dont la nouvelle version a été définie dans le cadre de la loi Climat et Résilience, vise à lutter contre les logements énergivores. Il s’agit d’un document valable 10 ans, qui évalue à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre (EGES).

Avec le décret relatif à l’audit énergétique du 9 août 2022, publié au Journal officiel le 11 août 2022, l’audit énergétique obligatoire, qui devait entrer en vigueur dès le 1er septembre 2022, a été repoussé au 1er avril 2023. Désormais, un audit énergétique est à effectuer en amont de la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Cette obligation ne concerne que les monopropriétés, c’est-à-dire les maisons ou les immeubles à un seul propriétaire.

Qu’est-ce qu’un audit énergétique ?

L’audit énergétique est un document à réaliser par un professionnel qualifié et indépendant, qui peut être un bureau d’études, un diagnostiqueur, une société d’architectures ou bien une entreprise certifiée RGE.

Suite au DPE, l’audit vient compléter le diagnostic et formule des propositions de travaux pour améliorer la performance énergétique du logement concerné. Sous la forme de deux scénarios, l’audit énergétique propose les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation, en une seule fois ou bien par étapes. L’objectif des scénarios chiffrés est de faire passer les logements F ou G en classe C (ou en classe B pour les logements classés E ou D avant travaux).

L’audit énergétique obligatoire, qui est à remettre à l’acquéreur dès la première visite du bien et à joindre à la promesse de vente, comprend :

• un état des lieux général du bien (caractéristiques thermiques et géométriques, indications sur les équipements de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de refroidissement, d’éclairage) ;
• une estimation de la performance du bâtiment basée sur le DPE ;
• des propositions de travaux de manière à atteindre l’amélioration du classement.

DPE classé F ou G : quelles conséquences ?

Lors de sa restitution au propriétaire bailleur, le diagnostic de performance énergétique intègre les éléments suivants :

• l’estimation des coûts annuels d’énergie du logement (et leur répartition) ;
• des recommandations d’usage pour son logement (température, climatisation, consommation d’eau);
• des recommandations de gestion et d’entretien des équipements ;
• des recommandations d’amélioration de la performance (travaux essentiels et travaux à envisager).

Pour rappel, l’audit énergétique est devenu obligatoire au 1er avril 2023 dès lors que le DPE du bien mis en vente est classé F ou G, sur au moins l’une des deux étiquettes, à savoir :

• une consommation énergétique supérieure à 331 KWh d’énergie primaire (par m² par an) ;
• un niveau d’émissions de gaz à effet de serre supérieur à 56 Kg de CO2 (par m² par an).

L’audit énergétique réglementaire et les deux scénarios de rénovation

Suite à un DPE avec une classe F ou G, l’audit énergétique réglementaire restitue des propositions de travaux pour réaliser une rénovation énergétique performante du logement concerné.

L’audit se compose des éléments suivants :

• l’état initial du logement ;
• les scénarios de travaux (scénario 1 et scénario 2) ;
• les principales phases du parcours de rénovation énergétique ;
• un lexique et des définitions.

Les risques en cas d’absence d’audit

Il faut savoir qu’en cas de vente (ou de mise en location), il est interdit de communiquer sur un bien, sans que le diagnostic de performance énergétique (DPE) n’ait été fait au préalable.

En ce qui concerne l’audit énergétique, le cadre légal est simple : on est obligé de faire appel à un professionnel habilité pour réaliser cet audit.

La proposition de deux scénarios

L’audit énergétique propose plusieurs scénarios de travaux afin d’atteindre une performance énergétique et environnementale de classe A ou B. Pour cela, l’audit réglementaire analyse l’isolation des murs, l’isolation des planchers bas, l’isolation de la toiture, le remplacement des menuiseries extérieures, la ventilation, et la production de chauffage et d’eau chaude sanitaire.

Les scénarios présentés se déclinent en deux versions :

• le scénario 1 « rénovation en une fois », à savoir un parcours de travaux en une seule étape ;
• le scénario 2 « rénovation par étapes », avec un parcours de travaux par étapes.

Quel que soit le scénario choisi, les travaux énergétiques indiqués mentionnent à la fois le coût estimé (TTC) et la performance recommandée pour chaque poste étudié. Dans le détail, les économies d’énergie réalisées, la réduction potentielle des GES, le niveau du confort d’été et l’estimation des factures d’énergie par an à prévoir sont indiqués.

La segmentation des deux scénarios permet au propriétaire vendeur comme à l’acquéreur de mieux appréhender la globalité des travaux et d’anticiper les éventuelles phases de la rénovation énergétique à venir.

Quid des travaux recommandés ?

La réalisation des travaux formulés dans l’audit n’est pas obligatoire pour conclure la vente. L’objectif de l’audit énergétique est d’informer l’acheteur, pour qu’il puisse intégrer ces travaux (et leur montant correspondant) dans son projet d’achat, qui s’accompagne généralement d’un programme de rénovation énergétique.

L’acquéreur, lors du compromis de vente, dispose ainsi à la fois du diagnostic et de l’audit. De quoi éviter les mauvaises surprises au dernier moment, comme l’annulation de la vente immobilière !

À savoir : la durée de validité de l’audit énergétique est de 5 ans. Selon Étienne Errard, Directeur Lamotte Gestion Transaction, « il faut donc être attentif aux chiffrages car sur une durée de 5 ans, les prix – même s’il s’agit de fourchettes ou d’estimations – des consommations énergétiques ou des travaux  recommandés peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse, d’une façon significative ! »

Pourquoi réaliser des travaux de rénovation énergétique ?

Dans le cadre de la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un bâtiment en monopropriété, l’audit explique de manière très pédagogique les raisons pour lesquelles mener les travaux de rénovation :

• rénover au bon moment ;
• vivre dans un logement de qualité ;
• profiter des aides financières disponibles ;
• réduire ses factures d’énergie ;
• contribuer à atteindre la neutralité carbone ;
• louer plus facilement son bien ;
• donner de la valeur à son bien.

Les principales phases du parcours de rénovation énergétique

Le parcours de rénovation énergétique du logement se déroule en 6 phases principales, dont voici la chronologie, étape par étape :

1. Définition du projet de rénovation
2. Création des dossiers de demande d’aides financières
3. Recherche des artisans et demandes de devis
4. Validation des devis et dépôt du dossier MaPrimeRénov’
5. Lancement et réalisation des travaux
6. Réception des travaux

L’accompagnement Lamotte

Comme l’indique Gwenaël Faruel, Responsable de l’Activité Transactions au sein de notre entité Lamotte Gestion Transaction, « nous avons un devoir et une exigence de conseil », vis-à-vis de nos clients.

« Nous nous devons de respecter le cadre légal avec une obligation de contrôle et d’information, tout en essayant d’être le plus en phase possible avec le projet des clients. Nous mettons en avant une approche globale : Quel est mon projet ? Quelles sont mes priorités ? Qu’est ce que je vais faire de mon bien ? Est-ce une résidence secondaire que je souhaite utiliser uniquement l’été ? Est-ce que je veux louer mon bien et si oui, pour combien d’années ? Nous essayons d’avoir, cette réflexion, en amont, avec le vendeur. »

« L’aspect énergétique est abordé dès le début de nos échanges car l’impact de la performance énergétique est plus ou moins fort selon le projet du client et le bien à vendre. Nous faisons une pré-indication avec le diagnostic. Cela ne fait pas changer fondamentalement le prix de vente estimé, mais cela risque d’avoir une influence – à la marge – sur le montant du bien. Dans nos estimations immobilières, quand un bien n’a pas de DPE récent, l’estimation va être nuancée et sera reprécisée en cas de vente, avec un diagnostic / audit bien établi. »

« Pour accompagner chaque client à aller plus loin dans son projet de vente, nous restons dans la notion de conseil. L’aider à prendre la bonne décision quant à la gestion de son bien immobilier est la réflexion qui nous guide en permanence. En fonction des réponses obtenues lors de la phase de découverte, nous allons définir avec lui le meilleur scénario (1 ou 2). Ensuite, nous leur proposons 3 adresses de diagnostiqueur, qui disposent de toutes les habilitations (Icert + RCP) et qui sont basés localement. Il s’agit de professionnels réactifs, à l’écoute, adaptés au profil du vendeur et avec qui nous avons l’habitude de travailler. »

OUi à la satisfaction client !