Tout savoir sur le bail commercial

Le contrat de bail commercial, à l’instar du bail locatif, est un acte écrit et signé entre deux parties, le bailleur d’un côté et le locataire de l’autre côté. Il porte sur la location d’un local destiné à une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Également nommé ‘bail 3-6-9’, ce type de contrat a une durée de vie limitée dans le temps. Découvrez les spécificités du bail commercial.

Sommaire :
Le principe du bail commercial
À qui s’adresse ce type de bail ?
La durée du contrat de bail commercial
Que se passe-t-il à la fin du bail ?
L’accompagnement de nos experts

Le principe du bail commercial

Le contrat de bail commercial est un document officiel qui régit les relations entre le propriétaire (ou bailleur) d’un fonds de commerce et son locataire. Il peut être établi librement entre ces deux parties, mais fait généralement appel aux services d’un tiers mandataire (avocat, notaire).

Ce document stipule l’ensemble des conditions contractuelles relatives à la location du bien, en particulier : 

• le lieu exact du fonds de commerce ;
• la surface et la destination du bien loué ;
• le montant du loyer ;
• la durée du bail ;
• les conditions de résiliation du bail ;
• l’identité du bailleur et locataire.

Des clauses particulières peuvent être introduites dans le contrat de bail commercial. Cela peut concerner la sous-location éventuelle du bien ou encore la répartition des travaux en cas de réparation à effectuer.

À noter que la destination du fonds de commerce consiste en les activités que le locataire est autorisé à exercer. Cet aspect est essentiel pour le locataire, notamment s’il prévoit de développer son activité par de nouveaux services ou prestations. L’absence d’autorisation dans l’exercice d’une activité peut en effet constituer un motif de résiliation anticipée du contrat.

À qui s’adresse le bail commercial ?

Le contrat est établi entre le propriétaire du bien (ou son bailleur) et le futur locataire, qui va exploiter le fonds de commerce dans le cadre de son activité professionnelle.

Le local peut être destiné à une activité commerciale, libérale, industrielle ou artisanale, selon les termes du contrat défini. Le locataire peut donc être un entrepreneur, un commerçant, un artisan, un indépendant ou un professionnel libéral (santé, droit, conseil…).

Le contrat de bail est un document essentiel à l’activité du professionnel car sans local, le il ne peut exercer son activité.

La durée du bail commercial

Par défaut et dans la grande majorité des locations commerciales, le contrat de bail est convenu pour une période de 9 ans, qui est la durée minimale de ce type de contrat.

Tous les 3 ans, il existe la possibilité pour le locataire de mettre fin au contrat. C’est pour cette raison que le contrat de bail commercial porte aussi le nom de ‘bail commercial 3-6-9 ans’.

Le loyer pendant le bail de 9 ans

Si le montant du loyer est fixé librement par les deux parties, il peut être révisé, par période triennale. En effet, tous les 3 ans, le bailleur a la possibilité de réviser le montant du loyer. Cette révision est plafonnée et se fait sur la base de l’indice trimestriel des prix de la construction ou de l’indice des loyers commerciaux.

Un bail supérieur à 9 ans

Comme évoqué précédemment, les deux parties ne sont pas tenues de s’engager sur un contrat de 9 ans. Le bailleur et le locataire peuvent en effet s’accorder sur une période plus longue pour le bail commercial.

Cependant, il est obligatoire de fixer une date de fin au contrat, quand bien même le bail peut ensuite être renouvelé.

Le bail dérogatoire, inférieur à 9 ans

Dans certains cas, le bail commercial peut être convenu pour une période inférieure à 9 ans. On parle alors de ‘bail dérogatoire’.

Le bail dérogatoire ou bail de courte durée ne dépasse pas une durée de location de 3 ans maximum. Il n’y a aucune durée minimale. Les règles de baux commerciaux ne s’appliquent pas au contrat de bail dérogatoire, c’est-à-dire le droit au renouvellement du bail ou encore le versement d’une indemnité d’éviction à la fin du contrat.

Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

À l’échéance du bail commercial, les parties – à leur propre initiative – peuvent décider de prolonger le contrat ou bien d’y mettre fin. Quelle que soit la suite donnée au contrat, quelques conditions sont à respecter.

Le renouvellement du contrat de bail

Le bail signé intègre des précisions quant au renouvellement du contrat pour continuer à occuper le local en location.

Avec le droit de renouvellement, le contrat ne s’arrête pas automatiquement. L’offre de renouvellement peut émaner du propriétaire comme du locataire. Que ce soit pour donner congé ou pour prolonger le contrat, la demande doit être transmise au moins 6 mois avant le terme du contrat de bail. 

En l’absence de congé demandé par la propriétaire et de demande de renouvellement par le locataire, la reconduction du bail commercial est tacite. Dans ce cas, le contrat initial est reconduit tel quel, avec toutefois le déplafonnement du loyer (après 12 ans) et le risque de fin de bail à tout moment.

La résiliation du bail commercial

Au terme des 9 années initiales du bail commercial, le propriétaire peut solliciter le départ du locataire (congé sans offre de renouvellement). Ce dernier peut l’accepter ou le refuser.

En cas d’acceptation du congé, le locataire libère les lieux à l’échéance du bail.

Le locataire du fonds de commerce a la possibilité de contester la demande de congé. Il est aussi en droit de demander une indemnité d’éviction, notamment si le propriétaire ne lui a pas fourni de motif légitime.

La résiliation anticipée du contrat

Plusieurs situations permettent de résilier le bail commercial de manière anticipée, à savoir avant la fin des neuf années :

• en cas d’accord commun entre le bailleur et le locataire ;
• à l’issue de chaque période de 3 ans ;
• en cas de défaut de paiement ;
• en l’application d’une clause résolutoire ou si les termes du contrat ne sont pas respectées (mauvaise destination du fonds de commerce par exemple) ;
• par voie judiciaire, si l’une des parties ne remplit pas ses obligations contractuelles.

La reprise du bail

Une autre situation particulière mérite un éclaircissement. Dans le cadre de la cession du fonds de commerce par le locataire, le contrat est automatiquement transféré au repreneur de l’activité. 

Les conditions du bail ne changent pas. De par la clause de solidarité, si le repreneur connaît des difficultés à verser le montant du loyer, l’ancien locataire doit se montrer solidaire et donc payer les sommes dues au bailleur.

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Crédit photo : © Ridofranz