La gestion et cession de votre droit au bail

Élément majeur du fonds de commerce, le droit au bail concerne l’occupation d’un local commercial afin d’exercer une activité artisanale, commerciale ou libérale. Le droit au bail se transmet lorsque le locataire souhaite céder à une autre personne le bénéfice du bail commercial.

Sommaire :
Qu’est-ce que le droit au bail ?
Le calcul du droit au bail
Droit au bail : la cession et reprise
Les avantages pour le bailleur
Les différences avec le pas-de-porte

Qu’est-ce que le droit au bail commercial ?

Le droit au bail commercial est un élément constitutif du fonds de commerce, qui accorde au locataire le droit d’occuper des locaux et de bénéficier d’un droit lors du renouvellement du contrat de bail, au bout de 9 ans.

Avec cette garantie de renouvellement, le locataire peut reconduire son bail à la fin du contrat. À défaut, il reçoit une indemnité d’éviction de la part du propriétaire.

Au sein du contrat de bail commercial, on retrouve notamment la révision annuelle des loyers (selon l’évolution de l’indice des loyers commerciaux – ILC), le type d’activité professionnelle qu’il est possible d’exercer et les options complémentaires (travaux de rénovation autorisés, possibilité de sous-location ou de mise en gérance…) qui permettent d’évaluer le droit au bail à la hausse.

Comment calculer le droit au bail ?

Le prix du droit au bail pour occuper le local commercial tient compte de plusieurs éléments :

• le prix du loyer ;
• la durée du bail ;
• l’emplacement du local (visibilité, fréquentation, accessibilité….) ;
• le potentiel du local ;
• l’état du local ;
• les activités autorisées dans la zone géographique concernée ;
• la sous-location ;
• les charges locatives et d’entretien.

Bon à savoir : les deux premiers éléments de la liste représentent des facteurs déterminants dans le calcul du prix du droit au bail. Ainsi, plus le montant mensuel du bail est faible par rapport au prix du marché, et plus la durée restante du bail est longue, plus le droit au bail sera élevé.

Pour information, c’est le locataire sortant, qui va fixer – en cas de cession – le montant à payer pour le droit au bail. À condition que le contrat de bail signé avec le propriétaire n’intègre pas de clause de cession.

La cession du droit au bail commercial

Si le contrat prévoit bien la possibilité de vendre son droit au bail, les conditions d’application sont spécifiées contractuellement. La reprise du droit au bail se fait par le nouvel occupant, qu’on appelle également ‘cessionnaire’.

Contre versement d’une indemnité, le bénéfice du bail va être transféré par le cédant. Cela va permettre au nouveau locataire de reprendre tel quel les conditions initiales du bail, comme le prix du loyer (qu’il est possible de réviser tous les ans), la durée restante du contrat, et les autres modalités contractuelles.

Autre avantage potentiel pour le cessionnaire : disposer d’un loyer sous-évalué par rapport au prix de marché.

Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, qui intervient suite au versement du droit au bail, et la cession du fonds de commerce dans son ensemble, car le bail constitue un élément du fonds (au même titre que l’enseigne et la clientèle entre autres).

En cas de signature d’un bail 3/6/9, le cessionnaire peut dénoncer le bail tous les 3 ans, avec préavis de 6 mois avant le terme de la période triennale en cours.

Bon à savoir : il existe de nombreuses clauses dans les contrats commerciaux, comme la clause d’agrément, les clauses de formalité ou encore l’interdiction pour le bailleur de céder son bail seul, sans vendre le fonds de commerce associé.

Droit au bail : les avantages pour le propriétaire bailleur

Dans le cadre d’une cession et reprise du bail commercial par un nouveau locataire, l’intérêt principal pour le propriétaire bailleur est de conserver les conditions similaires au contrat, comme le prix du loyer et la durée du bail à courir. En effet, seul le nom du locataire change.

Afin de protéger le bailleur, il lui est possible d’encadrer le droit au bail dans la rédaction du contrat de bail commercial, en incluant des dispositions spécifiques.

La clause d’agrément, par exemple, nécessite l’accord préalable du bailleur pour céder le droit au bail. Le propriétaire est ainsi libre d’accepter ou de refuser un éventuel nouveau locataire.

La différence entre droit au bail et pas-de-porte

En matière de bail commercial, le pas-de-porte et le droit au bail impliquent tous les deux le versement d’une somme d’argent. C’est pourquoi ces deux notions prêtent régulièrement à confusion.

Toutefois, le pas-de-porte ou droit d’entrée est une somme à verser au propriétaire, lors de la conclusion du contrat de bail commercial et lorsque le local est vacant.

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