Tout savoir sur le pas-de-porte ou droit d’entrée
Vous souhaitez mettre votre local commercial en location ? Dans le cadre de la signature d’un contrat de bail commercial, nous vous accompagnons pour la gestion du pas-de-porte du local (ou droit d’entrée). Pour le propriétaire du bien, il s’agit concrètement d’obtenir le versement d’une somme d’argent en contrepartie de la jouissance du local commercial. Toutes les explications sur le droit d’entrée.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le pas-de-porte ou droit d’entrée ?
- Pas de porte : les éléments contractuels
- Les modalités de paiement du pas-de-porte
- Les conséquences fiscales du droit d’entrée
À retenir en 30 secondes
Le pas-de-porte est une somme versée au propriétaire lors de la signature d’un bail commercial pour garantir l’accès à un emplacement stratégique. Ce droit d’entrée sécurise votre installation tout en offrant au bailleur une compensation financière non restituable, dont le traitement fiscal dépendra de sa qualification juridique initiale.
- Sécurisation de l’emplacement : le paiement du droit d’entrée vous offre la jouissance d’un local souvent situé dans une zone commerciale premium à fort potentiel de flux.
- Optimisation fiscale : selon sa nature (supplément de loyer ou indemnité), cette somme peut devenir une charge déductible de vos résultats ou un actif non amortissable.
- Liberté contractuelle : le montant et les modalités de versement sont librement négociés, permettant d’ajuster l’effort financier de départ en fonction de la valeur locative réelle.
- Distinction juridique : il est crucial de ne pas le confondre avec le droit au bail afin d’éviter les erreurs de versement entre le propriétaire et le locataire sortant.
Le pas-de-porte en résumé
Le pas-de-porte, aussi appelé droit d’entrée, correspond au versement d’une somme d’argent par le (nouveau) locataire au propriétaire bailleur du local commercial, afin d’en disposer de la jouissance. Cette somme n’est en aucun cas une caution puisque le montant versé n’est pas restitué au locataire à la fin de la relation commerciale.
Dans le cadre de la conclusion d’un contrat de bail, c’est le propriétaire du local commercial qui peut prévoir la vente d’un pas-de-porte, somme qui coïncide avec le droit d’entrée et qui lui permet de pallier le plafonnement du loyer commercial, ou d’anticiper la perte de la valeur locative de son local.
Lorsque le locataire souhaite céder son seul droit au bail sans vendre son fonds de commerce, on parle également de ‘cession de pas-de-porte’. Il ne faut pas confondre pas-de-porte et droit au bail, car ce dernier fait référence à la somme d’argent versée par le nouveau locataire à son prédécesseur.
Les éléments contractuels inhérents au pas-de-porte
En matière de relation commerciale, la présence d’un pas de porte n’est pas obligatoire pour rendre un contrat de bail valide.
Toutefois, lorsqu’il est prévu au contrat (selon la volonté du bailleur), il se matérialise de manière explicite par une clause spécifique, avec indication du montant du pas de porte et des modalités de paiement.
Librement fixé par les parties, le prix du droit d’entrée dépend principalement de la situation géographique du local commercial. En effet, meilleur est l’emplacement, plus il y aura de clients potentiels et plus l’activité du locataire sera potentiellement génératrice de chiffre d’affaires.
La rédaction du bail commercial nécessite en outre de bien préciser le type de pas-de-porte, car cela va ensuite impacter la fiscalité auprès des signataires.
Il est essentiel de bien distinguer le pas de porte et le droit au bail lors des négociations. Le premier représente une compensation financière pour le propriétaire bailleur. À l’inverse, le second intervient lors d’une cession entre commerçants. La fixation du droit d’entrée d’un bail commercial dépend de la valeur locative de l’emplacement. Ce montant sécurise la rentabilité de votre investissement immobilier.
Certains propriétaires choisissent de vendre un local commercial avec un locataire déjà installé. Cette stratégie nécessite une analyse précise des clauses contractuelles en vigueur. Le pas de porte versé initialement impacte directement la valorisation globale du bien. Nos conseillers Lamotte vous accompagnent pour structurer ces opérations de vente complexes. Nous optimisons ainsi la transmission de vos actifs professionnels.
Droit d’entrée : les modalités de paiement
S’il est prévu dans le contrat de bail commercial, le pas de porte peut prendre deux formes distinctes :
- le supplément de loyer, avec révision à chaque changement de locataire ;
- l’indemnité, c’est-à-dire un versement en échange de la propriété commerciale.
Le paiement du droit d’entrée peut être exigible dès la mise à disposition du local commercial à destination du locataire.
En cas d’indemnité, et quel que soit le montant, le versement peut être effectué en une seule fois ou bien en plusieurs échéances, conformément aux conditions indiquées dans le contrat.
Les deux parties ont la possibilité d’opter pour un pas de porte ‘mixte’. Dans ce cas-là, le droit d’entrée comprend un supplément de loyer et une indemnité.
Les conséquences fiscales du pas-de-porte
Selon les modalités du paiement, les effets en termes de fiscalité vont varier, à la fois pour le bailleur et pour le preneur. En raison du traitement par l’administration fiscale, il est indispensable de bien réfléchir à l’option choisie pour le droit d’entrée, avant de rédiger et parapher le bail commercial.
Le pas-de-porte désigné comme un supplément de loyer
Si la nature du pas-de-porte est déterminée comme un supplément de loyer, les sommes financières concernées sont des charges afférentes au local et fiscalement déductibles des résultats sur la durée du bail pour le preneur.
Côté bailleur, le droit d’entrée est imposable sur les revenus fonciers (bénéfices industriels et commerciaux — BIC — ou impôt sur les sociétés — IS). Par ailleurs, le bailleur est assujetti à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), en cas de loyer du bail lui-même assujetti.
Le pas-de-porte désigné comme une indemnité
D’autre part, lorsque le pas-de-porte est considéré comme étant une indemnité, il devient un actif non amortissable et ne peut pas être déductible.
Le bailleur ne sera donc pas imposé sur l’indemnité.
Récapitulatif de la fiscalité du pas de porte
Le tableau récapitulatif pour les différentes parties commerciales au contrat, selon le type de paiement choisi.
| Interlocuteur commercial | Cas : Supplément de loyer | Cas : Indemnité |
|---|---|---|
| Propriétaire bailleur | Imposition sur les revenus fonciers + Assujettissement à la TVA (selon le loyer du bail) | RAS |
| Preneur locataire | Charge déductible des résultats, en pourcentage de la durée du contrat (1/9e par an) | Inscription à l’actif du bilan (en tant qu’élément incorporel non amortissable) |
En cas d’option mixte privilégiée (avec supplément de loyer et indemnité), le montant versé doit être divisé pour en connaître le traitement fiscal.
Pour en savoir davantage sur le pas-de-porte et la fiscalité associée, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos conseillers experts en immobilier d’entreprise.
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