Donation familiale et achat d’un logement neuf : jusqu’au 31 décembre 2026 pour aider ses proches
Acheter son premier logement nécessite souvent un apport personnel conséquent. Pour aider les familles à concrétiser un projet immobilier, la loi de finances 2025 a instauré une exonération temporaire sur certaines donations familiales destinées à l’achat d’un logement neuf. Jusqu’au 31 décembre 2026, un parent ou un grand-parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € exonérés de droits de donation, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Cette mesure peut faire une vraie différence pour un achat : plus d’apport, un financement plus solide, un projet plus facile à concrétiser. Un bon moyen d’accompagner un projet d’accession à la propriété tout en optimisant la transmission du patrimoine familial.
Sommaire :
- Une opportunité temporaire pour aider un proche à acheter
- Qui peut bénéficier de cette donation exonérée ?
- Quelles conditions faut-il respecter ?
- Pourquoi anticiper avant le 31 décembre 2026 ?
- Comment Lamotte peut vous accompagner ?
- L’exonération sur votre donation familiale : infographie
L’essentiel à retenir
- Jusqu’au 31 décembre 2026, certains dons familiaux en argent peuvent être exonérés de droits de donation lorsqu’ils sont utilisés pour financer l’achat d’un logement neuf ou en VEFA.
- Le plafond est fixé à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, dans la limite de 300 000 € reçus par bénéficiaire.
- Les fonds doivent être utilisés dans un délai de 6 mois. Le logement doit ensuite être conservé par le propriétaire pendant au moins 5 ans et servir de résidence principale à l’occupant.
- Ce dispositif peut être cumulé, sous conditions, avec les abattements classiques applicables aux donations.
Une opportunité temporaire pour aider ses proches à acheter un logement neuf
En quoi consiste l’exonération des donations familiales ?
Le dispositif permet à un membre de la famille de donner une somme d’argent à un proche, sans droits de donation dans certaines limites, si cette somme sert à financer l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA.
Cette mesure vise à faciliter l’accès à la propriété tout en favorisant la solidarité intergénérationnelle.
Jusqu’à quand peut-on en bénéficier ?
Le dispositif est temporaire. Seules les donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 peuvent bénéficier de cette exonération exceptionnelle.
Pourquoi ce dispositif peut faire la différence dans un projet immobilier ?
L’apport personnel est aujourd’hui un critère déterminant pour obtenir un crédit immobilier. Une donation familiale peut permettre de :
- réduire le montant à emprunter ;
- rassurer la banque sur la solidité du dossier ;
- améliorer la capacité de financement ;
- rendre possible un achat qui aurait été difficile avec le seul apport personnel de l’acquéreur.
Pour de nombreux ménages, c’est la différence entre un projet réalisable immédiatement et un achat reporté de plusieurs années.
Qui peut bénéficier de cette donation familiale exonérée ?
Le dispositif concerne les dons familiaux de sommes d’argent, réalisés en pleine propriété, au profit de certains membres de la famille.
Le cas le plus fréquent reste celui de parents ou grands-parents qui souhaitent aider un enfant ou petit-enfant à acheter sa résidence principale dans le neuf.
En l’absence d’enfants ou de petits-enfants, vous pouvez aussi faire un don à vos neveux ou nièces, également exonéré de droits de donation.(1)
« La donation familiale aide aussi à investir, si le logement devient la résidence principale des locataires. J’ai récemment accompagné des parents qui souhaitaient aider leur fils à réaliser son premier investissement. Déjà multi-investisseurs, ils ont pu tous les deux effectuer un don. Cela a permis à leur fils d’acquérir un 2 pièces à Brest pour 212 000 €. L’exonération sur les dons a clairement été l’élément déclencheur de leur projet familial. »
Damien Robic Conseiller commercial Lamotte
Quelles conditions faut-il respecter pour profiter de l’exonération ?
- Plafonds applicables : jusqu’à 100 000 € exonérés par donateur, jusqu’à 300 000 € exonérés par bénéficiaire
- Nature du projet immobilier : acquisition d’un logement neuf ou en VEFA
- Délai d’utilisation : au plus tard 6 mois après le versement de la donation
- Engagement de conservation : au moins 5 ans, comme résidence principale ou en location à usage de résidence principale
Le non-respect de ces conditions peut remettre en cause de l’avantage fiscal.
La donation exonérée peut se cumuler avec les autres dispositifs de donation en vigueur(2) :
- l’exonération de 31 865 € des dons familiaux de sommes d’argent (article 790 G du CGI) ;
- les abattements classiques pour les donations à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant.
Donation familiale : pourquoi anticiper avant le 31 décembre 2026 ?
Un dispositif temporaire
L’exonération exceptionnelle prendra fin le 31 décembre 2026. Cette date est le point clé. Les familles qui souhaitent utiliser ce levier doivent anticiper à la fois la donation, le projet immobilier et le calendrier d’achat.
Dans le neuf, les délais de recherche, de réservation, de financement et de signature peuvent nécessiter plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
« Cette exonération temporaire sur les donations familiales est une opportunité concrète pour accompagner un enfant ou un petit-enfant dans son premier projet immobilier.
Dans un contexte où l’accès à la propriété reste un véritable défi, elle permet de transformer une épargne familiale en un levier immédiat pour concrétiser un achat dans le neuf et anticiper les frais de succession.
Mais ce dispositif exceptionnel prendra fin le 31 décembre 2026 : c’est maintenant ou jamais. Les familles qui souhaitent en bénéficier ont donc tout intérêt à lancer leur projet dès aujourd’hui. »
Jean-Michel Hamon Directeur commercial Lamotte
Le risque de passer à côté d’un avantage fiscal
Attendre trop longtemps peut limiter les possibilités. Et rien ne garantit le maintien du dispositif au delà de la fin 2026. Si le don est réalisé hors délai, ou si les fonds ne sont pas utilisés dans les conditions prévues, l’exonération peut ne pas s’appliquer.
Les familles qui souhaitent aider un enfant à devenir propriétaire ont donc intérêt à étudier leur situation patrimoniale et à définir dès à présent :
- le montant que la famille souhaite transmettre ;
- le bénéficiaire du don ;
- le type de logement recherché ;
- le calendrier réaliste du projet ;
- les justificatifs à conserver.
Pourquoi préparer son projet immobilier dès aujourd’hui
Anticiper permet de vérifier la faisabilité du projet avant de s’engager : budget, apport, capacité d’emprunt, localisation, typologie du logement, calendrier de livraison.
C’est aussi le bon moment pour échanger avec un conseiller immobilier et rapprocher le projet familial d’une offre de logements neufs réellement disponible.
Comment Lamotte peut vous accompagner dans votre projet immobilier ?
Trouver un logement neuf adapté au projet familial
Lamotte accompagne les acquéreurs dans leur recherche de logement neuf, que le projet concerne une résidence principale ou une stratégie patrimoniale familiale.
L’enjeu est de choisir un bien cohérent avec les besoins du futur propriétaire : localisation, surface, budget, qualité d’usage, calendrier et potentiel de valorisation.
Être accompagné dans les étapes du financement
Une donation familiale peut transformer l’équilibre d’un plan de financement. Encore faut-il l’intégrer correctement dans le projet : apport, prêt bancaire, échéancier de paiement, frais annexes, calendrier de signature.
Un accompagnement en amont permet de mieux préparer les échanges avec la banque, découvrir les dispositifs complémentaires comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et sécuriser les grandes étapes du projet.
Vous souhaitez aider votre enfant à devenir propriétaire ? Échangez avec un conseiller Lamotte pour étudier les solutions adaptées à votre projet de transmission et identifier les opportunités à saisir avant le 31 décembre 2026.
L’exonération fiscale sur votre donation familiale : infographie
Quel impact sur votre achat immobilier neuf ?
Pour aller plus loin
Le dispositif d’exonération est applicable aux donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.
Le don doit être une somme d’argent transmise dans le cadre familial. Les fonds doivent être utilisés dans les 6 mois pour financer l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA et le bien doit être conservé pendant au moins 5 ans.
Le dispositif n’impose pas de limite d’âge spécifique au bénéficiaire dans le cadre de cette exonération. Les conditions portent principalement sur le lien familial et le délai d’utilisation des fonds.
La donation est exonérée de droits dans la limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par bénéficiaire.
Oui. Cette exonération exceptionnelle peut, sous conditions, se cumuler avec les abattements classiques de donation existants.
(1) Source : Ministère de la Transition écologique – Donation familiale : soutenez l’achat immobilier de vos enfants et de vos proches – 25/07/2025
(2) Source : Finances publiques – FAQ Déclaration de don manuel en ligne – 02/12/2025
