Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Un choix judicieux qui offre plusieurs avantages en termes de revenus et de fiscalité. Cependant, pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions. Qu’il s’agisse de la nature du bien loué, du régime d’imposition à choisir ou encore des déclarations d’impôts à effectuer, découvrez toutes les conditions et spécificités du statut LMNP pour un investissement réussi.

Sommaire :
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Les critères pour obtenir le statut LMNP
L’investissement immobilier en LMNP
Présentation des régimes de fiscalité
Imposition : le déclaration des revenus locatifs

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le LMNP, ou Loueur Meublé Non Professionnel, est un statut fiscal destiné aux propriétaires investisseurs qui ont l’intention de mettre en location un logement meublé.

Le statut LMNP concerne les biens loués de manière non professionnelle, c’est-à-dire que les revenus générés par l’activité locative ne doivent pas constituer l’essentiel des revenus du propriétaire sur l’année fiscale de référence.

Le LMNP répond à deux objectifs principaux :

• faciliter l’accès au logement, dans un marché actuel en tension, pour les locataires ;
• favoriser l’investissement immobilier pour diversifier l’épargne et développer son patrimoine, avec une fiscalité attractive, pour les propriétaires.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est ainsi accessible à tout particulier qui souhaite investir dans la location d’un ou de plusieurs biens immobiliers meublés. Devenir propriétaire d’un bien meublé loué vous garantit des revenus supplémentaires, idéal pour préparer votre retraite.

Le dispositif LMNP est applicable quelle que soit la durée de location du bien, offrant aux investisseurs une certaine flexibilité ainsi que plusieurs avantages fiscaux comme la déduction de certaines charges ou l’amortissement du bien meublé.

Statut LMNP : les conditions d’obtention

Le fonctionnement du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) repose sur plusieurs critères essentiels :

• être un propriétaire investisseur ;
• respecter un plafond de revenus locatifs ;
• mettre un bien meublé en location.

Être propriétaire du bien en location

L’obtention du statut LMNP est, pour commencer, soumise au critère de propriété. Il faut en effet être propriétaire du bien immobilier mis en location. Par défaut, le statut LMNP est réservé aux particuliers investisseurs mais il peut aussi s’appliquer aux sociétés, selon leur forme juridique ou sociale, dont :

• l’Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée (EURL) ;
• la Société Civile Immobilière (SCI) ;
• la SARL (Société à Responsabilité Limitée) de famille ;
• la Société en Nom Collectif (SNC).

Bon à savoir : l’investisseur locatif ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) pour l’exercice de cette activité. Dans le cas contraire, c’est le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel) qui s’applique.

Un seuil maximum de revenus à ne pas dépasser

La deuxième condition à respecter pour obtenir le statut LMNP concerne les revenus locatifs. Pour être considéré comme un loueur non professionnel, les recettes locatives ne doivent pas excéder un plafond annuel de 23 000 euros ou ne pas constituer plus de 50% des revenus globaux du foyer fiscal.

Ainsi, dans le cas où vos recettes locatives représentent 45% de vos revenus totaux sur l’année, vous pouvez dépasser le seuil des 23 000 euros tout en conservant le statut LMNP.

Bon à savoir : en fonction des revenus générés, vous n’aurez plus forcément le choix du régime fiscal (plafonnement maximum de 77 700 euros hors taxe pour bénéficier du micro-BIC).

LMNP : les types de biens éligibles

Différents types de biens peuvent rentrer dans le périmètre du dispositif LMNP, comme les appartements, les maisons ou les logements en résidence de services.

Voici une liste exhaustive des biens immobiliers où investir en LMNP :

• un logement classique (appartement ou maison) ;
• un gîte rural ou une chambre d’hôte ;
• une résidence pour seniors non-médicalisée ;
• une résidence médicalisée (type EHPAD) ;
• une résidence étudiante ;
• une résidence de tourisme.

Location meublée : quels critères ?

Le bien loué doit être meublé et destiné à l’usage d’habitation. Aucune condition particulière ne porte sur la date de construction, le nombre de pièces ou la taille du logement : il peut donc être dans le neuf ou dans l’ancien, avec une grande ou une petite surface habitable.

En revanche, de nombreuses conditions concernent l’aménagement et le mobilier intégré. Le bien en location doit inclure des équipements mobiliers permettant au locataire d’y vivre normalement. La réglementation en vigueur prévoit une liste de mobilier obligatoire à respecter afin que le logement soit considéré comme meublé.

Cette liste comprend les éléments essentiels à la vie quotidienne : la literie, les ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires et du matériel pour l’entretien ménager.

L’investissement immobilier avec le statut LMNP

Dans quel bien meublé investir ?

Le LMNP est ouvert à l’investissement dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien. En tant que propriétaire investisseur, vous pouvez opter pour un bien classique (appartement ou maison) ou pour une résidence de services.

Ces établissements peuvent être des résidences étudiantes, des résidences pour seniors, des résidences d’affaires ou de tourisme, ou encore des EHPAD.

Pour rappel, les conditions indispensables du statut sont à la fois de destiner le bien à un usage d’habitation et de permettre au locataire de vivre de manière autonome.

Bon à savoir : l’investissement dans certaines résidences de services, comme les résidences étudiantes ou les résidences pour seniors, est particulièrement prisé par les investisseurs du fait de la rentabilité offerte et de la demande locative constante.

Comment optimiser son investissement ?

Pour optimiser votre investissement en LMNP, plusieurs aspects sont à prendre en compte :

• le choix du bien selon son potentiel de location ;
• la gestion locative du bien, avec possibilité de déléguer la prestation ;
• l’optimisation fiscale grâce aux différents régimes en vigueur ;
• le montage financier pour investir.

Choisir un bien au fort potentiel de location est primordial. La localisation et le type de bien sont des critères indissociables de la future mise en location et donc de la génération de revenus supplémentaires. Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme) sont intéressantes de ce point de vue car elles répondent à un besoin permanent et en croissance.

La bonne gestion du bien meublé est également essentielle afin de maximiser vos revenus locatifs. Vous avez le choix de gérer le bien par vous-même ou alors de confier cette prestation à une agence de gestion locative ou à un gestionnaire exploitant de résidences services.

Le statut LMNP offre un cadre fiscal avantageux. En fonction du type de bien acheté et du régime fiscal choisi, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat, déduire l’amortissement de votre bien (meubles et immeubles), et déduire les charges supportées sur les loyers.

L’optimisation de votre investissement passe par le financement du projet. Il est en effet possible d’améliorer le rendement obtenu en ayant recours à un crédit immobilier, grâce à l’effet de levier.

L’investissement locatif en LMNP peut donc s’adapter à différents projets immobiliers et répondre à vos objectifs patrimoniaux, selon la stratégie d’investissement envisagée.

Tout savoir sur la fiscalité liée au statut LMNP

Les propriétaires investisseurs dans une location meublée non professionnelle peuvent choisir parmi deux régimes fiscaux : le Micro-BIC et le régime réel. Un choix particulièrement utile pour maximiser la rentabilité de son investissement ou réduire ses charges. Les caractéristiques et avantages de chaque régime fiscal dans le cadre du LMNP.

Micro-BIC et régime réel : deux régimes fiscaux au choix

Le Micro-BIC est un régime fiscal simplifié qui s’applique par défaut, tant que vos revenus tirés de la location meublée restent sous les 77 700 euros par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs. Le Micro-BIC constitue le régime le plus intéressant si peu de charges sont à déduire.

À l’inverse, le régime réel permet de déduire l’ensemble de vos charges liées à l’activité locative. Le régime réel devient généralement plus avantageux, dès que les charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50% offert par le Micro-BIC, ou si les revenus locatifs excèdent le plafond du Micro-BIC.

Micro-BIC ou régime réel : tableau comparatif

Retrouvez dans le tableau ci-dessous les avantages et inconvénients, en cas d’investissement sous le statut LMNP.

Choisir le meilleur régime fiscal pour son investissement

Ces deux régimes (micro-Bic et réel) offrent chacun des avantages fiscaux non négligeables, mais il est nécessaire de bien comprendre leurs différences et notamment d’évaluer vos charges et revenus locatifs pour choisir celui qui correspond le mieux à votre situation.

Par défaut, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous êtes assujetti au régime micro-BIC. Vous avez toutefois la possibilité de basculer sur le régime réel. Pour changer de régime d’imposition et passer au régime réel simplifié, il vous suffit simplement d’envoyer un courrier de levée d’option auprès de l’administration fiscale.

Si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 euros (pour l’ensemble des membres de du foyer fiscal) ET représentent plus de la moitié de vos revenus de l’année, vous n’avez plus le choix du régime fiscal. Vous devenez un loueur en meublé professionnel (LMP) et êtes automatiquement assujetti au régime réel d’imposition.

Impôt : la déclaration des revenus locatifs en tant que LMNP

Le statut LMNP offre plusieurs mécanismes pour réduire vos impôts :

• la déduction de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion…) ;
• l’amortissement du bien et du mobilier.

De quoi faire baisser significativement la base imposable de vos revenus fonciers voire la rendre nulle.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?

Les revenus locatifs au titre de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ces revenus doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

L’imposition dépend du type de logement meublé mis en location.

Il existe ainsi quelques subtilités et exonérations possibles en cas de location occasionnelle ou habituelle d’une pièce de votre domicile, si les revenus ne dépassent pas 760 € TTC par an (location occasionnelle à des personnes de passage) ou si les loyers annuels sont raisonnables, c’est-à-dire avec un plafond (par mètre carré de surface habitable, hors charges) : 199 € en Île-de-France et 147 € dans les autres régions.

La déclaration des revenus de location meublée non professionnelle peut être effectuée sur le site des impôts (impots.gouv.fr), dans la case « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

Bon à savoir : les revenus perçus en 2023 et tirés d’une location meublée sont à déclarer en avril 2024.

L’importance de l’abattement forfaitaire

L’abattement forfaitaire est un élément clé du régime fiscal LMNP. Cette déduction forfaitaire est automatiquement appliquée sur vos revenus locatifs bruts. Avec le régime micro-BIC, l’abattement est de 50 % pour les locations meublées classiques et s’élève même à 71 % pour une location meublée de tourisme.

Cet abattement permet de simplifier grandement la gestion fiscale du bien puisqu’il n’est pas nécessaire de tenir une comptabilité détaillée des charges. Le montant minimum de l’abattement forfaitaire est de 305 euros.

Le taux de l’abattement forfaitaire porte sur la totalité des loyers perçus, charges locatives comprises. Il n’est donc pas possible de déduire les charges de ces revenus. En cas de charges réelles élevées, il peut être judicieux d’opter pour le régime dit de bénéfice réel.

Le report de déficit foncier : comment ça marche ?

Le report de déficit foncier est l’une des autres particularités du statut LMNP. Cet avantage fiscal se produit lorsque, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous faites face à un déficit, c’est-à-dire que vos charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs.

Dans le cas d’une activité de location ‘déficitaire’, le déficit foncier pourra être reporté sur les bénéfices de la même activité pendant les dix années suivantes. Le montant du déficit sera alors déduit des revenus locatifs, ce qui aura pour effet de réduire l’assiette imposable.

Le statut LMNP est soumis à plusieurs conditions : la propriété du bien, la location à usage d’habitation, l’intégration du mobilier essentiel au quotidien du locataire, le respect des plafonds de revenus locatifs à l’année…

Pour tirer le maximum d’avantages du régime fiscal LMNP, il convient d’analyser précisément les revenus et les charges que vous pouvez déduire de vos recettes locatives. Cela afin de choisir le régime d’imposition le plus adapté à votre situation.

Vous souhaitez en savoir davantage sur les opportunités offertes par le statut LMNP et sur l’investissement locatif en résidence seniors avec Lamotte ? N’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers en immobilier neuf et ancien !