LMNP : définition et fonctionnement

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal qui permet de déduire des charges sur l’impôt sur le revenu ou bien de bénéficier d’un abattement. Le LMNP vise à acquérir un bien neuf et à le louer avec du mobilier intégré, mais il est aussi ouvert à la location meublée dans l’ancien. Quelles sont les conditions pour être éligible ? Quelles différences avec le statut de loueur meublé professionnel ? Quels sont les avantages et contraintes du dispositif ? Découvrez le fonctionnement du LMNP.

Sommaire :
Qu’est-ce que le LMNP ?
Les critères d’accès au statut LMNP
Les différences avec le LMP
Les avantages du dispositif

Qu’est-ce que le LMNP ? Explications et caractéristiques

Définition et caractéristiques du dispositif LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est défini par l’article 155 IV du Code général des impôts (CGI). Ce dispositif dédié aux investisseurs immobiliers offrent des avantages fiscaux spécifiques (imputation du déficit foncier), en cas de location meublée dans le neuf.

Le régime LMNP n’est ni soumis à des plafonds de loyers ni aux plafonds de ressources des locataires. Le système de zonage ne s’applique pas non plus au LMNP.

À noter que tout contribuable résidant en France peut bénéficier du dispositif LMNP et ainsi compléter ses revenus.

Deux régimes fiscaux

Les revenus générés par la location d’un meublé, en tant que LMNP, sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont toutefois possibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Si les revenus locatifs obtenus au cours de l’année 2023 ne dépassent pas 77 700 euros, le contribuable a le choix du régime d’imposition.

Le régime micro-BIC donne droit à un abattement de 50 %. Dans une location meublée à destination d’une activité touristique, l’abattement s’élève même à 71 % des recettes. Avec le micro-BIC, les charges ne peuvent pas être déduites par le bailleur. Si les recettes perçues sont inférieures à 305 euros, aucun impôt n’est à payer.

En cas de recettes annuelles supérieures à 77 700 euros, c’est le régime dit de bénéfice réel qui s’applique. Celui-ci vous permet de déduire vos frais et charges de location meublée sur votre revenu net imposable.

Le LMNP dans l’ancien

L’acquisition d’un bien immobilier ancien ouvre également droit au LMNP. L’un des avantages principaux est de pouvoir choisir le logement à acheter en fonction de la zone géographique, des services et équipements à proximité, sans se limiter aux programmes neufs en cours de construction.

Le LMNP dans l’ancien peut concerner un bien meublé indépendant comme un bien meublé au sein d’une résidence de services. Par ailleurs, le logement ancien acheté doit avoir fait l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation.

Bon à savoir : le LMNP dans l’immobilier ancien ne permet pas de récupérer la TVA.

Statut LMNP : les critères d’accès en détail

Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies. Les critères d’éligibilité portent à la fois sur les revenus locatifs, la typologie du bien mis en location et le mobilier présent dans le bien immobilier à louer.

Les conditions d’accès au LMNP

Tout d’abord, les revenus annuels issus de la location meublée ne doivent pas excéder un certain seuil, à savoir 23 000 euros, ou ne doivent pas représenter la majorité des revenus du foyer fiscal (total des salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).

Vous êtes donc considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions mentionnées est remplie.

De plus, le particulier investisseur ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée.

Les types de biens éligibles

Comme son nom l’indique, le statut LMNP s’applique aux biens immobiliers destinés à la location meublée. Plusieurs types de bien à louer rentrent dans le périmètre de la location meublée :

• les studios et appartements ;
• les maisons ;
• les résidences services seniors ;
• les résidences services pour étudiants ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences d’affaires ;
• les autres logements meublés (chambre chez l’habitant…).

Location meublée : les équipements obligatoires

Pour être considéré comme un logement d’habitation meublé, le bien mis en location (avec un bail d’habitation ou un bail mobilité) doit a minima comporter les meubles suivants :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou four à micro-onde ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table et des sièges ;
• du matériel d’entretien ménager…

La liste complète des meubles indispensables est à consulter sur Service-public.fr, le site officiel de l’administration française.

Les différences avec la location meublée professionnelle (LMP)

Selon l’article 155, IV-2 du CGI, le loueur en meublé est considéré comme professionnel si les recettes annuelles de cette activité excèdent 23 000 euros au sein du foyer fiscal et si ces recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. La troisième condition du LMP est qu’au moins un membre du foyer fiscal soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.

Il existe trois autres différences importantes entre les statuts LMNP et LMP :

• les déficits retirés de la location meublée ;
• les plus-values immobilières ;
• le paiement de cotisations sociales.

Les déficits retirés d’une location meublée

Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus générés par cette activité locative.

En cas de location meublée professionnelle, ils peuvent être déduits du revenu global obtenu par le contribuable, sans limite de montant. Si le revenu généré est insuffisant, les déficits retirés peuvent être reportés pendant 6 ans.

Plus-value immobilière : un régime spécifique

Dans le cadre d’une vente, un loueur non professionnel peut également bénéficier du régime des plus-values immobilières pour les particuliers. Cela permet notamment de profiter de l’abattement sur les impôts avec un taux d’abattement qui s’applique selon la durée de détention du bien.

L’abattement est valable pour le calcul de l’impôt sur le revenu comme pour celui des prélèvements sociaux.

Des cotisations sociales à payer

La location meublée professionnelle, c’est-à-dire si le montant des revenus tirés de la location meublée dépasse un certain seuil, impose le paiement de cotisations sociales.

En tant que loueur meublé non professionnel, vous ne devez payer que les prélèvements sociaux.

Les avantages et contraintes du statut LMNP

Les bénéfices pour les investisseurs

Le statut LMNP offre une palette d’avantages pour les particuliers investisseurs. Ce type d’investissement constitue une option attractive pour plusieurs raisons. Il permet en effet de :

• générer des revenus complémentaires ;
• profiter des avantages liés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
• amortir le bien meublé, en réduisant ainsi la base imposable des loyers perçus.

De plus, l’achat d’un logement neuf destiné à la location meublée peut se faire dans une résidence services : un marché porteur avec une forte croissance de la demande locative.

Les obligations et contraintes liées au statut LMNP

Bien que le LMNP offre des avantages fiscaux, il est essentiel de comprendre les contraintes associées au dispositif. Le bien loué meublé doit ainsi répondre à certains critères précis, en matière d’équipements mobiliers fournis par exemple.

Le contribuable investisseur doit également respecter quelques obligations administratives et comptables, selon le régime fiscal choisi : calcul des charges et de l’amortissement pour le micro-BIC, fourniture de pièces comptables pour le régime réel.

Si le LMNP offre une réduction de sa base imposable, il ne permet pas de réduire les impôts des autres revenus générés. De plus, il faut faire attention à bien respecter le plafonds des recettes locatives perçues, au risque de devoir basculer sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).

Le statut LMNP est une option fiscale à envisager pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leurs rendements. La connaissance du fonctionnement du dispositif (modalités d’application, avantages, contraintes) doit contribuer à prendre des décisions éclairées et tirer pleinement parti du potentiel offert.

N’hésitez pas à consulter un professionnel Lamotte pour vous accompagner dans l’achat d’un bien et sa mise en location meublée, afin d’optimiser votre investissement immobilier.