LMNP : les plafonds à ne pas dépasser

Régime dédié aux investisseurs immobiliers qui perçoivent des revenus locatifs, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux comme l’abattement forfaitaire, la déduction des charges, l’amortissement du bien ou encore la récupération de la TVA. Toutefois, il est soumis au respect de certains seuils, dont les revenus annuels tirés de la location meublée. Quels sont les plafonds à respecter pour bénéficier pleinement du statut LMNP ?

Sommaire :
Les plafonds pour garder le statut LMNP
Un seuil de revenus lié au régime micro-BIC
Recettes locatives élevées : le régime réel
Quel régime fiscal selon sa situation ?
Les conditions de la récupération de TVA

LMNP ou LMP : les plafonds de chiffre d’affaires annuel

Connaître le plafond de base du LMNP

Vous louez un bien meublé dans le cadre du dispositif LMNP ? Par défaut, le statut de loueur non professionnel autorise des revenus locatifs annuels jusqu’à un certain seuil, fixé à 23 000 euros hors taxe.

Ce plafond de 23 000 euros tient uniquement compte des recettes locatives, à savoir la perception des loyers mensuels par le propriétaire investisseur.

Dépasser la moitié des revenus totaux du foyer

Il existe une deuxième condition qui permet de conserver le bénéfice du régime LMNP. En effet, quand bien même vos revenus issus de la location meublée seraient supérieurs au seuil de 23 000 euros, vous ne basculez pas automatiquement sous le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Le passage sous le statut LMP impliquent que les recettes obtenues au cours de l’année par l’activité de loueur meublé représentent plus de la moitié du revenu de votre foyer fiscal.

Le récapitulatif en tableau

Pour plus de simplicité, retrouvez ci-dessous les différents cas de figure, avec des exemples concrets selon les recettes locatives du LMNP et votre revenu fiscal de référence (le revenu indiqué est en euros et par an).

*NC : non concerné

Déclaration des revenus et conséquences du dépassement du seuil

Chaque année, le propriétaire investisseur en LMNP doit déclarer ses revenus tirés de la location meublée non professionnelle dans la rubrique ‘Bénéfices industriels et commerciaux‘ (BIC). Ces recettes correspondent aux bénéfices générés par les activités commerciales parmi lesquelles la fourniture de logement.

Par défaut, le contribuable investisseur en LMNP est rattaché au régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire sur ses revenus en incluant les charges directement liées à la location.

En revanche, si l’activité locative génère un chiffre d’affaire dépassant le plafond annuel de 23 000 euros ET constitue plus de 50% des revenus globaux de votre foyer, vous risquez de perdre le bénéfice du régime LMNP pour devenir un loueur en meublé professionnel (LMP), avec une fiscalité différente et potentiellement moins avantageuse. En effet, un investisseur LMP est automatiquement assujetti au régime réel d’imposition.

Les plafonds avec le régime micro-BIC

Les chiffre d’affaires hors taxe (CAHT) qui différencie les statuts de LMNP et LMP n’est pas le seul à connaître au moment de calculer ses revenus de la location meublée.

Il existe ainsi d’autres plafonds fixés pour chaque régime fiscal : micro-BIC, réel simplifié et réel normal. De plus, selon le type d’hébergement LMNP, les seuils de revenus peuvent varier.

Le plafond à ne pas dépasser pour bénéficier du régime micro-BIC (ou des autres régimes) a été revalorisé au 1^er janvier 2023. Cette revalorisation, entrée en vigueur dans le cadre de la Loi de Finances pour 2023, s’applique sur une période triennale. Les plafonds sont donc valables pour les années 2023, 2024 et 2025.

Le plafond de revenus pour une location meublée ‘classique’

Pour rester assujetti au régime micro-BIC, un propriétaire LMNP peut désormais percevoir des revenus locatifs jusqu’à 77700 euros à l’année, à condition que cela n’excède pas la moitié des revenus au sein du foyer fiscal.

Ce plafonnement de 77,7 k€ HT s’applique pour les locations meublées dites ‘classiques’, à savoir :

• un appartement ou studio ;
• une maison ;
• une chambre chez l’habitant ;
• un logement en résidence étudiante ou résidence seniors.

Les revenus plafonnés pour une location meublée en résidence de tourisme

Le seuil du chiffre d’affaires HT est différent pour un logement meublé de tourisme. Sont concernés :

• les résidences hôtelières ;
• les gîtes et chambres d’hôtes ;
• les résidences d’affaires.

Si vous investissez dans l’un de ces établissements, le plafonnement de recettes locatives à l’année s’élève à 188700 euros HT. En cas de dépassement, le régime micro-BIC ne s’applique plus et vous devenez assujetti au régime réel.

Les avantages fiscaux du micro-BIC

Avec le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire permet de réduire un certain montant de sa base de revenus imposables.

L’abattement forfaire dans le cadre du LMNP propose deux taux différents, selon le type de bien en location :

• 50% pour un meublé classique ;
• 71% pour un meublé de tourisme classé.

Pour définir le montant de l’abattement auquel vous avez droit, il faut prendre en compte la somme des loyers perçus et des charges locatives. Les frais et charges inhérents à la location incluent notamment les taxes, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux d’entretien, la gestion locative et les charges courantes.

Bon à savoir : le montant minimum de l’abattement forfaitaire est de 305 euros.

Régime réel : la déduction des charges et l’amortissement des biens

Une tranche de revenus pour le réel simplifié

Si les revenus annuels issus de la location meublée se situent entre 77 700 et 254 000 euros hors taxe, le régime réel simplifié s’applique.

Pour une location meublée de tourisme, le régime réel simplifié est de plein droit, dès lors que les revenus sont compris entre 188700 et 840000 euros hors taxe.

Les avantages fiscaux avec le régime réel

Sous le régime réel simplifié, les revenus issus de la location du bien meublé offrent notamment la possibilité d’amortir le bien et de déduire certaines charges.

L’amortissement recouvre à la fois le bien immobilier et le mobilier acquis spécifiquement au titre de l’activité de location.

Quant aux charges déductibles, ce sont tous les frais engagés dans le cadre de la location du bien.

Le régime réel normal

Au-delà d’un chiffre d’affaires annuel de 254 000 euros HT pour une location meublée classique et 840 000 euros HT pour une location meublée de tourisme, c’est le régime normal qui prévaut.

La différence avec le régime simplifié tient dans les éléments comptables à mettre à disposition. Avec le réel simplifié, la tenue d’une comptabilité classique (un bilan, un compte de résultat et des annexes) suffit. Le changement pour le régime réel normal nécessite la fourniture d’un bilan comptable complet.

Quel régime fiscal selon ses revenus locatifs et son type de bien ?

Pour un meublé dit classique, l’activité locative est considérée comme une prestation de services. La location meublée touristique rentre quant à elle dans le domaine des activités de commerce et de fourniture de logement. Les montants autorisés pour chaque régime fiscal varient selon la nature de l’activité commerciale.

Les trois régimes d’imposition présentés s’appliquent donc de plein droit en fonction de deux critères que sont le type de bien (meublé classique ou de tourisme) et le chiffre d’affaires annuel que l’investisseur déclare à l’administration.

Tableau récapitulatif par typologie de bien et tranche de revenus locatifs.

Pour compléter ce tableau, il convient d’indiquer que les investisseurs peuvent – sur option – changer de régime fiscal.

Ainsi, en cas de placement de plein droit sous le régime micro-BIC, il est possible de s’orienter vers le régime réel simplifié. Cette option, valable un an, est tacitement reconductible pour une durée d’un an supplémentaire.

Par ailleurs, dans la situation où le régime réel simplifié s’applique de droit, un investisseur LMNP peut également décider de choisir le régime normal.

Récupération de la TVA : aucun plafond

L’un des avantages principaux d’un investissement en LMNP concerne la récupération de la TVA. Concrètement, il s’agit d’un remboursement de la taxe de 20% sur le prix d’achat du bien neuf.

Il n’y a aucun plafond à respecter quant au montant auquel le logement a été acquis. Cependant, certaines autres conditions sont requises pour être remboursé de la TVA :

• acheter un logement au sein d’une résidence services ;
• confier la gestion du bien à un exploitant professionnel ;
• proposer trois services au sein de la résidence (parmi les quatre suivants : blanchisserie, entretien des espaces communs, accueil / réception, petit-déjeuner) ;
• être le premier propriétaire du bien.

Si l’une des conditions n’est pas respectée, vous ne pourrez prétendre à cet avantage fiscal.

De plus, vous devez vous engager à conserver le bien pendant une durée de 20 ans. En cas de revente au cours des 20 années suivant l’acquisition du bien en résidence gérée, la TVA récupérée sera à rembourser au prorata.

Afin de tirer pleinement avantage du LMNP, chaque propriétaire de bien meublé doit respecter certains seuils de revenus locatifs. En effet, chaque régime fiscal propose des avantages spécifiques. La connaissance de ces plafonds vous permet donc de choisir le régime adapté à votre situation et ainsi d’optimiser la rentabilité de votre investissement. Contactez nos conseillers LMNP pour sécuriser votre placement immobilier, garantir la pérennité de vos revenus locatifs et bénéficier d’une fiscalité avantageuse !