LMNP : la rentabilité d’un investissement en résidence services seniors

Solution attrayante pour de nombreux investisseurs immobiliers, l’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine et de le sécuriser. Parmi les options disponibles, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) se distingue, notamment lorsqu’il est appliqué à l’achat d’un appartement en résidence services seniors. Le statut LMNP offre en effet de multiples avantages fiscaux. Découvrez comment maximiser la rentabilité de votre investissement selon le type de bien choisi et le régime fiscal adopté.

Sommaire :
La fiscalité attractive du statut LMNP
Le choix de la résidence services seniors
La rentabilité de l’investissement en RSS
Une gestion déléguée à un exploitant
Accompagnement et perspectives d’évolution

La rentabilité d'un investissement LMNP - Location Meublée Non Professionnelle - Résidence services seniors Climax à Angers (49) - Lamotte
Résidence services seniors Climax à Angers (49), vue de nuit

Les avantages fiscaux de la Location Meublée Non Professionnelle

LMNP : les conditions d’éligibilité

Avant de présenter les différents avantages de la Location Meublée Non Professionnelle, voici les conditions pour pouvoir prétendre à ce dispositif. Il faut :

  • être propriétaire du bien ;
  • respecter une typologie de bien (appartement, maison ou logement en résidence services) ;
  • louer le bien pour un usage d’habitation ;
  • ne pas dépasser un plafond de recettes locatives annuelles ;
  • ne pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS)…

Bon à savoir : si vos revenus locatifs annuels dépassent 23 000 euros ET constituent plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal, vous basculez sur le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et devenez assujetti au régime réel d’imposition.

Les avantages du LMNP en matière de fiscalité

Un particulier qui acquiert un bien immobilier meublé destiné à la location peut disposer du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut va permettre à l’investisseur de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux, sous réserve de ne pas dépasser un plafonds de revenus locatifs :

  • l’amortissement ;
  • la déduction des charges ;
  • l’abattement forfaitaire ;
  • la récupération de la TVA.

L’amortissement est une aide fiscale proposée aux particuliers investisseurs assujettis au régime réel (simplifié ou normal). L’amortissement concerne à la fois le bien immobilier et les meubles achetés et mis à la disposition du locataire. Il s’agit d’une écriture comptable où l’investisseur peut choisir la durée de l’amortissement (généralement de 20 à 30 ans pour le bien immobilier et entre 5 et 10 ans pour le mobilier) afin de lisser son investissement et réduire la base de son impôt sur le revenu.

L’amortissement peut se cumuler avec la déduction des charges locatives. Les charges et frais courants qu’il est possible de déduire incluent notamment les taxes, les assurances, les travaux réalisés pour l’entretien ou la rénovation, l’électricité, l’eau… Si le total des charges déductibles et amortissables dépasse le montant des recettes obtenues au cours de l’exercice fiscal, l’investisseur va pouvoir bénéficier d’un report de déficit… valable pendant 10 ans.

Avec le régime micro-BIC, vous bénéficiez en tant propriétaire investisseur d’un abattement forfaitaire sur la totalité des recettes tirées de la location meublée. Cet abattement, de l’ordre de 50 % pour un meublé classique (appartement, maison, chambre chez l’habitant, résidence seniors ou étudiante), peut s’élever à 71 % des revenus locatifs dans le cas d’un meublé de tourisme (résidence hôtelière, gîte, chambre d’hôte). En conséquence, l’abattement forfaitaire – qui offre une déduction minimale de 305 euros – ne tient pas compte du montant des charges locatives.

Autre avantage spécifique du LMNP : la récupération de la TVA. En achetant un bien neuf dans une résidence de services, vous pouvez récupérer la TVA sur le prix d’achat, soit 20% du montant investi. Pour cela, l’établissement doit proposer aux résidents la fourniture d’un certain nombre de services, dont trois parmi les suivants : petit-déjeuner, accueil – réception, entretien – ménage, blanchisserie… Il faut également s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de 20 ans, sous peine d’avoir à rembourser la somme au prorata.

Comment choisir la résidence services pour seniors où investir ?

Selon l’étude n°1261 de la Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques (DREES), publiée en mars 2023, le nombre de résidences services seniors (RSS) sur le territoire était estimé à 972 en 2022 (contre 540 en 2016).

Un nombre qui ne devrait cesser d’augmenter dans les années à venir, en raison de la hausse de l’espérance de vie des personnes en bonne santé et du vieillissement de la population. L’offre de logements en RSS répond également à un besoin des seniors d’habiter dans des logements sécurisés et confortables, tout en profitant de services sur place.

La localisation des résidences, un critère de choix

Toujours d’après les chiffres de la DREES, « trois seniors de RSS sur quatre vivent dans une commune non rurale de grande aire urbaine (hors Paris), tandis que ces communes regroupent 46 % seulement de la population métropolitaine de 60 ans ou plus. Les résidents vivent beaucoup moins dans les territoires ruraux que l’ensemble des seniors de 60 ans ou plus. »

C’est pourquoi l’emplacement des résidences services seniors Lamotte est sélectionné avec soin, toujours à proximité des transports et commerces. Le choix de la localisation répond à une parfaite connaissance des territoires et permet d’optimiser le taux de remplissage de nos établissements, dès leur ouverture.

RSS : la qualité des services offerts

Au-delà du maintien à domicile des seniors près de leur zone de vie, et dans des conditions sereines au quotidien, les établissements résidentiels bénéficient de l’agrément qualité services à la personne. Des services d’aide et d’accompagnement à domicile sont mis à la disposition des locataires au sein d’un ‘Pack de services’, qui comprend l’accueil, la restauration (petit déjeuner), les animations et l’entretien de l’appartement.

Ces prestations peuvent être complétées par d’autres services à la carte, selon les besoins des résidents : restauration en pension complète, aide aux actes quotidiens de la vie, coordination paramédicale, aide aux démarches administratives, organisation d’événements familiaux…

La qualité des services proposés, un facteur-clé pour garantir rapidement un taux d’occupation élevé au sein des résidences !

La rentabilité d'un investissement LMNP - Location Meublée Non Professionnelle - Résidence services seniors Garona à Agen (47) - Lamotte
Résidence services seniors Garona à Agen (47)

La rentabilité d’un investissement en résidence services pour seniors

Si vous recherchez un investissement à la rentabilité garantie, le placement en LMNP profite de nombreux atouts en termes de fiscalité, comme indiqué précédemment. Les résidences services seniors rentrent dans ce périmètre d’éligibilité, mais aussi les résidences services pour étudiants et jeunes actifs, comme Fo’lo Campus Saint-Malo ou Campus Thiers à Bordeaux.

Pour commencer, l’achat d’un appartement en résidence services représente un investissement plus accessible qu’un appartement classique, et les prestations offertes sur place – tant en matière d’équipements mobiliers que de services proposés – vont permettre d’augmenter le montant du loyer. Le ratio prix d’achat vs. loyers attendus vous assure ainsi un bon rendement brut global.

De plus, avec la fiscalité LMNP dans le neuf, il est possible de récupérer la TVA sur le prix d’achat, ce qui réduit de 20% le montant initial à investir. Enfin, en fonction du régime fiscal du LMNP (micro-BIC ou réel), vous allez pouvoir diminuer votre base imposable, via l’abattement forfaitaire ou la déduction des charges et l’amortissement.

Autant de critères financiers et fiscaux qui vous permettent d’envisager un rendement net attractif !

Constituez votre patrimoine avec le LMNP - 2024 - Bannière site - Lamotte

Une gestion déléguée à un exploitant expert

Un contrat de bail commercial

Les RSS construites par Lamotte sont gérées par Espace et Vie, filiale à 100% du Groupe. L’acquisition d’un appartement, du studio au 3 pièces, dans l’une de nos résidences est ainsi contractualisée par la signature d’un bail commercial, entre l’investisseur, le gestionnaire et le locataire senior.

Toutefois, dans le cadre de ce contrat de bail, l’investisseur n’est en relation directe qu’avec la société gestionnaire. La gestion locative du bien est intégralement prise en charge par Espace et Vie, à savoir la recherche de locataire, les visites et états des lieux, l’entretien du bien et la maintenance des parties communes de la résidence.

Avec le contrat de bail commercial, vous bénéficiez d’une garantie de loyers, que le logement soit occupé ou non. Vous ne courez donc aucun risque de vacance locative. À noter que le loyer LMNP tient compte de l’indice de référence des loyers (IRL), publié chaque trimestre par l’INSEE, et suit son évolution.

Ce type de contrat, également appelé ‘bail 3-6-9’, est en général conclu pour une durée de 9 ans minimum renouvelable, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans. Avec Espace et Vie, le contrat de bail commercial porte sur une durée de 12 ans, de quoi percevoir des revenus locatifs réguliers sur le long terme.

Bon à savoir : un Pack mobilier est aussi proposé aux propriétaires bailleurs afin de fournir au locataire de l’appartement neuf tous les équipements indispensables à son quotidien. De plus, le renouvellement du mobilier est 100 % à la charge du gestionnaire.

Infographie - Location meublée non professionnelle (LMNP) - Lamotte

Un exploitant de résidences labellisées

Exploitant et gestionnaire de près d’une trentaine de résidences services pour seniors en France, Espace et Vie s’inscrit dans une démarche qualité en tant qu’adhérent au label VISEHA, qui repose sur des critères immobiliers et de services.

Ce label de qualité, en partenariat avec AFNOR Certification, permet d’attester les conditions d’accueil des résidences, avec des normes qui concernent notamment :

  • la surface minimale et la typologie des logements ;
  • la surface utile des espaces communs ;
  • la nature des espaces communs ;
  • le nombre d’activités ou d’animations organisées chaque semaine ;
  • le nombre de salariés ETP (équivalent temps plein) par résidence ;
  • une présence sur site assurée 24h/24 et 7j/7…
La rentabilité d'un investissement LMNP - Location Meublée Non Professionnelle - Résidence services seniors de Comminges à Saint-Gaudens (31) - Lamotte
Résidence de Comminges à Saint-Gaudens (31)

Notre accompagnement pour votre investissement et les perspectives d’évolution

Nos résidences de services sont des produits d’investissement en LMNP qui s’appuient sur plusieurs critères qualitatifs et étudiés, afin de vous garantir une rentabilité optimale sur le long terme :

  • des mécanismes de défiscalisation immobilière avantageux ;
  • un gestionnaire partenaire fiable, avec 20 ans d’expérience dans l’exploitation de résidences pour seniors ;
  • des conditions contractuelles intéressantes pour gagner en sérénité (gestion déléguée, garantie des loyers) ;
  • la localisation dans une ville où répondre à un besoin de logements adaptés.

Nos conseillers se tiennent à votre disposition pour ajuster votre stratégie d’investissement et vous accompagner dans l’achat d’un bien en résidence de services.

Et pour conforter votre choix, sachez que l’investissement en résidence senior offre plusieurs options à la fin du bail commercial. À l’échéance du contrat, c’est-à-dire 12 ans, vous avez l’opportunité, au regard de votre situation et de vos souhaits, soit de renouveler le contrat avec le gestionnaire, soit de revendre le bien avec une possibilité de plus-value, soit de transmettre votre patrimoine sous forme de donation…

Investir en LMNP dans une résidence services seniors peut s’avérer très rentable, sur un segment en forte croissance. Renseignez-vous dès à présent sur la loi fiscale en vigueur, les normes réglementaires des établissements, le statut LMNP ou encore les tendances du marché locatif pour les seniors.

Et n’hésitez pas à vous rapprocher de nos conseillers immobiliers pour choisir la résidence dans laquelle acquérir un appartement neuf, sécuriser votre investissement LMNP et maximiser la rentabilité de ce placement !

Partagez l'article

Dans la même rubrique

LMNP : l’amortissement et le déficit foncier

En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, un investisseur peut bénéficier de plusieurs avantages fiscaux qui permettent de réduire les impôts et ainsi maximiser les revenus tirés d'une location meublée. Si les charges de la location sont supérieures aux recettes, il est possible d'amortir une partie des biens achetés....

Lire l'article

LMNP : les plafonds à ne pas dépasser

Régime dédié aux investisseurs immobiliers qui perçoivent des revenus locatifs, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre des avantages fiscaux comme l'abattement forfaitaire, la déduction des charges, l'amortissement du bien ou encore la récupération de la TVA. Toutefois, il est soumis au respect de certains seuils, dont les revenus...

Lire l'article

Comment calculer le loyer LMNP ?

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier en location et bénéficiez du statut LMNP ? Ce dispositif offre plusieurs avantages fiscaux. Découvrez comment calculer le loyer en Loueur en Meublé Non Professionnel pour réduire la base de votre impôt sur le revenu et ainsi optimiser vos recettes locatives. Sommaire :Les différents...

Lire l'article

Location meublée : le mobilier dans le cadre du LMNP

Le dispositif LMNP, qui permet de générer des revenus complémentaires et ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux, est soumis à différents critères comme le plafond de recettes locatives, la typologie du bien ou l'usage d'habitation. Mais le logement loué en LMNP doit aussi être meublé. Le mobilier à fournir...

Lire l'article

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif en optant pour le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ? Un choix judicieux qui offre plusieurs avantages en termes de revenus et de fiscalité. Cependant, pour en bénéficier, il faut respecter certaines conditions. Qu'il s'agisse de la nature du bien loué, du...

Lire l'article