Comment calculer le loyer LMNP ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location et bénéficiez du statut LMNP ? Ce dispositif offre plusieurs avantages fiscaux. Découvrez comment calculer le loyer en Loueur en Meublé Non Professionnel pour réduire la base de votre impôt sur le revenu et ainsi optimiser vos recettes locatives.

Sommaire :
Les différents contrats de bail
Les revenus locatifs à intégrer dans le calcul
Les plafonds de revenus à ne pas dépasser
Micro-BIC : l’abattement forfaitaire de 50%
Régime réel : amortir les biens et déduire les charges
La récupération de la TVA sur le prix d’achat

Signature du contrat de bail : trois options au choix

Dans le cadre du LMNP, le propriétaire du bien à usage d’habitation a la possibilité de choisir parmi trois types de contrat :

• le bail commercial ou bail 3-6-9 ;
• le bail meublé d’habitation ;
• le bail mobilité.

Chaque bail a ses propres caractéristiques : type de logement, durée du contrat, type de locataire… Explications.

Les spécificités du contrat de bail commercial

En cas d’investissement en résidence services, c’est le bail commercial qui va s’appliquer et fixer les modalités de la location. Le bail d’habitation et le bail mobilité ne sont en effet pas acceptés si l’investisseur en LMNP réalise un achat dans une résidence de services.

La résidence avec services peut être :

• une résidence pour seniors ou un EHPAD ;
• une résidence étudiante ;
• une résidence de tourisme ;
• une résidence d’affaires…

Le bail commercial est un contrat locatif qui établit une relation entre le propriétaire du bien immobilier et le gestionnaire exploitant de la résidence services. C’est l’une des principales caractéristiques du bail commercial : il n’y a pas de relation directe entre le propriétaire bailleur et le locataire final.

Ce type de bail est également appelé bail 3-6-9, car le contrat porte sur une durée de 9 ans minimum, avec possibilité de résiliation tous les 3 ans. Concrètement, au bout de 3 ans, et en l’absence de notification, le contrat de location est tacitement reconduit pour une nouvelle période triennale.

Les autres types de bail

Si le bien immobilier concerne une location de maison ou d’appartement (c’est-à-dire hors résidence services), le Loueur en Meublé Non Professionnel a la possibilité de choisir entre un bail d’habitation et un bail mobilité.

Dans ce cas, c’est le statut du locataire qui va orienter le type de contrat signé. Le bail d’habitation meublé est un contrat d’une durée d’un an minimum. Si le locataire est un étudiant, cette durée minimale peut être abaissée à 9 mois.

À l’inverse, la durée du bail mobilité va d’un mois (au minimum) à 10 mois (au maximum). Toutefois, seuls certains locataires peuvent signer un bail mobilité. Pour cela, la personne qui occupe la location meublée doit :

• être en formation professionnelle ou en études supérieures ;
• être en stage ou en contrat d’apprentissage ;
• réaliser un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ;
• être en mutation professionnelle ;
• effectuer une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Calcul du loyer LMNP : les revenus locatifs à prendre en compte

Pour calculer sa base imposable, en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le principe est extrêmement simple : il suffit d’additionner les loyers perçus tout au long de l’année. Il existe toutefois des outils fiscaux, inhérents au statut LMNP, qui permettent de réduire la base brute prise en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu.

Les loyers applicables avec le LMNP

Dans le cadre du LMNP, et contrairement à la loi Pinel, le propriétaire est libre de fixer le niveau de loyer mensuel. Il n’y a pas non plus de plafond de ressources à respecter pour le locataire. Par ailleurs, la location meublée permet d’augmenter le prix du loyer mensuel, grâce à la présence de mobilier au sein du bien à usage d’habitation.

Comme indiqué précédemment, le contrat de bail commercial est signé directement entre le propriétaire et le gestionnaire de la résidence. Celui-ci perçoit des revenus au titre de la location, auxquels il faut ajouter les services rendus aux locataires. Ces services portent sur les prestations complémentaires comme la restauration, le ménage, les animations…

Dans un second temps, la société gestionnaire reverse un loyer garanti au propriétaire investisseur.

La revalorisation des loyers

Le loyer perçu pour la location meublée en résidence gérée n’est pas figé dans le temps et peut évoluer en suivant l’indice de référence des loyers (IRL).

L’IRL est un indicateur de l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques) qui est obtenu à partir de la « moyenne de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois ».

Dans le cadre du bail commercial, la révision du loyer a lieu en fonction des conditions contractuelles convenues entre les parties :

• tous les 3 ans (à la demande du propriétaire) ;
• de manière automatique (via une clause d’échelle mobile) ;
• selon une autre fréquence, mais pas plus d’une fois par an (en cas de clause de révision spécifique).

Avec la révision des loyers, il vous est possible de tabler sur une augmentation croissante de vos revenus locatifs. Un avantage supplémentaire en faveur du rendement de votre investissement et un argument non négligeable à intégrer dans votre réflexion, si vous hésitez à opter pour le LMNP !

Bon à savoir : la révision de l’indice de référence des loyers a lieu chaque trimestre. La valeur de l’IRL, au 4e trimestre 2023, est de 142,06 points, en hausse de 3,5% par rapport au 4e trimestre 2022.

Bail commercial : la garantie des loyers

La conclusion du contrat de bail commercial présente un autre avantage essentiel pour le propriétaire : la garantie des loyers. En effet, que le logement au sein de la résidence services soit occupé ou non, l’exploitant va tout de même reverser un loyer au bailleur.

L’assurance pour l’investisseur de percevoir des revenus complémentaires tous les mois !

Bon à savoir : selon les conditions fixées par le contrat de bail, la fréquence de versement peut varier. Le propriétaire bailleur va percevoir les loyers chaque mois, chaque trimestre ou autre.

Les plafonds de revenus à ne pas dépasser avec le LMNP

Parmi les modalités à respecter, le dispositif de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) intègre des seuils de revenus locatifs à ne pas dépasser.

Deux régimes fiscaux sont possibles avec le LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour le propriétaire du bien en location, le choix du régime fiscal est lié par défaut à un plafond de recettes annuelles. L’investisseur peut toutefois choisir le régime qui lui convient en fonction des avantages fiscaux accordés. Il suffit pour cela d’envoyer à l’administration fiscale une demande de levée d’option.

Un propriétaire LMNP qui perçoit des revenus locatifs annuels jusqu’à 77700 euros (hors taxe) est rattaché automatiquement au régime micro-BIC. Ce plafond de recettes monte à 188700 euros (HT), si la location meublée se trouve dans un résidence hôtelière (ex : meublé de tourisme, chambre d’hôtes…).

Pour information, les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) correspondent aux bénéfices générés par les activités commerciales dont fait partie la fourniture de logement.

Si les revenus LMNP sont compris entre 188700 et 840000 euros, le régime réel simplifié s’applique. Au-delà d’un chiffre d’affaires annuel de 840000 euros HT, il s’agit du régime réel normal.

Bon à savoir : il ne faut pas confondre les spécificités de chaque régime fiscal avec le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMNP). Le passage de LMNP à LMP est lié au montant des recettes de la location meublée (avec un seuil de 23000 euros), à la condition de constituer plus de la moitié des revenus du foyer sur l’année et à l’éventuelle inscription au RCS du propriétaire (Registre du commerce et des sociétés). Un loueur en meublé professionnel (LMP) est automatiquement assujetti au régime réel d’imposition.

Régime micro-BIC : l’abattement forfaitaire de 50%

Avantage particulier du régime fiscal en LMNP, l’abattement forfaitaire correspond à une déduction applicable sur les revenus locatifs bruts générés au cours de l’année de référence. L’abattement permet de réduire mécaniquement la base imposable de ses revenus.

Avec le régime micro-BIC, l’abattement sur les recettes locatives propose un taux :

• 50 % pour une location meublée classique (résidence seniors, résidence étudiante) ;
• 71 % pour une location classée meublé de tourisme (résidence hôtelière, gîte, chambre d’hôte).

L’abattement forfaitaire, que le taux soit de 50 ou de 71%, porte sur la totalité des recettes tirées de la location meublée, en incluant les charges locatives. Par conséquent, la déduction des charges n’est pas possible via le micro-BIC. Contrairement au régime réel.

L’abattement offre par ailleurs une déduction minimale de 305 euros, si bien qu’en cas de revenus locatifs inférieurs à ce seuil, le propriétaire n’a pas à payer d’impôt sur sa location meublée.

Bon à savoir : la tenue d’une comptabilité détaillée des charges n’est pas exigée avec le régime micro-BIC, ce qui assure à l’investisseur des démarches administratives simplifiées.

Régime réel : la déduction des charges et l’amortissement des biens

Le régime réel simplifié permet de déduire les frais et charges directement liés à la location meublée.

Quelles sont les charges courantes déductibles et amortissables ?

Voici la liste non exhaustive des charges et frais déductibles ou amortissables :

• les taxes (taxe foncière, frais de notaire, contribution foncière des entreprises -CFE) ;
• les intérêts d’emprunt et frais de dossier ;
• les assurances (assurance habitation, assurance emprunteur, assurance loyer impayé) ;
• les frais d’expertise comptable ;
• les travaux d’entretien et de rénovation ;
• les charges courantes (eau, électricité, gaz, téléphone, Internet) ;
• les autres charges (gestion locative)…

Plus les charges liées à la location meublée sont élevées, plus la fiscalité du régime réel devient avantageuse. C’est ainsi le cas dès lors que le montant des charges est supérieur à 50% des revenus locatifs en LMNP.

L’amortissement du bien et du mobilier

Avec le régime réel, le propriétaire peut bénéficier de l’amortissement, à la fois sur le bien immobilier et sur les meubles achetés. L’amortissement est une écriture comptable qui permet de lisser dans le temps le coût de l’investissement, en tenant compte de la dépréciation annuelle du bien immobilier et du mobilier.

Via le LMNP, il s’agit d’une déduction fiscale où les biens peuvent être amortis sur une durée variable, à moyen ou long terme :

• de 20 à 30 ans pour le bien immobilier neuf ;
• de 5 à 10 ans maximum sur les meubles (lit, table, chaises, canapé, rangements…).

Exemple avec un appartement acheté dans une résidence services seniors, au prix de 150000€. Si le propriétaire opte pour une durée d’amortissement de 25 ans, il va pouvoir déduire 150000/25 soit 6000€ de sa base imposable, chaque année, pendant toute la durée de l’amortissement.

Trois informations à rappeler :

• l’amortissement du bien se cumule avec l’amortissement des biens immobilisés ;
• c’est le prix d’achat hors taxe qui sert de base de calcul pour l’amortissement ;
• le propriétaire est libre de choisir la durée de l’amortissement.

La récupération de la TVA sur le prix d’achat

L’acquéreur d’un bien neuf ou en VEFA au sein d’une résidence services offre la possibilité de récupérer la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur le prix d’achat. La TVA sur le bien immobilier neuf est fixée à 20%.

L’une des conditions à remplir est d’en être le premier propriétaire. À l’inverse, le LMNP dans l’immobilier ancien ne permet pas de récupérer la TVA.

D’autres conditions sont à respecter pour percevoir cet avantage de TVA récupérable, comme la fourniture de services et prestations au sein de l’établissement, la perception de loyers TTC (toutes taxes comprises) ou encore l’engagement à conserver le bien pendant une durée de 20 ans.

Les résidences gérées (résidences étudiantes, résidences pour seniors, résidences de tourisme ou d’affaires…) doivent proposer aux locataires au moins trois des quatre services éligibles suivants :

• le service de petit-déjeuner ;
• la réception de la clientèle ;
• l’entretien des locaux et parties communes ;
• la blanchisserie ou fourniture de linge de maison.

L’investisseur doit aussi conserver le logement loué sur une période minimale de 20 ans. En cas de revente avant cette échéance, le propriétaire devra rembourser la TVA récupérée au prorata. Exemple avec une récupération de TVA de l’ordre de 30000€ : si vous procédez à la vente du bien au bout de 10 années seulement, la moitié de la somme – soit 15000€ – sera à reverser à l’administration fiscale.

Bon à savoir : jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard permettait de réduire son impôt sur le revenu (11 % du prix de revient HT du bien, dans la limite d’un prix d’achat de 300000€, soit 33000€ par an pendant 9 ans). La suppression du dispositif de défiscalisation a été officialisée avec la Loi de Finances pour 2023.

L’achat d’un logement en résidence services pour de la location se matérialise par la signature d’un contrat de bail commercial entre le propriétaire et le gestionnaire exploitant. Parmi ces nombreux atouts, ce type de bail inclut la garantie des loyers, sans avoir à tenir compte de l’occupation du bien.

Par ailleurs, au moment de calculer vos revenus locatifs annuels, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire, de l’amortissement du bien et du mobilier, de la déduction des charges, en fonction du régime fiscal sélectionné.

Le micro-BIC comme le régime réel constituent en ce sens de bons leviers d’optimisation fiscale qui permettent d’améliorer la rentabilité de votre investissement. En tant qu’investisseur, vous pouvez aussi récupérer la TVA sur le prix d’achat, à condition que le bien acquis soit dans le neuf ou en VEFA. Pour en savoir davantage sur le calcul du loyer en LMNP, nos conseillers Lamotte se tiennent à votre disposition.