Immobilier neuf ou ancien : quel investissement est le plus rentable une fois tous les frais intégrés ?
En matière d’investissement, le prix d’achat attire souvent toute l’attention. Pourtant, ce n’est qu’une partie de l’équation. Travaux, charges, performance énergétique, entretien ou encore nouvelles réglementations peuvent impacter votre budget et ainsi modifier la rentabilité réelle de votre investissement. Pour déterminer lequel est le plus avantageux, et choisir entre un logement neuf ou ancien, il faut raisonner en coût global. Découvrez les dépenses à ne pas oublier, une simulation chiffrée et les critères qui influencent la valeur de votre patrimoine.
Sommaire :
- Aller au-delà du prix d’achat pour comparer
- Les postes de dépenses qui impactent la rentabilité
- Simulation : neuf ou ancien, quel coût total sur 10 ans ?
- Les critères qui peuvent influencer la valeur de l’investissement
- Quel investissement selon votre profil ?
L’essentiel à retenir
- Le prix d’achat ne suffit pas pour comparer deux investissements et en évaluer la rentabilité. Les frais de notaire, les travaux et les charges impactent fortement le coût global sur la durée.
- Les logements neufs offrent une meilleure visibilité budgétaire grâce à des frais d’acquisition réduits, l’absence de travaux importants et de meilleures performances énergétiques.
- Les normes environnementales renforcent l’intérêt des biens les plus récents. La qualité de l’emplacement, la facilité de location et le potentiel de revente restent des critères déterminants.
- Pour choisir, il est essentiel d’analyser le coût sur plusieurs années. La meilleure solution dépend aussi de votre profil d’investisseur et de vos objectifs patrimoniaux.
Aller au-delà du prix d’achat pour comparer neuf et ancien
C’est la raison pour laquelle de nombreux particuliers se demandent aujourd’hui s’il vaut mieux investir dans le neuf ou dans l’ancien pour louer.
Un logement ancien affiche généralement un prix au m² inférieur à celui d’un bien neuf, de l’ordre de 15 à 30% selon les régions(1). Cette différence peut donner l’impression d’une meilleure affaire.
Pourtant, la rentabilité d’un investissement dépend à la fois des revenus générés et des dépenses pendant la détention, sans oublier l’évolution de sa valeur dans le temps.
Une analyse sur 10 ans permet souvent d’obtenir une vision beaucoup plus réaliste des frais engagés, en prenant notamment en compte :
- le prix d’acquisition, frais de notaire inclus ;
- le coût des travaux et d’entretien ;
- les charges de copropriété ;
- les performances énergétiques.
Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien pour louer ?
« Lorsqu’on compare un logement neuf à un logement ancien, l’erreur la plus fréquente consiste à regarder uniquement le prix d’achat. Or, un investissement immobilier doit être analysé dans sa globalité : frais d’acquisition, travaux, performance énergétique, attractivité locative et valeur de revente.
Aujourd’hui, les investisseurs recherchent avant tout de la visibilité et de la pérennité. Un bien capable de répondre aux attentes des locataires, aux évolutions réglementaires et aux enjeux environnementaux constitue souvent un choix plus sécurisant pour construire son patrimoine dans la durée. »
Jean-Michel Hamon Directeur commercial Lamotte
Les 4 postes de dépenses qui impactent réellement la rentabilité
Immobilier neuf ou ancien : 3 chiffres à connaître
moins de frais de notaire dans le neuf par rapport à l’ancien
fin progressive de la location des logements avec un mauvais DPE
en moyenne pour rénover un logement(2)
Les frais d’acte notarié lors de l’acquisition
Exemple pour un investissement de 250 000 €.
Écart immédiat : 12 500 €.
Montant à anticiper pour mémo : 5% du prix d’acquisition.
| Type de bien | Pourcentage | Frais concrets |
|---|---|---|
| Ancien | 7 à 8% du prix d’achat | 18 750 € |
| Neuf | 2 à 3% du prix d’achat | 6 250 € |
Les travaux à prévoir dans le logement
Dans l’ancien, même un bien en bon état nécessite souvent :
- une rénovation énergétique ;
- une mise aux normes électriques ;
- un rafraîchissement ;
- le remplacement d’équipements obsolètes ou défectueux.
Selon l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), une rénovation énergétique peut rapidement représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros. Au cours des 3 premiers trimestres 2025, les travaux de rénovation financés par l’Agence(2) s’élevaient en moyenne à environ 23 000 € (rénovations par gestes et rénovations d’ampleur confondues).
Dans le neuf, les investisseurs bénéficient des garanties constructeur, des normes les plus récentes et de l’absence de gros travaux à prévoir.
Les charges de copropriété, sur les espaces et équipements communs
Les immeubles anciens génèrent fréquemment des ravalements, la réfection de la toiture, la maintenance ou la réparation des ascenseurs, la mise à jour des réseaux, que ce soit dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux (PPT) ou pas.
Plus l’immeuble est vieillissant, plus les frais d’entretien liés aux parties communes sont significatifs. Ces dépenses prévisionnelles ou imprévues peuvent entraîner des appels de fonds importants.
À l’inverse, un immeuble neuf bénéficie d’équipements récents, qui nécessitent moins d’interventions lourdes ou qui sont sous garantie les premières années d’exploitation.
Les performances énergétiques
Depuis plusieurs années, la réglementation énergétique se durcit. Les logements les plus énergivores voient progressivement leurs possibilités de location se réduire. Pour éviter cette situation, ces logements nécessitent une remise aux normes. Sans ces travaux de rénovation énergétique, les propriétaires risquent une perte d’attractivité du bien, une vacance, voire la sortie du parc locatif.
L’immobilier neuf, conforme aux dernières normes environnementales, garantit une meilleure isolation et une moindre consommation énergétique pour les locataires.
Côté propriétaire investisseur, cela signifie une plus grande chance de louer le bien (rapidement) et ainsi de percevoir des loyers réguliers.
Simulation : neuf ou ancien, quel coût total pour un investissement de 250 000 € sur 10 ans ?
Cette simulation illustre l’impact que peuvent avoir les frais annexes, les travaux et les contraintes réglementaires sur le coût d’un investissement immobilier à long terme.
Au-delà des coûts : les critères qui peuvent influencer la valeur de votre investissement
Les acquéreurs accordent une importance croissante à l’étiquette énergétique, au confort thermique, à la maitrise des charges et à l’environnement immédiat du bien. Ces éléments jouent un grand rôle dans l’attractivité du logement, à court, moyen et long terme. Zoom sur les critères qui favorisent et valorisent les biens les plus récents.
- L’impact des futures réglementations énergétiques
Les normes environnementales vont continuer d’évoluer, afin de réduire de l’empreinte carbone des bâtiments. Les prochains seuils de la RE2020 vont entrer en vigueur respectivement en 2028 et 2031. Investir dans un logement neuf ou déjà performant permet d’anticiper ces futures contraintes et de limiter les risques de travaux correctifs imposés à moyen terme. - La capacité à louer facilement dans la durée
Depuis le 1er janvier 2025, il est interdit de louer des logements avec une étiquette énergie de classe G, en cas de signature, renouvellement ou reconduction tacite d’un contrat locatif. Cette interdiction, décidée pour garantir un logement décent aux locataires, va s’étendre aux logements classés F dès janvier 2028, puis aux logements classés E à compter de 2034. - L’évolution du quartier et des infrastructures
Quel que soit le type d’investissement, l’emplacement reste LE critère fondamental dans l’immobilier. Acheter pour habiter en résidence principale ou secondaire, louer ou revendre à terme ; cela nécessite d’anticiper les changements dans le secteur. La présence des transports et des commerces, ainsi que l’implantation d’équipements publics à proximité et la création de nouveaux projets d’aménagement participent à la valorisation d’un bien. - La fiscalité liée à l’immobilier neuf
Certains dispositifs d’investissement dans le neuf ou en VEFA permettent également de bénéficier d’avantages fiscaux ou d’une TVA réduite sous conditions, ce qui renforce encore l’intérêt économique de l’opération. Par exemple, l’investissement en résidence services permet de récupérer la TVA à 20%, pour un engagement locatif de 20 ans. À cette échéance, vous aurez donc payé votre appartement 20% moins cher.
Quel type d’investissement neuf selon votre profil ?
Vous souhaitez réduire votre fiscalité ?
Le Jeanbrun, via le mécanisme de l’amortissement et du déficit foncier, peut faire diminuer vos revenus globaux et ainsi votre imposition. Et en achetant neuf, vous n’avez pas à vous engager dans des travaux de rénovation lourds.
Vous recherchez avant tout la simplicité de gestion ?
Le LMNP géré et les résidences seniors répondent aux objectifs des investisseurs qui souhaitent toucher des revenus réguliers, limiter les contraintes opérationnelles et déléguer la gestion locative.
Vous disposez d’un budget limité ?
Un appartement en résidence étudiante offre un ticket d’entrée plus accessible. Ce type de bien répond à une forte demande locative, selon la ville universitaire et la taille de la communauté étudiante. Et en fonction du dispositif choisi, la gestion peut être déléguée et d’autant plus simplifiée.
Vous privilégiez la sécurité patrimoniale ?
La nue-propriété est souvent recherchée pour anticiper sa retraite, préparer la succession de son patrimoine, tout en évitant la gestion opérationnelle, les frais et la fiscalité pendant le démembrement. Grâce au prix décoté lors de l’acquisition, la plus-value est optimisée en cas de revente.
Neuf ou ancien, la rentabilité d’un investissement ne se mesure pas uniquement au prix d’achat. Travaux, charges, performance énergétique, facilité de location et évolution de la valeur du bien sont à analyser. Dans un contexte marqué par le renforcement des exigences énergétiques et la recherche de placements plus sécurisés, l’immobilier neuf constitue souvent une solution particulièrement pertinente pour investir sur le long terme. Depuis 1955, Lamotte vous accompagne dans la construction d’un patrimoine durable, en phase avec vos objectifs et les réalités du marché.
Non. Si l’ancien peut afficher un prix d’achat plus faible, il faut également intégrer les frais de notaire, les travaux, les charges de copropriété et les futures dépenses de rénovation énergétique. Sur 10 ans, le coût global peut réduire fortement l’écart observé lors de l’acquisition.
Oui. Une rénovation énergétique, une mise aux normes électriques ou des travaux de copropriété peuvent représenter plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d’euros. Ces dépenses doivent être intégrées dès le départ dans le calcul de rentabilité de l’investissement.
La qualité de l’emplacement, la performance énergétique, l’évolution du quartier, les infrastructures à proximité et la demande locative sont autant de critères qui influencent la valorisation future d’un bien.
Les investisseurs recherchant davantage de simplicité peuvent s’orienter vers des solutions comme les résidences gérées (étudiantes ou seniors) ou la nue-propriété, qui réduisent les contraintes liées à la gestion locative et à l’entretien du logement.
Un investisseur à la recherche de revenus complémentaires, d’une plus-value à long terme, d’une gestion simplifiée ou d’une préparation de la retraite ne privilégiera pas les mêmes solutions. Location nue, LLI, nue-propriété ou résidence gérée répondent à des objectifs patrimoniaux différents.
Crédits photos : © Corinne Targosz
(1) Source : INSEE – Au troisième trimestre 2025, les prix des logements anciens sont stables – 20/11/2025
(2) Source : Agence nationale de l’habitat – Bilan au 3ème trimestre 2025 des aides de l’Anah – 20/10/2025
