Les conditions d’éligibilité au PTZ en France

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et accéder à la propriété ? Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un dispositif de soutien à l’accession à la propriété. Le PTZ permet de bénéficier d’un crédit immobilier sans intérêt, pour l’achat d’un logement, en vue d’en faire sa résidence principale.

Sommaire :
Le PTZ : principe de fonctionnement et objectifs
Être primo-accédant pour bénéficier du PTZ
Les conditions et plafonds de revenus
Les projets immobiliers concernés par le PTZ
Rappel des conditions d’éligibilité en 2023
PTZ prolongé : les changements pour 2024

Qu’est-ce que le PTZ ? Définition et objectifs

Principalement destiné aux ménages à revenus modestes et intermédiaires, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) joue un rôle essentiel en matière de financement immobilier. En effet, les bénéficiaires du PTZ ont la possibilité de financer une partie de leur investissement immobilier, sans devoir verser le moindre intérêt sur cette somme empruntée. 

Alors que les taux d’intérêt se maintiennent actuellement à un niveau particulièrement élevé (environ 4% fin 2023), le PTZ représente un levier efficace afin d’aider les primo-accédants dans leur premier achat immobilier. 

Initialement annoncée pour le 31 décembre 2023, la suppression du PTZ a été repoussée. Le Gouvernement a récemment expliqué vouloir prolonger le dispositif de prêt sans intérêts, pour que celui-ci aide « le plus grand nombre possible de ménages à accéder à un crédit immobilier ». La prolongation du PTZ s’inscrit ainsi dans un plan de relance de la production de crédits immobiliers.

Pour rappel, le PTZ ne permet pas de financer la totalité du projet et doit être accompagné d’un prêt classique, à souscrire auprès d’un établissement de crédit par exemple. Le Prêt à Taux Zéro peut aussi se cumuler avec d’autres dispositifs d’accession aidée, comme le prêt d’accession sociale (PAS) ou encore le prêt social de location accession (PSLA).

Le profil des bénéficiaires du PTZ : les primo-accédants

Afin de prétendre à ce crédit sans intérêt, les particuliers doivent remplir plusieurs conditions, car le PTZ s’adresse uniquement aux primo-accédants. Pour être considéré comme primo-accédant, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années avant l’obtention du PTZ. Des exceptions existent cependant en cas de démembrement temporaire de la résidence, à savoir si vous êtes propriétaire de l’usufruit ou de la nue-propriété.

Vous pouvez également accéder au PTZ à condition que l’une des personnes occupant le logement soit :

• titulaire d’une carte d’invalidité et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle ;
• bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
• victime d’une catastrophe (naturelle ou technologique par exemple) ayant rendu le logement définitivement inhabitable. La demande doit être alors réalisée dans les deux ans suivant la publication de l’arrêté constatant le sinistre.

L’attribution du prêt est par ailleurs soumise au type d’achat immobilier. Le logement acquis doit ainsi devenir la résidence principale de l’emprunteur, avec une occupation de 8 mois par an a minima.

Autre condition d’accès majeure du PTZ : justifier d’un niveau de ressources avec plafond.

Quelles sont les conditions de revenus pour obtenir un prêt à taux zéro ?

Les particuliers emprunteurs doivent respecter un plafond de ressources pour être éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Trois éléments sont à prendre considération afin de définir l’éligibilité au prêt sans intérêts et le montant autorisé du crédit :

• le revenu fiscal de référence ;
• le zonage géographique du logement ;
• la composition du foyer fiscal.

La prise en compte des revenus de l’année N-2

Les revenus pris en compte pour déterminer l’éligibilité au PTZ sont ceux du ménage pour l’année N-2. Par exemple, pour l’octroi d’un crédit immobilier en 2024, il faudra se baser sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année 2022. Ce montant est à retrouver sur sa feuille d’imposition.

Il existe des conditions complémentaires selon la zone géographique où le logement se situe. Focus sur les zones A, Abis, B1, B2 et C.

Éligibilité au PTZ : le zonage géographique

Le code de la construction et de l’habitation, par son article D304-1, établit un « classement des communes du territoire national en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ».

La répartition des communes, également appelée zonage ABC, définit cinq niveaux de tension immobilière. Par ordre décroissant de tension, les zones géographiques sont A bis, A, B1, B2 et C. La zone A bis est incluse dans la zone A, les zones B1 et B2 forment la zone B.

Le zonage ABC s’applique pour déterminer les plafonds maximum de ressources en vue de l’octroi d’un crédit à taux zéro. Quelques exemples de communes par zone ABC (avec leur numéro de département).

La zone B2 intègre les autres communes situées en Corse (et non classées en zone A ou B1), tandis que la zone C regroupe le reste des communes du territoire. À noter que les zones B2 et C sont régulièrement appelées ‘zones détendues‘.

Le site officiel de l’administration française met à disposition un simulateur en ligne afin de connaître la zone de chaque commune.

Les plafonds de ressources, selon la zone du logement et la composition du foyer

Le montant auquel un primo-accédant peut prétendre dans le cadre d’un PTZ dépend de la zone où le logement se situe ainsi que du nombre de personnes qui vont occuper le logement à titre de résidence principale.

Pour un logement neuf acheté en VEFA, voici le tableau récapitulatif des plafonds de revenus*.

*Le tableau complet est à retrouver sur le site officiel de l’administration française (Service-public.fr). Les chiffres – en vigueur pour 2023 – sont susceptibles d’évoluer chaque année. À noter également que les plafonds ne sont pas les mêmes selon le contexte de l’opération immobilière réalisée : transformation d’un local en logement, achat d’un logement ancien, achat de son logement social…

Les montants accordés pour le Prêt à Taux Zéro

Pour fixer le montant du PTZ auquel un acquéreur peut prétendre, il faut appliquer un pourcentage au coût total de l’opération, avec un montant plafonné. Pour 2023, ce pourcentage est compris entre 10 et 40 % du coût de l’opération (toutes taxes comprises).

Pour le calcul du montant du Prêt à Taux Zéro, le coût de l’opération à prendre en compte inclut le coût de la construction (ou de l’achat), les travaux éventuels ainsi que les honoraires d’agence. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement en sont en revanche exclus.

Sur le site de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), il est possible d’estimer le montant du PTZ auquel avoir droit.

Les types de projets immobiliers éligibles

Jusqu’à présent, six types de projet immobilier ouvraient droit au PTZ :

• l’achat d’un logement dans l’ancien ;
• l’achat d’un logement dans le neuf ;
• l’achat d’un logement neuf à construire (VEFA) ;
• l’achat du logement social occupé ;
• la construction d’une maison individuelle ;
• la transformation d’un local existant en logement.

Quel délai pour occuper le logement acquis avec un PTZ ?

Quelle que soit l’opération immobilière concernée, l’occupation du logement au titre de sa résidence principale reste une condition obligatoire si vous faites une demande de PTZ. Un délai est par ailleurs défini pour s’installer dans le logement.

En effet, l’emménagement des propriétaires et occupants au sein du nouveau logement est à faire au plus tard 1 an après son achat ou la fin des travaux.

Pour un propriétaire retraité, ce délai passe au plus tard à 6 ans après l’achat ou la fin des travaux. À noter que le logement peut être mis en location, jusqu’à son départ à la retraite, sous conditions.

La rénovation de logement avec le PTZ

Dans le cadre d’un achat dans l’ancien, la validation du PTZ est soumise à des critères de  localisation et de performance énergétique.

Les logements anciens concernés doivent se trouver en zone B2 ou C. De plus, le montant des travaux de rénovation à mener doit être au moins équivalent à 25% du montant de l’opération à financer. Dernier critère en matière d’efficacité énergétique : limiter la consommation annuelle du logement à 331 KWh/m².

En complément, si vous occupez déjà votre logement et envisagez de réaliser des travaux de rénovation, vous pouvez souscrire à un éco-PTZ, notamment si les travaux contribuent de manière significative à des économies d’énergie.

Qui a droit au PTZ en 2023 ? Rappel des conditions

Le dispositif du Prêt à Taux Zéro se fait dans le respect de certains critères :

• l’achat du bien immobilier doit concerner une primo-accession ;
• le futur propriétaire doit acquérir le logement au titre de sa résidence principale ;
• le bénéficiaire du prêt doit remplir des conditions de ressources, fixées par zone géographique et par nombre d’occupants du logement ;
• l’acquisition peut porter sur un achat ou une construction dans le neuf, un achat dans l’ancien (avec travaux)…., avec des restrictions géographiques selon le type d’opération.

Dans le cadre de l’obtention du PTZ, d’autres conditions peuvent s’ajouter à cette liste, comme le montant du prêt accordé (en fonction du zonage du logement) ainsi que les modalités de remboursement du crédit.

Bon à savoir : avec la prolongation annoncée du dispositif, certaines de ces conditions sont toutefois amenées à évoluer au 1er janvier 2024.

Les changements du PTZ pour 2024

En marge du projet de loi de finances 2024, le Gouvernement a d’ores-et-déjà annoncé le maintien du Prêt à Taux Zéro et sa prolongation jusqu’au 31 décembre 2027.

Bien que cette validation soit soumise au vote des chambres parlementaires, l’objectif de cette prorogation vise à recentrer le PTZ sur l’« achat d’appartements neufs en zone tendue ou de logements anciens avec travaux en zone détendue ».

Les principales nouveautés au 1er janvier 2024 :

• hausse du montant maximal du Prêt à Taux Zéro ;
• augmentation de la part du PTZ dans le crédit immobilier, pour les ménages modestes ;
• création d’une quatrième tranche, dédiée aux classes moyennes ;
• éligibilité au PTZ étendue à plus de 200 nouvelles communes.

En outre, il faut savoir que certaines conditions sortent du périmètre et ne permettront plus de bénéficier du PTZ. Ainsi, la construction de maison individuelle ne pourra plus être financée avec le Prêt à Taux Zéro. Cette décision est prise en application de la loi Climat et Résilience et en cohérence avec l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) pour 2050.

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