Investissement immobilier : le dispositif Pinel reconduit en 2022

Depuis 2014, la loi Pinel permet aux particuliers, via un investissement dans l’immobilier locatif, de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux et de combler un manque de logements en France. Les réductions d’impôt sont toutefois soumises au respect de certaines conditions : type de logement, zone éligible, habitation principale, plafond de ressources du locataire… Bonne nouvelle pour les investisseurs : le Pinel est reconduit jusqu’en 2024. Bémol : pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel à taux plein, c’est avant le 31 décembre 2022 ! Retour sur le mécanisme et les critères d’obtention en 2022.

L'investissement immobilier avec le Pinel en 2022 - Lamotte

[Mise à jour : le gouvernement a officialisé les conditions d’attribution du futur Pinel+, avec un décret publié le 18 mars 2022. Toutes les informations sur les critères de qualité d’usage et relatifs à la RE 2020.]

Sommaire :
Le contexte de la loi Pinel
Loi Pinel : les critères d’obtention
La loi Pinel en 2022

Le contexte de la loi Pinel

Les principes du dispositif de la loi Pinel

Introduite au 1er septembre 2014, la loi Pinel vise à encourager l’investissement dans le secteur immobilier neuf. Il s’agit d’un dispositif de réduction fiscale ouvert aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif.

Le Pinel s’adresse ainsi aux contribuables qui envisagent d’acheter ou faire construire un logement amené à être loué et utilisé comme résidence principale du locataire. L’intérêt pour les particuliers investisseurs est de pouvoir se créer leur propre patrimoine immobilier sans pour autant disposer d’un apport financier au démarrage.

Les investisseurs peuvent choisir la durée de location du logement : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Au terme de la mise en location, les investisseurs ont alors la possibilité de :

  • mettre fin au bail locatif pour motif légitime et relouer le bien ;
  • devenir occupant du bien ;
  • vendre le bien immobilier.
Vue d'une terrasse à Petit Bruges (Gironde) - Programme Imeria Lamotte
Programme Imeria – Le Petit Bruges (33) – ©Kreaction

Le manque actuel de logements en France

Selon le dernier rapport sur le mal-logement de la Fondation Abbé Pierre, publié au mois de janvier 2022, 4 millions de personnes sont non ou mal logées en France et 14,6 millions de personnes sont fragilisées la crise du logement dans le pays. La 27e édition du rapport dresse, pour 2022, une situation alarmante sur les conditions de logement et les effets de la crise sanitaire. Mais cela n’explique pas la pénurie de logements.

Quelques facteurs qui contribuent au manque de logements constaté :

  • la réduction de l’offre de logements sociaux disponibles ;
  • l’évolution de la population française, passée de 58 millions de personnes en 1990 à plus de 67 millions en 2020 (source : Insee) ;
  • la baisse continue du nombre de personnes par résidence principale (de 2,59 occupants en 1990 à 2,19 en 2018, source : Insee) ;
  • des régions avec des dynamiques migratoires opposées.

Les zones éligibles à la loi Pinel

Face au manque de logements, le gouvernement a décidé dès 2014 de faire appel aux particuliers pour renforcer l’offre locative à destination des ménages. C’est pourquoi la loi Pinel concerne les territoires géographiques où le besoin de logements est le plus critique.

Le zonage de la loi Pinel identifie et classe les villes et régions par ordre de priorité.

TYPES DE ZONETERRITOIRES GÉOGRAPHIQUES
Zone AbisParis
La plupart des communes de la petite couronne
Zone AL’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise
Les villes où les loyers et prix des logements sont très élevés (Lille, Lyon, Marseille, Montpellier)
Zone B1Les métropoles de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Grenoble…)
Les villes où les loyers et prix des logements sont élevés (Annecy, La Rochelle, Bayonne)
Une partie de la grande couronne parisienne
La Corse
Les départements d’Outre-Mer (DOM)
Zone B2Les villes de plus de 50 000 habitants
Zone CLe reste de la France

Ce zonage concerne d’autres dispositifs en matière de logement : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d’accession sociale (PAS), le logement social (HLM)…

La répartition des communes par zone (A, A bis, B1, B2 ou C) est à retrouver sur le site de l’administration française, sur la page https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zonage-abc.

Loi Pinel : les critères d’obtention de la réduction fiscale

Depuis le 1er janvier 2021, seuls les logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif sont concernés par le Pinel. Les maisons individuelles et les logements pavillonnaires sont dorénavant exclus du dispositif. 

D’autres conditions sont requises pour bénéficier de l’avantage fiscal à taux plein :

  • le type de logement et son délai d’achèvement ;
  • la localisation du bien ;
  • le niveau de performance énergétique
  • le plafond de ressources du locataire ;
  • le plafond du loyer au m² ;
  • l’investissement réalisé entre septembre 2014 et fin 2022 ;
  • une domiciliation fiscale en France.

Par ailleurs, la réduction d’impôt est limitée à 2 logements achetés pour un investissement annuel maximal de 300 000 € par contribuable et un plafond de 5500 € par m² de surface habitable. Le taux de réduction fiscale va ensuite dépendre de la durée de l’engagement locatif.

Les logements concernés par la loi Pinel

Pour investir en Pinel, il faut que le bien immobilier soit : 

  • neuf ;
  • en l’état de futur achèvement (à construire ou en cours de construction) ;
  • l’objet de travaux de rénovation ou de réhabilitation ;
  • ou un local transformé en logement d’habitation.

De plus, des délais sont imposés pour l’achèvement du logement.

Type de logementDélai d’achèvement
Logement en l’état de futur achèvement30 mois après signature de l’acte authentique d’acquisition
Logement à construire30 mois à compter de la date d’obtention du permis de construire
Logement avec travauxFin des travaux le 31 décembre de la 2e année après l’achat

La localisation du logement

Toutes les zones ne sont pas éligibles au dispositif. En effet, le logement doit être situé dans une zone où un déséquilibre existe entre l’offre et la demande locative

Depuis le 1er janvier 2018, le logement à mettre en location doit se trouver dans une commune des zones A, A bis ou B1. Si la demande de permis de construire a été émise avant le 31 décembre 2017, le Pinel est maintenu pour les logements situés en zone B2 ou C.

La performance énergétique des logements

Des critères environnementaux viennent également compléter les conditions d’attribution de la réduction d’impôt.

Les logements neufs ou à construire doivent respecter les exigences de la Réglementation thermique (RT) 2012. Quant aux logements qui font l’objet de travaux, ils doivent répondre aux critères imposés par le label HPE rénovation 2009 ou par le label BBC rénovation 2009.

Vue de Néocens à Nantes (Loire-Atlantique) - Lamotte
Néocens à Nantes (44)

Les plafonds de ressources

Afin de bénéficier du Pinel, les investisseurs s’engagent à louer le bien vide (non meublé) à des locataires dont le revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain plafond. Pour un bail conclu en 2021, le RFR des locataires pris en compte est celui de l’année 2019 (année N-2). 

Le plafond maximal des ressources des locataires varie en fonction de deux éléments : la composition du foyer fiscal (personne seule ou couple, nombre de personnes à charge) et la localisation (zone) du logement.

Les plafonds de loyer

Le propriétaire du logement loué ne doit pas non plus demander un loyer mensuel supérieur au plafond défini. Hors charges, ce plafond est fixé par m² de surface habitable. Il évolue chaque année et dépend de la zone géographique du logement.

PLAFOND DE LOYER EN FRANCE MÉTROPOLITAINE20212022
Zone A bis17,55 €17,62 €
Zone A13,04 €13,09 €
Zone B110,51 €10,55 €
Zone B29,13 €9,17 €

Le tableau complet est disponible (et actualisé chaque année) sur le site www.service-public.fr. Le barème 2022 est valable pour tous les baux signés jusqu’en mars 2023. Ensuite, l’administration fiscale mettra à jour les plafonds pour le reste de l’année 2023.

La loi Pinel en 2022

La loi de finances pour 2021 (ou Loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020) a prorogé le dispositif Pinel jusqu’à fin 2022. Le mécanisme de réduction fiscale est également valable pour 2023 et 2024, mais à des taux dégressifs.

Durée d’engagement de la locationRéduction d’impôt (pour 2022)
6 ans12% du prix d’achat
9 ans18%
12 ans21%

Les conditions de ressources pour un locataire en 2022

Pour l’année 2022 et la conclusion du bail, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année 2020. Le détail du plafond réglementaire.

Foyer fiscalZone A bisZone AZone B1
Personne seule38 377 €38 377 €31 280 €*
Couple57 357 €57 357 €41 772 €
Personne seule / Couple avec 1 personne à charge75 188 €68 946 €50 233 €
Personne seule / Couple avec 2 personnes à charge89 769 €82 586 €60 643 €

Le tableau complet est disponible sur le site www.service-public.fr

*NB : le revenu fiscal de référence de 31 280€ correspond à un salaire mensuel net d’environ 2900 €. L’utilisation d’un outil comparatif de salaire et simulateur de niveau de vie nous apprend que 80% des personnes salariées en France perçoivent une rémunération inférieure. L’offre locative avec le Pinel correspond à une grande partie de la population.

Une baisse du taux en 2023 et 2024

Les avantages fiscaux accordés par le ministère des Finances vont baisser progressivement au cours des 2 prochaines années. Tableau récapitulatif du taux d’abattement prévu pour 2023 et 2024.

Durée d’engagementAchat en 2023Achat en 2024
6 ans10,5%9%
9 ans15%12%
12 ans17,5%14%

C’est donc la dernière année pour bénéficier du Pinel à taux plein !

Pinel et Pinel+

Au vu des difficultés rencontrées dans le secteur, Emmanuelle Wargon, la ministre chargée du Logement a annoncé que les taux appliqués actuellement seraient maintenus dans deux cas :

  • l’achat d’un bien localisé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) ;
  • l’achat d’un logement neuf avec une surface minimale ou qui respecte des normes environnementales.

Ce Pinel+ s’adresse de son côté aux acquisitions immobilières réalisées à partir du 1er janvier 2023. Les conditions précises et définitives du Pinel+ restent néanmoins à valider.

Prolongation du Pinel breton

La loi de finances 2022 (ou Loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021) n’apporte pas de modification particulière quant au Pinel.

L'investissement immobilier avec le Pinel breton - Lamotte

Seul l’article 92 du texte législatif étend l’expérimentation de la régionalisation de l’aide. Ainsi, le Pinel breton, lancé en 2021, est prolongé jusqu’en 2024. Ce dispositif annexe s’adapte à l’aménagement du territoire en Bretagne et définit des zones complémentaires où investir.

Vue des Charmettes à Betton (Ille-et-Vilaine) - Lamotte
Les Charmettes à Betton (35)
Vue de Green Academy à Rennes (Ille-et-Vilaine) - Lamotte
Green Academy à Rennes (35)

Quelles autres nouveautés pour 2022 ?

En matière d’immobilier et d’investissement locatif, la plupart des nouveautés de la loi de finances 2022 portent sur les autres dispositifs en vigueur :

  • transformation du dispositif Cosse en réduction d’impôt et prolongation jusque fin 2024 ;
  • prolongation du dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2023 ;
  • prolongation du dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2022 ;
  • maintien des dispositifs Duflot et Scellier.

*Investir dans l’immobilier comporte des risques. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.

Partagez l'article

Dans la même rubrique

Immobilier : cinq bonnes raisons d’acheter dans le neuf

Alors que la question du pouvoir d'achat est au centre de toutes les discussions, l'immobilier - malgré la hausse des taux de crédit au cours des derniers mois - reste une valeur refuge pour se constituer un patrimoine et anticiper sa retraite. Découvrez ci-dessous cinq bonnes raisons qui justifient pleinement...

Lire l'article

Tout savoir sur les zones ANRU

La zone ANRU et les quartiers prioritaires de la politique de la ville permettent à la fois d'acquérir un logement neuf avec une TVA réduite et de profiter d'un prêt à taux zéro (PTZ). Quelles sont les missions de l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ? Comment sont définis...

Lire l'article

Tout savoir sur la notification SRU

Définie par la Loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbains (SRU), la notification SRU est un mécanisme qui vise à renforcer la protection de l'acquéreur d'un bien immobilier. La loi introduit ainsi un délai de rétractation lors duquel l'acheteur a la possibilité de mettre fin à la transaction, après...

Lire l'article

Bienvenue chez vous

Vous recherchez un espace confortable et facile à vivre, une atmosphère à nulle autre pareille ?Créer avec vous et pour vous un cadre de vie à la hauteur de vos exigences, telle est notre ambition. Des halls soignés Lamotte attache une grande importance à la décoration de ses halls pour...

Lire l'article

Investir en résidence secondaire

Gwenaël Faruel, Responsable de l'activité transaction Lamotte, nous en dit plus sur l'investissement en résidence secondaire.

Lire l'article