Tout savoir sur les zones ANRU

La zone ANRU et les quartiers prioritaires de la politique de la ville permettent à la fois d’acquérir un logement neuf avec une TVA réduite et de profiter d’un prêt à taux zéro (PTZ). Quelles sont les missions de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) ? Comment sont définis les zones ANRU et quartiers prioritaires en France ? Sous quelles conditions peut-on bénéficier de ce dispositif et comment en faire la demande ? Les réponses ci-dessous pour tout savoir sur l’ANRU.

L'ANRU et le Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU) en France - Lamotte

Sommaire :
Les missions de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
Les quartiers prioritaires de la ville et les zones ANRU
Un dispositif d’accession aidée dans les zones ANRU et QPV
Les conditions pour bénéficier de la TVA réduite

Les missions de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU)

Créée suite à la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, dite loi Borloo, l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) est un établissement public industriel et commercial (EPIC).

L’institution publique est principalement chargée de participer à la transformation des quartiers définis dans le cadre de la politique de la ville. Depuis sa création, environ 700 quartiers de la métropole et de l’Outre-mer auraient été ainsi accompagnés.

L’ANRU assure le pilotage et le financement des projets de rénovation urbaine dans le cadre des programmes suivants :

  • le Programme national pour la rénovation urbaine (PNRU), de 2004 à 2020 ;
  • le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU), de 2014 à 2030 ;
  • le Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD), depuis 2009.

Les quartiers prioritaires de la ville et les zones ANRU

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)

La loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine, dite loi Lamy, redéfinit la politique de la ville et introduit le NPNRU. Cette loi détermine les quartiers prioritaires au moyen d’un critère unique : la part de la population avec un revenu inférieur à 11 250 euros par an.

Selon ce critère, il existe plus de 1500 quartiers prioritaires sur la France métropolitaine et les territoires ultramarins.

L’objectif du NPNRU

Le Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU) prend la suite du PNRU, qui concernait 600 quartiers en zone urbaine sensible (ZUS). Le NPNRU vise à favoriser la mixité de l’habitat, la qualité de la gestion urbaine de proximité ainsi que le désenclavement des quartiers.

Piloté par l’ANRU, le nouveau programme national porte sur 450 quartiers à travers le pays, répartis entre :

  • 200 quartiers de priorité nationale ;
  • et 250 quartiers de priorité régionale.

Les actions de transformation et de rénovation urbaine

La transformation des quartiers a pour objectif d’améliorer le cadre de vie et la mobilité des habitants, par :

  • la destruction des immeubles vétustes ;
  • la construction ou réhabilitation de logements sociaux ;
  • la construction de nouveaux équipements (écoles, espaces culturels, centres sportifs…) et commerces de proximité ;
  • l’aménagement des espaces publics.

Un dispositif d’accession aidée dans les zones ANRU et QPV

Pour développer l’attractivité de certaines zones urbaines et faciliter l’accession à la propriété, un dispositif d’accession aidée a été mis en place. Avec ce dispositif, l’achat d’un logement neuf se fait à un taux de TVA à 5,5% (au lieu de 20% normalement).

L’avantage fiscal est cependant soumis à un critère géographique. Sont concernées les zones ANRU et les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Les zones ANRU sont les zones d’aménagement et de rénovation urbaine où améliorer la mixité sociale et le développement économique. Les zones ANRU correspondent aux quartiers qui font l’objet d’un programme de rénovation (PNRU, NPNRU ou PNRQA).

De leur côté, les 1514 quartiers prioritaires constituent la géographie prioritaire de la politique de la ville définie par l’État, c’est-à-dire les territoires les plus en difficulté. Depuis le 1er janvier 2015, ces quartiers en développement bénéficient d’un taux à 5,5%.

À noter que la TVA à taux réduit est un dispositif fiscal ouvert à toutes les constructions neuves (maison individuelle comme logement collectif) situées en zone ANRU, en QPV ou à moins de 300m de leurs limites respectives (éventuellement moins de 500m dans le cas d’un ensemble immobilier). L’emplacement du logement n’est toutefois pas le seul critère à respecter.

Les autres conditions pour bénéficier de la TVA à 5,5%

Dans le cadre d’un achat immobilier, ce dispositif fiscal de la TVA à 5,5% n’est pas ouvert à tous les particuliers ni à tous les projets immobiliers. En dehors de la situation géographique du bien, l’attribution de la TVA réduite est soumise au respect de plusieurs conditions :

  • le périmètre temporel (jusqu’au 31 décembre de l’année d’échéance du contrat de ville ou de la convention pluriannuelle de rénovation urbaine) ;
  • l’usage au titre de sa résidence principale ;
  • le niveau de ressources de l’acquéreur ;
  • le plafonnement du prix de vente ou de construction (selon la zone géographique du bien).

La résidence principale de l’acquéreur

Le bénéfice de l’aide fiscale est réservé aux acquéreurs d’une résidence principale. Est considéré comme une résidence principale un logement occupé au moins huit mois dans l’année par les membres du foyer. L’acquéreur doit en attester l’usage dans l’acte de vente ou lors du dépôt de la déclaration d’achèvement.

L’usage au titre de sa résidence principale vaut pour une durée de dix ans. La revente du bien avant les 10 ans peut néanmoins se faire sans reversement de TVA en cas de survenance d’un événement précis (naissance d’un enfant, longue période de chômage, rupture de PACS, divorce, mobilité professionnelle…).

Les conditions de ressources de l’acquéreur

Le taux réduit de TVA s’applique uniquement aux acquéreurs dont les revenus annuels ne dépassent pas un certain plafond. Les montants en vigueur correspondent aux plafonds de ressources du prêt locatif social (PLS), avec une majoration de 11%.

C’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte. Par exemple, pour un contrat de réservation signé en 2022, il faut se baser sur les revenus de l’année 2020, qui sont indiqués dans l’avis d’imposition de 2021.

NOMBRE DE PERSONNESParis et communes limitrophesReste de l’île-de-FranceAutres Régions
1 personne seule35 088 €35 088 €30 504 €
2 personnes52 440 €52 440 €40 737 €
3 personnes68 743 €63 036 €48 989 €
4 personnes82 075 €75 507 €59 142 €
5 personnes97 651 €89 385 €69 573 €
6 personnes109 883 €100 587 €78 409 €
Par personne supplémentaire+ 12 246 €+ 11 208 €+ 8 746 €

Le plafond du prix de vente ou de construction

Le prix de vente ou de construction du logement est plafonné. Le prix est indiqué au m². La surface prise en compte correspond à la surface utile, à savoir :

  • la surface habitable ;
  • la moitié des surfaces annexes et réservées à l’usage exclusif de l’accédant (balcon…) ;
  • et la moitié de la surface de l’emplacement dédié au stationnement exclusif des véhicules de l’accédant (dans la limite de 6 m²).

Pour les opérations d’accession sociale dans les zones définies par la politique de la ville, les plafonds pour l’année 2022 sont les suivants.

ZONE TENDUERÉgionS ET TERRITOIRES CONCERNéS*PRIX MAXImUM HORS TAXE (m² de surface utile)
A bis– Paris
– Communes de la petite couronne
5 096 €
A– Reste de l’agglomération parisienne
– Côte d’Azur
– Lille, Lyon, Marseille, Montpellier
3 851 €
B1– Métropoles de plus de 250 000 habitants (Bordeaux, Nantes, Rennes, Grenoble)
– Corse
3 092 €
B2– Villes de plus de 50 000 habitants2 699 €
C– Reste de la France2 360 €

Les plafonds renseignés dans les tableaux précédents sont susceptibles d’être actualisés chaque année. Pensez à consulter le site officiel de l’administration française (www.service-public.fr) ou celui de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (www.anil.org) pour en savoir davantage.

Bon à savoir : si l’une des conditions énoncées n’est pas respectée, cela peut remettre en cause le taux réduit et le bénéficiaire contrevenant s’expose à un remboursement d’une partie de l’aide.

* Le tableau complet, par type de zone tendue, est accessible sur notre page dédiée au Pinel 2022.

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