Dispositif Jeanbrun : quels biens peut-on louer avec le statut du bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun 2026 ouvre de nouvelles perspectives pour investir dans l’immobilier locatif après la fin du Pinel. Mais tous les biens ne permettent pas de bénéficier de l’amortissement fiscal et du déficit foncier. Maison individuelle, logement meublé, ancien sans travaux, résidence services : certaines options sont exclues. Avant de réserver un bien et pouvoir bénéficier des avantages liés au statut du bailleur privé, vous devez donc vérifier son éligibilité, son usage locatif et son potentiel de rentabilité nette. Voici les logements concernés et pourquoi le neuf collectif reste souvent l’option la plus simple pour sécuriser votre projet.
Sommaire :
- La loi de finances pour 2026
- Conditions et principe général d’éligibilité
- Les logements neufs éligibles
- Les logements anciens avec travaux
- Les logements exclus du dispositif
- Pourquoi privilégier le logement neuf ?
- Quel bien choisir selon votre profil ?
- Questions réponses sur les logements éligibles
À retenir en 30 secondes
Le dispositif Jeanbrun révolutionne l’investissement locatif en offrant un cadre fiscal avantageux basé sur l’amortissement et le déficit foncier. Pour transformer votre projet immobilier en une stratégie de défiscalisation performante, vous devez cibler des biens spécifiques répondant aux critères d’éligibilité du nouveau statut du bailleur privé, que ce soit dans le neuf ou l’ancien rénové.
- Le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France.
- Privilégiez le logement neuf en VEFA pour bénéficier des taux d’amortissement les plus élevés du marché et optimiser immédiatement votre rentabilité.
- L’ancien est possible, mais sous conditions de travaux lourds (30% du prix) pour atteindre une performance énergétique de classe A ou B.
- Ciblez uniquement l’habitat collectif, car les maisons individuelles sont exclues de ce nouveau cadre fiscal.
- Le niveau du loyer conditionne directement la performance fiscale.
Loi de finances pour 2026 : rappel du contexte
Créé dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, fait écho au plan ‘Relance logement’ du Gouvernement. Ce plan vise à relancer la construction de logements neufs en France, ainsi que la rénovation lourde de logements anciens, en s’appuyant sur les investisseurs privés.
Quelques étapes du calendrier législatif :
- 14 octobre 2025 : présentation du PLF 2026 en Conseil des ministres
- 22 novembre 2025 : rejet du texte par l’Assemblée nationale
- 4 décembre 2025 : adoption du PLF 2026 par le Sénat
- 8 janvier 2026 : reprise de l’examen du PLF 2026
- 30 janvier 2026 : ultime 49.3 devant l’Assemblé nationale
- 19 février 2026 : adoption de la loi de finances pour 2026
- 20 février 2026 : publication de la LF 2026 au Journal officiel
- 21 février 2026 : entrée en vigueur officielle du dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun : les conditions et le principe général d’éligibilité
Le dispositif Jeanbrun cible un objectif clair : augmenter l’offre locative de qualité, tout en encourageant la construction neuve et la rénovation performante.
Pour être éligible, le logement doit :
- être loué nu, à usage de résidence principale ;
- respecter des plafonds de loyers ;
- respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
- faire l’objet d’un engagement de location d’au moins 9 ans ;
- faire partie d’un ensemble immobilier collectif ;
- ne pas être loué à un parent proche.
Les logements neufs éligibles au statut du bailleur privé
Les logements neufs situés en habitat collectif sont au coeur du dispositif Jeanbrun.
En complément des autres critères à respecter (location nue, engagement locatif, plafonds de loyer et de ressources…), la condition majeure pour être éligible au statut du bailleur privé dans le neuf est de faire l’acquisition du bien dans le cadre d’une VEFA.
Les logements collectifs neufs permettent de bénéficier des taux d’amortissement les plus élevés :
- 3,5% d’amortissement par an sur le prix du bien, dans la limite de 8 000 €, pour un loyer intermédiaire ;
- 4,5% d’amortissement par an, dans la limite de 10 000 €, pour un loyer social ;
- 5,5% d’amortissement par an, dans la limite de 12 000 €, pour un loyer très social.
Au titre de l’amortissement, les investisseurs bailleurs privés pourront aussi déduire les charges locatives : les travaux, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière.
Si le montant cumulé de l’amortissement et des charges déductibles dépasse les plafonds autorisés, le propriétaire investisseur créé un déficit foncier.
Avec le Jeanbrun, l’investisseur peut déduire jusqu’à 10 700 € de ses revenus globaux, au titre du déficit foncier.
Cette réglementation fiscale est valable pour les logements neufs ET anciens éligibles.
Les logements anciens éligibles, sous conditions de travaux
Sur l’ensemble du territoire, le dispositif Jeanbrun s’ouvre également à l’immobilier ancien, mais de manière encadrée et plus exigeante.
Un logement ancien est éligible si des travaux assimilables à une réhabilitation lourde sont réalisés. Ces travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition. Après rénovation, le bien doit atteindre une très haute performance énergétique (DPE A ou B).
Les logements anciens rénovés bénéficient aussi d’un amortissement :
- 3% par an sur le prix du bien pour un loyer intermédiaire (plafond de 8 000 €) ;
- 3,5% sur le prix du bien pour un loyer social (plafond de 10 000 €) ;
- 4% sur le prix du bien pour un loyer très social (plafond de 12 000 €).
Les logements exclus du dispositif Jeanbrun
Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles au statut du bailleur privé. Voici les principales exclusions du dispositif Jeanbrun.
- Les maisons individuelles
- Les biens acquis en nue-propriété / démembrement
- Les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme)
- Les logements meublés
- Les locations à usage autre qu’en résidence principale
- Les locations à loyer libre (hors plafonds)
- Les locations à un ascendant ou descendant (jusqu’au 2e degré)
Statut du bailleur privé : pourquoi privilégier le logement neuf ?
Même si l’ancien est éligible, le neuf collectif reste le plus simple pour investir en tant que bailleur privé.
En effet, un logement neuf offre :
- une meilleure lisibilité fiscale ;
- une disponibilité immédiate sur le marché locatif ;
- une garantie de conformité en matière de performance énergétique ;
- de meilleurs taux d’amortissement ;
- peu ou pas d’entretien ni de travaux.
Chez Lamotte, nos conseillers vous aident à identifier les programmes neufs à étudier dans le cadre d’une stratégie Jeanbrun, selon votre budget, votre objectif patrimonial et votre fiscalité.
Quel bien choisir selon votre profil d’investisseur ?
| Votre objectif | Bien à privilégier | Pourquoi |
|---|---|---|
| Sécuriser votre investissement | Logement neuf collectif | Normes récentes, faibles travaux, meilleure lisibilité |
| Optimiser l’amortissement | Logement neuf en VEFA | Taux d’amortissement plus élevés que dans l’ancien |
| Investir avec peu de gestion | Neuf collectif | Moins d’entretien, garanties constructeur |
Promoteur reconnu, Lamotte vous propose des programmes neufs compatibles avec une stratégie Jeanbrun en France, sous réserve des conditions d’éligibilité applicables. Saisissez nos opportunités pour investir sereinement et bénéficier de l’amortissement fiscal !
Questions réponses sur les logements éligibles au statut du bailleur privé
Non. Le dispositif Jeanbrun vise uniquement les logements situés dans des bâtiments d’habitat collectif.
Non. L’ancien est éligible uniquement en cas de réhabilitation lourde représentant au moins 30% du prix d’achat.
Non. Le logement doit être loué vide, et être occupé comme résidence principale.
Non. Il n’existe aucun zonage géographique dans le cadre du statut du bailleur privé.
Il faut vérifier le type de logement, la destination locative, le niveau de loyer, les plafonds de ressources du locataire et la durée d’engagement. Nos programmes neufs adaptés à une stratégie Jeanbrun sont indiqués sur notre site Lamotte.fr. Un conseiller peut ensuite vérifier avec vous les conditions applicables selon votre projet patrimonial.
Les investisseurs qui souhaitent optimiser leur fiscalité peuvent privilégier le neuf collectif, car il offre des taux d’amortissement plus élevés que l’ancien rénové et limite les incertitudes liées aux travaux. Les profils patrimoniaux ou disposant d’un budget plus restreint peuvent étudier l’ancien, à condition d’intégrer la complexité des travaux, du DPE et du calendrier de mise en location.
Crédits photos : © Cyrille Lallement
