Dispositif Jeanbrun : investir dans un logement neuf avec loyer intermédiaire
Depuis la publication de la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun permet d’investir dans un logement neuf sous le statut de bailleur privé. En location intermédiaire, vous acceptez un loyer plafonné en échange d’un cadre fiscal avantageux : amortissement d’une partie du bien, déduction des charges et déficit foncier. Mais l’équilibre doit être vérifié commune par commune. Plafonds de loyer, ressources du locataire, montant d’acquisition, charges, fiscalité personnelle : chaque paramètre compte. Comment fonctionne le Jeanbrun en loyer intermédiaire ? Comment évaluer si ce montage est adapté à votre projet ? Nos explications.
Sommaire :
- Le cadre du dispositif Jeanbrun
- Le secteur locatif intermédiaire
- Loyer intermédiaire : les plafonds
- Le loyer intermédiaire est-il rentable ?
- Les plafonds de ressources
- L’amortissement et le déficit foncier
- Checklist avant d’investir en Jeanbrun intermédiaire
- Cumuler Jeanbrun et LLI
L’essentiel à retenir
Le nouveau dispositif Jeanbrun révolutionne l’investissement locatif dès 2026 en permettant aux bailleurs privés d’amortir jusqu’à 80% de leur bien neuf. En optant pour un loyer intermédiaire, vous optimisez votre fiscalité grâce au cumul de l’amortissement annuel et du déficit foncier, tout en sécurisant la demande locative.
- Une fiscalité puissante grâce à la déduction des charges et un amortissement annuel pouvant atteindre 8 000 € sur vos revenus imposables.
- Un accès facilité au marché locatif et à la rentabilité en ciblant les classes moyennes via des loyers plafonnés et des conditions de ressources spécifiques.
- Un cumul stratégique possible avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) pour maximiser vos avantages fiscaux sur une durée étendue.
- Une éligibilité large couvrant les logements neufs, en VEFA ou anciens avec travaux, pour tout investissement réalisé avant fin 2028.
Le cadre du dispositif Jeanbrun ou plan ‘Relance logement’
Le dispositif ‘Relance logement’ ou Jeanbrun, du nom du ministre, est accessible aux investisseurs depuis le 21 février 2026, au lendemain de la publication au Journal officiel (JORF) de la loi de finances pour 2026. Le dispositif est prévu pour les acquisitions immobilières jusqu’au 31 décembre 2028.
Pour être éligible, il faut investir dans un logement neuf ou en VEFA (ou ancien avec 30% de travaux). L’investissement peut être fait par tout contribuable, en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Par exemple, vous pouvez investir via une société civile immobilière (SCI).
Le bien doit être acquis en pleine propriété et ne peut pas être loué à un parent proche. Sont aussi exclus du dispositif :
- les maisons individuelles ;
- les locations saisonnières ou à usage de résidence secondaire ;
- les locations meublées ;
- les appartements en résidence services.
Le statut du bailleur privé est conditionné à un engagement locatif pendant au moins 9 ans.
Qu’est-ce que le secteur locatif intermédiaire ?
Le dispositif Jeanbrun est ouvert sur l’intégralité du territoire. Toutefois, selon la commune où se situe le bien à louer, des plafonds de loyer par m² de surface habitable (SHAB) hors charges sont appliqués.
Le secteur locatif intermédiaire est ainsi utilisé dans d’autres dispositifs, comme Loc’Avantages ou l’investissement en LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Le principe ? Louer un bien à un prix inférieur au marché pour faciliter l’accès au logement des classes moyennes. Selon le dispositif mobilisé, cette contrepartie peut prendre la forme d’un avantage fiscal, d’un amortissement, d’une TVA réduite ou d’un autre mécanisme incitatif.
Ces plafonds locatifs sont revalorisés chaque année, par texte de loi.
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2026, il faut se référer à l’arrêté du 6 janvier pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au code général des impôts (arrêté publié au JORF n° 0026 du 31 janvier).
Les plafonds de loyer intermédiaire à respecter
Les plafonds à respecter pour la location intermédiaire sont définis dans l’annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026, pour l’ensemble des communes et des arrondissements sur le territoire.
Quelques exemples de loyers plafonnés en location intermédiaire (Loc 1), calculés en appliquant une décote de 15% sur les loyers de référence.
| Commune | Département (n°) | Loyer Plafonné (en €/m² de SHAB) |
|---|---|---|
| Aytré | Charente-Maritime (17) | 10,28 € |
| Brest | Finistère (29) | 8,82 € |
| Guipry-Messac | Ille-et-Vilaine (35) | 7,93 € |
| Châteaubriant | Loire-Atlantique (44) | 8,44 € |
| Angers | Maine-et-Loire (49) | 11,25 € |
| Quiberon | Morbihan (56) | 10,10 € |
| Flers | Orne (61) | 6,42 € |
| Fleurieux-sur-l’Arbresle | Rhône (69) | 10,97 € |
| Saint-Gervais-les-Bains | Haute-Savoie (74) | 11,92 € |
| Luçon | Vendée (85) | 7,32 € |
| Bagneux | Hauts-de-Seine (92) | 16,69 € |
Le loyer intermédiaire est-il intéressant pour votre investissement ?
Le loyer intermédiaire impose un plafond de loyer. Il peut donc réduire le revenu locatif brut par rapport à une location libre. En contrepartie, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir jusqu’à 80% du prix d’acquisition du bien et de déduire certaines charges.
Pour savoir si l’opération est pertinente et rentable, il faut comparer :
- le loyer plafonné applicable dans la commune ;
- le loyer de marché réellement observé ;
- le prix d’achat du logement ;
- les charges prévisionnelles ;
- le montant du crédit ;
- votre tranche marginale d’imposition ;
- l’économie fiscale liée à l’amortissement.
C’est ce calcul global, et non le seul montant du loyer, qui permet d’évaluer la rentabilité nette de votre projet Jeanbrun.
Les plafonds de ressources des locataires
L’une des conditions du plan Jeanbrun est de louer le logement à des locataires qui rentrent dans les dans les plafonds de revenus. Pour connaître le niveau de ressources maximum autorisé, selon la composition du foyer, il faut se référer au zonage ABC de la commune.
Voici les plafonds actualisés, en cas de conclusion de bail locatif en 2026, si vous envisagez de louer en Jeanbrun intermédiaire. Les revenus pris en considération sont pour l’année de référence N-2, à savoir 2024.
| personnes dans le foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 pers. à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 pers. à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 pers. à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 pers. à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par pers. supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Statut du bailleur privé et location intermédiaire : l’amortissement et le déficit foncier
Grâce au statut de bailleur privé, un investisseur qui s’engage à mettre en location son bien pendant 9 ans, tout en respectant les conditions du dispositif Jeanbrun / Relance logement, va pouvoir amortir son bien.
Comment calculer l’amortissement sur le prix du bien
La base amortissable prise en compte pour le calcul est de 80%. Cela correspond à la valeur du bâti, en excluant le foncier.
- Base amortissable = prix d’achat x 80%
- Amortissement = base amortissable x taux d’amortissement
Exemple pratique sur un bien neuf qui coûte 200 000 € net de frais. Le logement présente une surface de 46 m² et se trouve à Angers, ville située en zone B1.
Base amortissable : 200 000 x 80% = 160 000 €
Taux d’amortissement : 3,5% pour un appartement loué au niveau intermédiaire
Amortissement annuel : 160 000 x 3,5% = 5 600 €, pendant 9 ans
Cette somme de 5 600 € va pouvoir être déduite du revenu locatif imposable. L’investissement Jeanbrun avec loyer intermédiaire autorise un amortissement annuel de 8 000 €.
Comment calculer le déficit foncier
En complément de l’amortissement, les investisseurs privés peuvent déduire les charges locatives des revenus locatifs perçus.
Les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion et les travaux font partie des charges liées à la location.
Si les charges ajoutées à l’amortissement sont supérieures aux revenus, cela crée un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 €.
Exemple avec le bien loué à Angers.
Loyer mensuel : 46 x 11,25 = 517,50 €
Revenus locatifs : 517,50 x 12 = 6 210 €
Frais de gestion : 800 €
Frais de copropriété : 600 €
Taxe foncière : 500 €
Déficit foncier = revenus – (somme des charges + amortissement)
soit 6 210 – (800 + 600 + 500 + 5600) = -1 290 €
Au titre du déficit foncier, ce propriétaire va pouvoir déduire 1 290 € de ses revenus annuels.
Dans cet exemple, l’amortissement couvre une grande partie des revenus locatifs imposables. Le déficit foncier généré peut ensuite réduire le revenu global, dans la limite applicable. Mais ce résultat dépend fortement du prix d’achat, du plafond de loyer local, des charges et de votre niveau de fiscalité. Deux biens au même prix peuvent produire des résultats différents selon la commune et le niveau de tension locative.
Checklist avant d’investir en Jeanbrun avec loyer intermédiaire
Avant de réserver un logement neuf, vérifiez que :
- le bien est éligible au statut du bailleur privé ;
- la commune dispose d’un plafond de loyer compatible avec votre projet ;
- le loyer intermédiaire reste cohérent avec le marché local ;
- le logement peut être loué nu en résidence principale ;
- le profil de locataire visé respecte les plafonds de ressources ;
- l’engagement locatif de 9 ans correspond à votre horizon patrimonial ;
- l’amortissement améliore réellement votre rentabilité nette ;
- le montage est compatible avec votre mode d’acquisition : direct, SCI ou autre société non soumise à l’IS.
Cumuler investissement Jeanbrun et logement locatif intermédiaire (LLI)
Le plan ‘Relance logement’ ou Jeanbrun annoncé par le Gouvernement laisse la possibilité, sous le nouveau statut du bailleur privé, d’investir en LLI (logement locatif intermédiaire).
L’intérêt est de pouvoir cumuler les atouts des deux dispositifs. Comment ? En respectant l’ensemble des conditions d’éligibilité en vigueur.
Les conditions spécifiques du LLI
Aux conditions strictes du plan Jeanbrun (avec loyer intermédiaire), il faut donc ajouter les suivantes :
- acquérir un bien situé en zone tendue (zones Abis, A ou B1) ;
- acquérir ce bien via une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI, SCPI, SARL par exemple) ;
- s’engager à louer le bien pendant 20 ans minimum.
En résumé, la location du bien nu en zone tendue doit se faire à des loyers plafonnés pendant 20 ans. Les locataires doivent occuper le logement au titre de leur résidence principale et rentrer dans les plafonds de ressources définis.
Avec ce montage, l’investisseur locatif va bénéficier simultanément des atouts du Jeanbrun et du LLI :
- amortissement fiscal pendant 9 ans + déficit foncier
- TVA réduite à 10% sur le prix d’achat du bien ;
- crédit d’impôt de taxe foncière, pendant toute la durée du LLI (jusqu’à 20 ans).
Jeanbrun + LLI : pour quel profil d’investisseur ?
Le cumul Jeanbrun et LLI s’adresse aux investisseurs qui cherchent une stratégie sur le long terme, avec une fiscalité optimisée et un engagement locatif plus important, précisément ceux qui :
- acceptent une durée de détention longue ;
- souhaitent investir en zone tendue ;
- peuvent acquérir via une structure adaptée ;
- recherchent une fiscalité optimisée sur le prix d’achat et les revenus locatifs ;
- veulent sécuriser une demande locative auprès des classes moyennes.
Il peut réduire le loyer brut par rapport à une location libre. Mais l’amortissement, la déduction des charges et le déficit foncier peuvent améliorer la rentabilité nette après impôt. Une simulation est nécessaire pour vérifier l’équilibre du projet.
Le plafond dépend de la commune et du niveau de loyer retenu. Il doit être vérifié avant la réservation du bien, car il influence directement le revenu locatif prévisionnel.
Oui, il peut l’être. Les intérêts d’emprunt font partie des charges prises en compte dans le calcul des revenus fonciers, sous réserve des règles applicables. L’intérêt réel dépend du montant emprunté, du taux, du loyer et de votre fiscalité.
Le cumul peut être envisagé si toutes les conditions propres aux deux cadres sont respectées.
