Tout savoir sur les zones tendues

Introduite par la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) dès 1998, la réglementation sur les zones tendues vise à fluidifier le marché locatif dans les villes où la pénurie de logements est la plus marquée. Depuis la publication du décret du 25 août 2023, de nouvelles communes ont été classées en zone tendue, parmi lesquelles Rennes et quinze communes de son agglomération. Comment les zones tendues sont-elles définies ? Quelles sont les conséquences pour les propriétaires et les locataires ? Que faire si votre bien est passé en zone tendue ? Nos explications.

Sommaire :
Rappel historique de la Taxe sur les Logements Vacants
Zone tendue : définition
Les conséquences pour les propriétaires et locataires
Les situations de réévaluation du loyer
Les annonces du décret du 25 août 2023
La vision de notre expert Lamotte Gestion Transaction
Notre accompagnement en gestion locative

Taxe sur les Logements Vacants : rappel de la loi

La Taxe sur les Logements Vacants (TLV) a été instaurée par la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions. Cette loi a été créé afin de « garantir sur l’ensemble du territoire l’accès effectif de tous aux droits fondamentaux », notamment dans le domaine du logement.

Par l’adoption de cette taxe, le législateur a souhaité inciter les propriétaires immobiliers – dont les biens sont implantés dans des secteurs géographiques marqués par une tension sur le marché locatif résidentiel – à mettre leur bien potentiellement habitable en location plutôt que de le laisser vacant.

Les critères de tension sur le marché locatif

Le législateur a défini les caractéristiques de cette tension immobilière, par les trois critères suivants :

• le niveau élevé des loyers ;
• le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ;
• la proportion élevée de logements affectés à l’habitation autres que ceux affectés à l’habitation principale par rapport au total des logements.

Les modalités d’application de la Taxe sur les Logements Vacants

La TLV concerne les locaux à usage d’habitation non meublés (appartements ou maisons), qui disposent des éléments de confort minimum et qui sont vacants depuis au moins une année au 1^er janvier de l’année d’imposition. Ces logements ne peuvent donc être soumis à la taxe d’habitation sur la même année.

Le taux de la TLV varie en fonction de la durée de la vacance. La TLV est fixée en considération de la valeur locative de l’habitation. Elle s’élève à 17% pour la première année puis 34% les années suivantes.

À noter que c’est l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) qui est la structure bénéficiaire de la Taxe sur les Logements Vacants.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Définies à l’article 232 du code général des Impôts, les zones tendues concernent les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entrainant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».

Le déséquilibre se caractérise « notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social ».

Il existe une deuxième catégorie de zone tendue. Ce sont les communes où le même déséquilibre est constaté sans pour autant satisfaire au critère du nombre d’habitants sur la zone. Il s’agit pour l’essentiel de communes situées en zones touristiques.

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 a précisé la liste des agglomérations en zone tendue où la TLV est applicable. Cette liste a été mise à jour avec l’entrée en vigueur du décret n° 2023-822 du 25 août 2023.

Commune en zone tendue : les effets pour les propriétaires et locataires

Outre l’assujettissement à la TLV pour les propriétaires en cas de vacance du logement (d’au moins un an), deux autres règles s’appliquent si le bien immobilier à louer se trouve au sein d’une zone tendue, à condition que le logement soit à usage de résidence principale du locataire :

• le loyer est encadré pour les logements vides et meublés ;
• le locataire d’un logement vide peut bénéficier d’un préavis réduit à un mois dès lors qu’il en fait la demande.

L’encadrement du prix du loyer

Lors d’une première mise en location du logement, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Le propriétaire a la possibilité de réviser le loyer une fois par an, sous réserve que cette condition soit indiquée dans le contrat de bail locatif.

Certaines règles de loyer fixe s’appliquent en cas de :

• renouvellement de bail ;
• nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation ;
• nouvelle mise en location après 18 mois et plus d’inoccupation.

Lorsque le logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer ne pourra excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Le montant du loyer appliqué au dernier locataire doit justement figurer dans le bail. Et lorsque le bail est signé depuis le 24 août 2022 et concerne un logement classé F ou G, il est interdit d’en réviser le loyer.

Par ailleurs, des règles spécifiques en matière d’encadrement des loyers (exemple : le complément de loyer, les loyers de référence minoré et majoré) s’appliquent à certaines zones urbaines comme à Paris, Lille, Lyon, Montpellier (depuis le 1er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

La réduction de la durée de préavis

Un locataire qui souhaite quitter son logement en zone tendue peut donner congé en invoquant l’implantation du bien loué en zone tendue. Il bénéficie alors d’un préavis réduit à un mois, à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou jour de la remise en main propre du congé à son destinataire.

Le locataire peut également bénéficier d’un préavis réduit dans les situations suivantes :

• obtention d’un logement social ;
• perception du RSA (Revenu de solidarité active) ou de l’AAH (Allocation aux adultes handicapés) ;
• obtention d’un premier emploi ;
• changement de lieu de travail ;
• fin de droits de l’assurance chômage ;
• départ à la retraite ;
• arrêt d’activité indépendante ou libérale ;
• démission ou abandon de poste ;
• perte d’emploi ou rupture conventionnelle…

Dans les autres situations, et si votre logement n’est pas situé en zone tendue, le préavis à respecter avant de pouvoir quitter son logement est de 3 mois.

Les dérogations qui autorisent une réévaluation du loyer

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 spécifie plusieurs règles qui autorisent le propriétaire à fixer librement ou réévaluer le montant du loyer si le logement disponible à la location se situe dans une zone tendue :

• une première location sur le marché ;
• en l’absence connue de révision de loyer au cours des douze derniers mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, alors le loyer pourra être révisé en fonction de l’indice de référence des loyers ;
• en cas de sous-évaluation manifeste du loyer (appliquée au locataire précédent et pour un logement comparable, situé dans le voisinage) ;
• en cas de réalisation de travaux d’amélioration (dans les parties communes ou dans les parties privatives ) et/ou de mise en conformité des caractéristiques de décence du bien ;
• en cas de réalisation de travaux d’amélioration « depuis moins de six mois » et d’un montant au moins égal à la « dernière année de loyer ».

Les annonces du Décret n° 2023-822 du 25 août 2023

Par décret n°2023-822 du 25 août 2023, entré en application le 27 août dernier, la liste des communes en « zone tendue » a été actualisée et Rennes et plusieurs de ses communes périphériques sont entrées dans cette catégorie, rejoignant ainsi de grandes zones urbaines comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Nantes ou encore La Rochelle.

Rennes et 15 communes environnantes en zone tendue

Voici la liste des communes limitrophes de la métropole rennes qui viennent de rentrer dans le périmètre de « zone tendue » :

Dans cette zone d’urbanisation de plus de 50 000 habitants et les nouvelles autres listées par le décret du 25 août 2023 (annexe « 1 ») est dorénavant instaurée la TLV.

La majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires

Afin de lutter contre la pénurie de logements, le décret n°2023-822 du 25 août 2023 a également mis à jour la liste des communes autorisées à majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS), avec des conséquences moindres toutefois sur le marché locatif résidentiel.

Les communes soumises à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont mêmes susceptibles d’être surtaxées, avec une majoration de leur part de THRS pouvant aller de 5 à 60%. Jusque-là, cette surtaxe était limitée aux communes d’une aire d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants et situées dans des zones tendues, soit 1 136 communes éligibles.

À compter du 1er janvier 2024, près de 3 700 communes sur le territoire sont susceptibles d’appliquer la majoration de la THRS. La majoration est cependant conditionnée à l’a prise d’adoption d’une délibération par le conseil municipal, avant le 1^er octobre 2023 (pour l’année 2024).

Les nouvelles communes concernées par cette mesure sont notamment celles du littoral, telles que Saint-Malo, Cancale, Dinard, Saint-Lunaire (Ille-et-Vilaine), dont la liste est établie dans une annexe « 2 » du décret.

Un point sur les honoraires de location

La publication du décret impacte le plafonnement des honoraires de location à la charge du locataire. Dorénavant, ces honoraires sont plafonnés à 10€ / m² de surface habitable au lieu de 8€ / m² hors zone tendue.

Cela offre la possibilité pour l’agent immobilier de rehausser ses honoraires de location dans le cadre de la commercialisation locative d’un bien situé en « zone tendue ».

A contrario, si une zone est déclassifiée et sort de la catégorie « zone tendue », le locataire retrouve le bénéfice d’une réduction de ce plafond des honoraires de location ramenés à 8€ par m² de surface habitable.

La vision de notre expert en gestion transaction

Selon Étienne Errard, Directeur gestion/transaction, le nouveau décret porte un constat : « le marché immobilier rennais, tout comme celui des métropoles de Bordeaux ou de Nantes, demeure dynamique, très attractif. La demande locative y est jugée importante et à satisfaire, avec la mise en place de règles de régulation déjà éprouvées sur ces autres marchés et destinées à favoriser l’accès aux logements locatifs à des personnes défavorisées sur des marchés immobiliers à tendance haussière et en tension. »

« Cela signifie également que les logements, thermiquement bien classés, bien entretenus, et dont les loyers ont été fixés au niveau du marché sont, compte tenu de leur attractivité, des atouts durables pour l’investisseur sur ce marché locatif où la demande est forte. D’une certaine manière, avec ces évolutions règlementaires, les bailleurs de ces logements peuvent se sentir confortés dans leur investissement et donc dans leur choix. »

« Enfin, les bailleurs propriétaires de logements plus anciens, thermiquement moins bien classés, qui veulent valoriser et pérenniser leur investissement immobilier, devront accompagner leur projet locatif en entreprenant des travaux d’amélioration bien définis réglementairement pour atteindre confort et performance énergétique. Dans ce contexte, les règles qui encadrent la revalorisation des loyers ne seront plus là un frein à une augmentation. »

« Vous conseiller », maître mot de notre accompagnement en gestion locative

Comme le précise, Étienne Errard, Directeur Lamotte Gestion / Transaction, « le maître mot demeure : ‘vous conseiller‘. »

« Le marché immobilier locatif rennais évolue avec la mise en œuvre de cette nouvelle règle qui vient s’ajouter aux précédentes, récentes, relatives à la décence du logement (réforme du diagnostic de performance énergétique), ou encore à l’encadrement des loyers. »

« Ce contexte réglementaire impose de plus en plus une expertise dans l’exercice de la gestion immobilière, avec des situations particulières de plus en plus diverses, parfois complexes, qui nécessitent les bonnes réponses, les bons conseils professionnels, une disponibilité pour servir les intérêts des investisseurs. »

« Avec le concours des fidèles collaborateurs qui évoluent au sein de nos agences et avec la confiance de nos bailleurs, nous sommes à-même de répondre par nos conseils et ceux de partenaires techniciens et prescripteurs, aux enjeux de ces nouvelles règles que nous pratiquons déjà sur d’autres marchés locatifs à Bordeaux, La Rochelle, Nantes par exemple. »

Comment mon bien se situe-t-il par rapport à la nouvelle réglementation ? Le loyer de mon bien est-il sous-évalué ? Mon bien sera-t-il occupé sur la durée ? Qu’est ce qui va interférer dans mon rendement immobilier ? Telles sont les questions que nos clients, propriétaires comme investisseurs immobiliers, peuvent se poser et auxquelles nos conseillers sont amenés à répondre.

Dans ce contexte réglementaire, des personnes qui géraient leurs biens par elles-mêmes peuvent dorénavant faire appel à des professionnels. Chez Lamotte Gestion Transaction, nous sommes en mesure de leur fournir un accompagnement personnalisé, car nous avons mis en place différentes actions en interne, pour une connaissance optimale de la réglementation et pour une adaptation à la situation actuelle du marché locatif :

• formation des collaborateurs sur le sujet du diagnostic de performance énergétique ;
• diffusion de supports d’information auprès des clients (notamment pour ceux dont les DPE étaient les plus dégradés) ;
• lancement de produits d’assurance comme l’indemnisation dès le premier mois de l’impayé en cas de défaillance du locataire (afin d’assurer au bailleur son revenu locatif mensuel).

Nos gestionnaires, nos conseillers location sont prêts à répondre à vos interrogations. N’hésitez pas à nous contacter pour un renseignement, un projet de gestion locative. Nous serons heureux de vous accompagner pour l’avenir.