PTZ et maison individuelle neuve : une opportunité pour les primo-accédants
Bonne nouvelle pour les primo-accédants : le PTZ s’ouvre à nouveau aux maisons individuelles neuves depuis 2025, après plusieurs années d’exclusion. Cette évolution change profondément le marché, notamment pour ceux qui rêvaient d’une maison sur terrain mais se heurtaient au financement. Découvrez les conditions du prêt, les montants, un exemple concret de projet, ainsi que les risques à anticiper avant de vous lancer.
Sommaire :
- L’ouverture aux maisons neuves
- Les conditions d’éligibilité au PTZ
- Les ressources et quotités pour son crédit
- Exemple de projet dans les Pays de la Loire
- Quelques conseils pour votre dossier de financement
Pourquoi cette ouverture du PTZ aux maisons neuves ?
Depuis 2022, le marché du neuf traverse une période plus délicate :
- la chute des permis de construire ;
- les coûts de construction en hausse ;
- l’accès au crédit plus strict pour les acquéreurs ;
- la désaffection progressive pour le neuf, pourtant essentiel au renouvellement du parc immobilier.
Dans ce contexte, l’État cherche à soutenir les parcours résidentiels, notamment ceux des ménages modestes qui ne trouvent plus d’offres abordables dans l’immobilier neuf collectif.
Jusqu’en 2024, le PTZ excluait quasi totalement les maisons individuelles neuves, réservant l’aide à l’achat d’un logement neuf en collectif. Résultat : les primo-accédants intéressés par un projet de maison sur terrain étaient contraints d’abandonner ou de revoir drastiquement leur budget.
Depuis 2025, le PTZ pour la maison individuelle neuve revient, mais avec des conditions ciblées pour éviter une inflation artificielle des prix et pour soutenir des zones et promoteurs engagés dans l’accession à la propriété.
Les conditions d’éligibilité au PTZ pour les maisons neuves
La nature du bien et des travaux réalisés
Le PTZ 2025/2026 s’applique aux maisons neuves qui sont :
- construites dans le cadre d’un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) ;
- réalisées au sein d’un programme en VEFA, par un promoteur aménageur.
Les extensions et surélévations de maison peuvent être concernées par le nouveau PTZ, si le logement est situé dans une commune en zone B2 ou C ET si les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération.
La zone géographique de la maison
L’élargissement du PTZ à l’ensemble du territoire métropolitain s’applique également pour la maison individuelle. Quelle que soit la zone ABC de la commune où vous achetez / faites construire votre maison, vous êtes éligible si vous respectez les conditions d’éligibilité suivantes :
- un projet effectué dans le cadre d’une primo-accession ;
- des revenus annuels inférieurs aux plafonds définis ;
- l’utilisation du logement comme résidence principale (8 mois d’occupation minimum).
Les ressources et quotités pour financer son crédit PTZ
Les règles en vigueur pour la maison neuve restent similaires au PTZ classique :
- le plafond de ressources dépend de la composition du ménage et de la zone ABC ;
- la quotité du PTZ est liée à la tranche de revenus et augmente pour les ménages les plus modestes (jusqu’à 30 % du coût total) ;
- le plafond maximal du prêt sans intérêt varie selon la localisation du logement neuf.
Les plafonds de ressources maximum
Voici les plafonds de revenus maximum autorisés(1) pour l’achat d’une maison via le PTZ, selon la composition du foyer et le lieu du projet.
| Nombre de personnes | Zones A / A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | ≤ 49 000 € | ≤ 34 500 € | ≤ 31 500 € | ≤ 28 500 € |
| 2 | ≤ 73 500 € | ≤ 51 750 € | ≤ 47 250 € | ≤ 42 750 € |
| 3 | ≤ 88 200 € | ≤ 62 100 € | ≤ 56 700 € | ≤ 51 300 € |
| 4 | ≤ 102 900 € | ≤ 72 450 € | ≤ 66 150 € | ≤ 59 850 € |
| 5 | ≤ 117 600 € | ≤ 82 800 € | ≤ 75 600 € | ≤ 68 400 € |
| 6 | ≤ 132 300 € | ≤ 93 150 € | ≤ 85 050 € | ≤ 76 950 € |
| 7 | ≤ 147 000 € | ≤ 103 500 € | ≤ 94 500 € | ≤ 85 500 € |
| 8 et + | ≤ 161 700 € | ≤ 113 850 € | ≤ 103 950 € | ≤ 94 050 € |
Où consulter mes revenus et vérifier mon éligibilité au PTZ ?
Dans votre avis d’imposition (année N-2), adressé par l’administration fiscale, est indiqué le revenu fiscal de référence (RFR) de votre foyer.
Si vous souscrivez un crédit immobilier en 2026, c’est le RFR de l’année 2024 qui fait foi.
Les quotités selon sa tranche de revenus
Le principe du PTZ est de soutenir au mieux l’accession à la propriété. Plus vos ressources sont modestes, plus vous pouvez financer votre projet par un crédit sans intérêt. Voici la part maximum du coût de l’opération finançable(2) selon la tranche de revenus des acquéreurs.
| Tranche | Maisons individuelles | Maisons dans un programme collectif |
|---|---|---|
| 1 | 30% | 50% |
| 2 | 20% | 40% |
| 3 | 20% | 40% |
| 4 | 10% | 20% |
Spécificité : les maisons dans les programmes neufs
Les maisons construites dans le cadre d’un programme en VEFA sont considérés comme des logements collectifs.
Pour quel résultat ? À situation égale (zonage du logement, tranche de revenus, montant de l’opération, nombre d’occupants), la part du PTZ va gagner entre 10 et 20 points sur le financement de la maison.
Exemple pour un couple avec enfants qui souhaite acheter une maison près de Bordeaux (Gironde), dans le programme Villas Andromède. Avec des revenus correspondant à la seconde tranche, ils pourraient souscrire à un PTZ à hauteur de 20% du montant de l’achat. Mais puisqu’il s’agit d’une maison neuve faisant partie d’un programme d’habitat collectif, la quotité du PTZ passe à 40%.
Exemple concret de projet dans les Pays de la Loire
Chiffres et zone
Prenons un exemple typique pour l’achat d’une maison près de Nantes (Loire-Atlantique), en zone B1 :
- Maison individuelle neuve de 90 m², sur un terrain de 230 m²
- Terrain + construction : 320 000 €
- Couple primo-accédant, 1 enfant
- Revenus : 53 000 €/an
Simulation indicative du prêt
À 3, leurs revenus sont inférieurs au maximum autorisé dans la zone (62 100 €). Ils peuvent donc bénéficier du PTZ. Avec leur coefficient familial (1,8 pour 3 personnes), leur revenu – recalculé – est inférieur à 30 000 €/an. Ils appartiennent ainsi à la 3e tranche de revenus et peuvent financer 20% de leur achat par le PTZ.
D’après l’article D31-10-10 du Code de la construction et de l’habitation, les plafonds retenus pour fixer le montant du PTZ sont de 243 000 € si l’opération immobilière se situe en zone B1, pour un logement occupé par 3 personnes.
Calcul du PTZ maximum théorique : 243 000 x 20% = 48 800 €
L’effet du PTZ sur le projet
- Baisse de la mensualité globale
- Réduction du taux d’endettement
- Possibilité d’acheter un terrain plus grand
- Possibilité de disposer d’une pièce de vie supplémentaire
- Possibilité d’améliorer les finitions (cuisine, clôtures, équipements intérieurs, aménagement extérieur…)
Témoignage d’Élodie & Thomas, à Basse-Goulaine
Nous voulions une maison depuis longtemps, mais sans PTZ, le budget bloquait à cause de la hausse du coût du terrain. Le PTZ 2025 nous a aidé à lancer notre projet : même surface, mais avec des équipements de meilleure qualité et un jardin que nous n’aurions jamais imaginé.
Quelques conseils pour optimiser votre dossier de financement
La sélection du terrain et du constructeur
- Privilégiez les terrains viabilisés pour éviter les imprévus côté budget.
- Regardez la santé financière du constructeur (bilan comptable), pour être sûr de faire aboutir le chantier de construction.
- Choisissez un constructeur labellisé et habitué au PTZ, afin d’accélérer le montage du dossier.
- Vérifiez la conformité avec RE2020, et même les performances du seuil 2025. Certains modèles de maison optimisent les déperditions d’énergie et réduisent les coûts futurs.
Le financement global : crédit classique + PTZ + apport
Le PTZ finance une partie de l’achat de votre résidence principale. Il doit donc être complété par un crédit immobilier, obtenu auprès d’un établissement conventionné par l’État.
Le PTZ doit s’intégrer dans un montage financier cohérent :
- un apport personnel, même modeste (5–10%), augmente l’acceptation bancaire ;
- mettez les banques en concurrence, en comparant le calcul d’endettement, les conditions de remboursement, les assurances et prestations incluses ;
- tenez compte des frais annexes (acte notarié, raccordements, aménagements extérieurs) dans votre budget dès le départ.
Les risques éventuels à surveiller
Avec le retour du retour du PTZ pour la maison individuelle, plusieurs éléments sont à prendre en considération :
- la tension du marché foncier, et par conséquent le niveau des prix ;
- les délais de construction ;
- les conditions du déblocage des fonds par l’établissement bancaire ;
- la révision du prix de construction lié aux matériaux.
Pour vous épargner une mauvaise surprise et éviter ce dernier cas, veillez bien à signer un CCMI à prix ferme et définitif.
Le PTZ 2026 change la donne pour les primo-accédants qui souhaitent une maison neuve. Les conditions sont plus ciblées, mais l’effet sur le budget est réel. Bien maîtrisé, c’est un levier puissant pour concrétiser un projet qui semblait hors de portée. Renseignez-vous auprès de nos conseillers pour connaître votre éligibilité et découvrir nos offres de terrain.
(1) Source : Legifrance – Article L. 31-10-10 du Code de la construction et de l’habitation – 04/04/2024
(2) Source : Legifrance – Article L. 31-10-9 du Code de la construction et de l’habitation – 31/03/2025
Crédits photos : © Romuald Nicolas
