Zone géographique PTZ : que deviennent les zones B2 et C en 2026 ?
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un levier essentiel de l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages modestes et intermédiaires. Son efficacité dépend fortement du zonage géographique, régulièrement ajusté par l’État. À l’horizon 2026, les zones B2 et C, qui couvrent une grande partie des territoires hors grandes métropoles, soulèvent de nombreuses interrogations. Voici un focus à jour sur les zones B2 et C dans le cadre du PTZ. Idéal pour adapter votre stratégie d’achat en 2026.
Sommaire :
- Rappel des zones A, B1, B2 et C
- Zones B2/C et PTZ 2025 : avant-après
- Tableau de calcul du PTZ par zone
- L’achat d’un logement en zone B2 ou C
- Nos conseils pour les acquéreurs
Rappel des zones A, B1, B2 et C et de leur logique
Pour l’application de certaines aides au logement (dont le prêt à taux zéro), un arrêté des ministres chargés du logement et du budget, révisé au moins tous les trois ans, établit un classement des communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements(1).
Ce zonage géographique repose sur un principe simple : plus le marché immobilier est tendu, plus l’aide est ciblée et encadrée. Le zonage ABC classe ainsi toutes les communes françaises selon la tension de leur marché immobilier.
- Zone A bis : Paris et les communes très tendues d’Île-de-France
- Zone A : les grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes, Rennes…) et la Côte d’Azur
- Zone B1 : les périphéries des grandes métropoles, les grandes villes et certaines zones attractives comme le littoral atlantique
- Zone B2 : les villes moyennes et autres périphéries urbaines
- Zone C : le reste du territoire, majoritairement rural ou peu dense
La dernière mise à jour officielle du zonage a eu lieu le 5 septembre 2025. L’arrêté(2) a reclassé 468 communes selon les dynamiques locales, dont 10 vers la zone A bis, 64 vers la zone A, 247 vers la zone B1, et 147 vers la zone B2. Par ailleurs, 19 communes ont été déclassées dans une zone de tension inférieure.
Ce zonage sert à déterminer les conditions d’éligibilité et les barèmes (plafonds de ressources, montants…) du PTZ et d’autres aides immobilières.
Les zones B2 et C sont considérées dans les « zones détendues » du territoire.
Le PTZ 2025 dans les zones B2 et C : l’avant-après
Au cours des dernières années, le prêt à taux zéro a évolué à plusieurs reprises. Ces évolutions sont les conséquences de l’adoption du budget annuel de l’État (comme en 2024 et 2025) ou encore du reclassement de certaines communes en matière de zonage ABC.
Le PTZ en 2024
La réforme de 2024 avait restreint le périmètre du PTZ uniquement aux zones détendues, pour un achat dans l’ancien, à condition de réaliser des travaux d’amélioration.
Dans l’immobilier neuf, les zones B2 et C avaient elles été exclues du dispositif, afin de concentrer l’effort public et soutenir l’accession à la propriété dans les territoires les plus déséquilibrés.
Le PTZ depuis 2025
En 2025, le prêt à taux zéro dans le neuf est redevenu éligible pour les zones B2 et C. Parmi les autres changements annoncés :
- la maison individuelle revient dans le périmètre du PTZ ;
- les plafonds de revenus sont revalorisés ;
- la part de l’achat immobilier finançable par le PTZ — ou quotité — augmente ;
- une quatrième tranche de revenus est créée.
Concrètement, la combinaison du nouveau zonage 2025 et du PTZ 2025 fait évoluer les opportunités pour les primo-accédants dans les zones moins tendues.
Auparavant, seul un PTZ modeste était possible en zone B2 ou C, dans l’ancien rénové. La version récente du PTZ y offre un soutien plus significatif pour les particuliers, principalement dans le neuf, mais aussi dans l’ancien avec travaux.
Tableau de la base de calcul du PTZ par zone détendue
En 2026, le principe du zonage demeure pour le calcul du PTZ. Le montant du prêt aidé dépend de plusieurs critères complémentaires : la tranche de revenus, la composition du foyer et le coût de l’opération immobilière.
Quelques informations à connaitre
| Critères | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|
| Tension du marché | Modérée | Faible |
| Exemples de ville | Hillion (22) Brécé (35) L’Étrat (42) | Flers (61) Ruffieux (73) Luçon (85) |
| Plafonds de revenus (1 personne) | 31 500 € | 28 500 € |
| Plafonds d’opération (1 personne) | 110 000 € | 100 000 € |
| Plafonds d’opération (5 personnes et +) | 264 000 € | 240 000 € |
Les tranches de revenus, pour définir la quotité
| Tranche de revenus(3) | Plafonds de revenus en Zone B2 / C (pour 1 personne) | Quotité pour un habitat collectif ou ancien | Quotité pour un habitat individuel neuf |
|---|---|---|---|
| Tranche 1 | ≤ 18 000 € / ≤ 15 000 € | 50% | 30% |
| Tranche 2 | ≤ 22 500 € / ≤ 19 500 € | 40% | 20% |
| Tranche 3 | ≤ 27 000 € / ≤ 24 000 € | 40% | 20% |
| Tranche 4 | ≤ 31 500 € / ≤ 28 500 € | 20% | 10% |
Comment calculer rapidement le montant du PTZ ?
- Type d’acquisition : habitat individuel neuf ou autre
- Si habitat individuel et neuf : quotité entre 10 à 30%
- Si habitat collectif ou habitat ancien : quotité entre 20 et 50%
- Montant du PTZ = Montant plafonné de l’opération x Quotité
Zone B2 ou C : l’achat d’un logement neuf ou ancien
Les conditions du PTZ pour acheter dans le neuf
Sous réserve de respecter les plafonds de ressources(3) définis par le Code de la construction et de l’habitation (CCH), et d’occuper le logement neuf au moins 8 mois dans l’année, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro couvrant jusqu’à 50% du coût de l’opération.
La composition du foyer influence directement le niveau de ressources autorisées par ménage ainsi que le plafond de l’opération pris en compte pour calculer le PTZ.
Les plafonds d’opération par zone et composition de ménage(4)
| Nombre de personnes | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|
| 1 | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 231 000 € | 210 000 € |
| 5 et + | 264 000 € | 240 000 € |
PTZ : l’impact financier d’un changement de zone
En tant que primo-accédants, des acquéreurs (un couple avec enfant) dont les revenus sont en tranche 3, ont droit à 40% de quotité. Exemple en tableau de l’impact d’un changement de zone pour calculer le montant du PTZ, pour une opération immobilière de 210 000 €, et avec 3 personnes amenées à occuper le logement.
| Zone | Montant plafonné du PTZ | Calcul du PTZ avec une quotité de 40% | Montant à financer hors PTZ |
|---|---|---|---|
| B2 | 198 000 € | 79 200 € | 130 800 € |
| C | 180 000 € | 72 000 € | 138 000 € |
Plus la zone est en tension, plus les montants plafonnés sont élevés. Résultat ? À coût d’opération équivalent, le montant financé par le PTZ est rehaussé. Si bien que vous aurez moins d’intérêt à payer pendant la période de remboursement.
La différence d’une zone à une autre peut sembler marginale. Cela dit, nous vous conseillons toujours de vérifier le zonage du logement et d’utiliser un simulateur pour calculer votre PTZ estimatif, que vous hésitiez entre plusieurs communes ou pas. En effet, cela peut avoir des conséquences sur le montant de vos mensualités a posteriori.
Attention, si l’achat en zone B2 ou C concerne une maison individuelle, la quotité du PTZ baisse à 20% du montant plafonné (pour la tranche 3 de revenus).
Les conditions du PTZ pour acheter un logement ancien
Quel logement ancien peut-on acheter à l’aide d’un PTZ ?
- Votre futur logement doit être exclusivement situé dans une commune en zone B2 ou C.
- Le logement doit faire l’objet de travaux pour 25% minimum du coût total de l’opération.
- Les travaux d’amélioration peuvent porter sur la création, la modernisation, l’assainissement ou bien l’aménagement de surfaces habitables (ou de surfaces annexes).
- Les travaux d’économies d’énergie rentrent aussi dans le périmètre du budget de rénovation.
Primo-accession, plafonnement de ses revenus, achat au titre de sa résidence principale… Les conditions classiques du PTZ sont aussi à respecter.
À noter que le bien ancien acheté via le PTZ doit être occupé :
- soit au plus tard 1 an après son achat ou la fin des travaux ;
- soit à partir de votre départ à la retraite.
Nos conseils pour les acquéreurs en dehors des grandes métropoles
Avant d’acheter votre logement en zone B2 ou C, voici quelques bonnes pratiques à adopter en 2026.
- Raisonner en coût global, et pas seulement en prix d’achat
Taxes locales, frais de notaire, coûts de transport, travaux éventuels… L’avantage des zones B2 et C se mesure sur le long terme. - Anticiper le zonage exact de la commune
Certaines communes peuvent être reclassées. Un simple changement de zone peut modifier significativement le montant du PTZ. - Privilégier les projets vertueux
Les logements performants en matière d’isolation et de confort thermique, ainsi que les opérations de rénovation globale, peuvent générer de fortes économies sur vos consommations d’énergie et se valorisent mieux en cas de revente. - Cumuler les dispositifs
PTZ + éco-PTZ + autre prêt aidé + dispositifs locaux… Quelle que soit la zone — B2, C (ou autre) — la combinaison des aides, subventions et exonérations peut être la clé d’un achat serein. - Soigner le montage bancaire
L’accord de la banque reste déterminant. Un apport — même modeste — et un dossier bien structuré font la différence pour obtenir votre financement.
Depuis la dernière réforme, les zones B2 et C ne sont plus les grandes oubliées du prêt à taux zéro. Elles rentrent clairement dans une logique de ciblage et de qualité des projets. Pour les acquéreurs en dehors des grandes métropoles et villes moyennes, le PTZ représente un outil particulièrement utile afin d’accéder à la propriété… À condition de bien anticiper le zonage, de sécuriser son montage financier et de tirer parti des aides locales.
(1) Source : Code de la construction et de l’habitation – Article D304-1
(2) Source : Journal officiel de la RF n°0207 du 6 septembre 2025 – Texte n° 62 – Arrêté du 5 septembre 2025 modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation
(3) Source : Code de la construction et de l’habitation – Article D31-10-9
(4) Source : Code de la construction et de l’habitation – Article D31-10-10
Crédits photos : © Sébastien Marchand, Dimitri Lamour
