Dispositif Jeanbrun : quels biens peut-on louer avec le statut du bailleur privé ?
Suite à la publication de la loi de finances pour 2026 au Journal officiel, le dispositif Jeanbrun est entré en vigueur. Ce cadre fiscal ouvre de nouvelles perspectives pour l’investissement locatif. À condition de respecter des plafonds de loyer, les particuliers investisseurs peuvent profiter de certains avantages comme l’amortissement et le déficit foncier. Mais tous les logements ne sont pas concernés. Avant d’investir, il est essentiel de connaitre les contours du statut du bailleur privé ainsi que les biens qui sont réellement éligibles.
Sommaire :
- La loi de finances pour 2026
- Conditions et principe général d’éligibilité
- Les logements neufs éligibles
- Les logements anciens avec travaux
- Les logements exclus du dispositif
- Pourquoi privilégier le logement neuf ?
- Questions réponses sur les logements éligibles
Loi de finances pour 2026 : rappel du contexte
Créé dans le cadre de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, fait écho au plan ‘Relance logement’ du Gouvernement. Ce plan vise à relancer la construction de logements neufs en France, ainsi que la rénovation lourde de logements anciens, en s’appuyant sur les investisseurs privés.
Quelques étapes du calendrier législatif :
- 14 octobre 2025 : présentation du PLF 2026 en Conseil des ministres
- 22 novembre 2025 : rejet du texte par l’Assemblée nationale
- 4 décembre 2025 : adoption du PLF 2026 par le Sénat
- 8 janvier 2026 : reprise de l’examen du PLF 2026
- 30 janvier 2026 : ultime 49.3 devant l’Assemblé nationale
- 19 février 2026 : adoption de la loi de finances pour 2026
- 20 février 2026 : publication de la LF 2026 au Journal officiel
- 21 février 2026 : entrée en vigueur officielle du dispositif Jeanbrun
Dispositif Jeanbrun : les conditions et le principe général d’éligibilité
Le dispositif Jeanbrun cible un objectif clair : augmenter l’offre locative de qualité, tout en encourageant la construction neuve et la rénovation performante.
Pour être éligible, le logement doit :
- être loué nu, à usage de résidence principale ;
- respecter des plafonds de loyers ;
- respecter des plafonds de ressources pour les locataires ;
- faire l’objet d’un engagement de location d’au moins 9 ans ;
- faire partie d’un ensemble immobilier collectif ;
- ne pas être loué à un parent proche.
Les logements neufs éligibles au statut du bailleur privé
Les logements neufs situés en habitat collectif sont au coeur du dispositif Jeanbrun.
En complément des autres critères à respecter (location nue, engagement locatif, plafonds de loyer et de ressources…), la condition majeure pour être éligible au statut du bailleur privé dans le neuf est de faire l’acquisition du bien dans le cadre d’une VEFA.
Les logements collectifs neufs permettent de bénéficier des taux d’amortissement les plus élevés :
- 3,5% d’amortissement par an sur le prix du bien, dans la limite de 8 000 €, pour un loyer intermédiaire ;
- 4,5% d’amortissement par an, dans la limite de 10 000 €, pour un loyer social ;
- 5,5% d’amortissement par an, dans la limite de 12 000 €, pour un loyer très social.
Au titre de l’amortissement, les investisseurs bailleurs privés pourront aussi déduire les charges locatives : les travaux, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière.
Si le montant cumulé de l’amortissement et des charges déductibles dépasse les plafonds autorisés, le propriétaire investisseur créé un déficit foncier.
Avec le Jeanbrun, l’investisseur peut déduire jusqu’à 10 700 € de ses revenus globaux, au titre du déficit foncier.
Cette réglementation fiscale est valable pour les logements neufs ET anciens éligibles.
Les logements anciens éligibles, sous conditions de travaux
Sur l’ensemble du territoire, le dispositif Jeanbrun s’ouvre également à l’immobilier ancien, mais de manière encadrée et plus exigeante.
Un logement ancien est éligible si des travaux assimilables à une réhabilitation lourde sont réalisés. Ces travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition. Après rénovation, le bien doit atteindre une très haute performance énergétique (DPE A ou B).
Les logements anciens rénovés bénéficient aussi d’un amortissement :
- 3% par an sur le prix du bien pour un loyer intermédiaire (plafond de 8 000 €) ;
- 3,5% sur le prix du bien pour un loyer social (plafond de 10 000 €) ;
- 4% sur le prix du bien pour un loyer très social (plafond de 12 000 €).
Les logements exclus du dispositif Jeanbrun
Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles au statut du bailleur privé. Voici les principales exclusions du dispositif Jeanbrun.
- Les maisons individuelles
- Les résidences avec services (étudiantes, seniors, tourisme)
- Les logements meublés
- Les locations à usage autre qu’en résidence principale
- Les locations à loyer libre (hors plafonds)
- Les locations à un ascendant ou descendant (jusqu’au 2e degré)
Statut du bailleur privé : pourquoi privilégier le logement neuf ?
Même si l’ancien est éligible, le logement neuf collectif reste le plus simple dans le cadre d’un investissement en tant que bailleur privé.
En effet, le neuf offre :
- une meilleure lisibilité fiscale ;
- une disponibilité immédiate sur le marché locatif ;
- une garantie de conformité en matière de performance énergétique ;
- de meilleurs taux d’amortissement ;
- peu ou pas d’entretien ni de travaux.
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Ce qu’il faut retenir
- Le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France
- Le neuf est pleinement éligible et plus simple à exploiter
- L’ancien est possible, mais sous conditions de travaux lourds
- Les maisons individuelles sont exclues
- Le niveau du loyer conditionne directement la performance fiscale
Questions réponses sur les logements éligibles au statut du bailleur privé
Non. Le dispositif Jeanbrun vise uniquement les logements situés dans des bâtiments d’habitat collectif.
Non. L’ancien est éligible uniquement en cas de réhabilitation lourde représentant au moins 30% du prix d’achat.
Non. Le logement doit être loué vide, et être occupé comme résidence principale.
Non. Il n’existe aucun zonage géographique dans le cadre du statut du bailleur privé.
Les investisseurs à la recherche de sécurité vont prioriser le neuf, pour s’assurer des normes de construction récentes et un faible entretien. Les investisseurs fiscales vont aussi s’orienter vers du neuf, pour bénéficier d’un meilleur amortissement et du déficit foncier. Les investisseurs patrimoniaux ou avec un budget plus restreint vont privilégier l’ancien, dans une logique de valorisation à long terme.
Crédits photos : © Cyrille Lallement
