Programmes neufs Logement locatif intermédiaire (LLI)

Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) représente une solution innovante entre logement social et marché libre, afin de répondre aux besoins des ménages aux revenus intermédiaires. Le LLI combine des avantages fiscaux, des loyers maîtrisés et une localisation recherchée. Désormais ouvert aux particuliers, sous certaines conditions, ce dispositif d’investissement permet de concilier impact social et confort pour les locataires avec performance patrimoniale pour les investisseurs.

Sommaire :

1. Pourquoi le logement locatif intermédiaire ?
2. Les spécificités d’un logement dédié aux revenus intermédiaires
3. Où investir dans un programme neuf locatif intermédiaire ?
4. La fiscalité pour un investissement LLI
5. Les atouts pour les particuliers investisseurs

Pourquoi le dispositif du logement locatif intermédiaire (LLI) ?

L’évolution des foyers éligibles au LLI

Le LLI cible aujourd’hui les ménages aux revenus intermédiaires, c’est-à-dire les personnes aux ressources trop élevées pour le logement social mais encore trop modestes pour accéder au parc locatif privé classique…

Ces “ménages intermédiaires” constituent une part non négligeable de la population. Les statistiques précises varient selon les zones géographiques en France et la composition du foyer, mais la demande sur ce segment de population reste élevée, notamment dans les zones les plus tendues.

Le besoin en logement locatif abordable dans les zones tendues

Les zones A, Abis et B1 sont les zones où la tension immobilière est la plus forte en France : prix de l’immobilier élevé, accès limité au logement social, forte demande locative. Le dispositif LLI s’inscrit précisément dans ces territoires pour créer de l’offre supplémentaire.

Avec l’engagement de location, le logement doit être loué comme résidence principale, selon les plafonds de loyers et de ressources, pour une durée minimale de 20 ans⁽¹⁾.

Un logement de qualité pour les futurs locataires

Les logements LLI respectent les normes environnementales les plus récentes (RE 2020). Ces logements neufs ou en VEFA offrent confort thermique et isolation, sans oublier un bonne desserte en transports. Le dispositif permet ainsi de garantir aux locataires un bon niveau de service (espaces de rangement, accès sécurisé à la résidence, espace extérieur, accessibilité…).

Logement neuf dédié aux revenus intermédiaires : typologies et avantages

Le logement locatif intermédiaire (LLI) offre une alternative idéale entre le logement social et le marché libre. Destiné aux ménages aux revenus intermédiaires, il combine confort moderne, loyers plafonnés et garanties du neuf.

Dans les programmes éligibles au LLI, on trouve des logements du studio au 5 pièces. Cette variété dans les typologies permet de répondre aux besoins de tous les locataires potentiels : personnes seules, couples, familles avec ou sans enfant.

Les logements neufs respectent la RE 2020, garantissant une excellente isolation thermique et acoustique, ainsi qu’une ventilation efficace. Pour quels résultats ? Des charges maîtrisées et un meilleur confort au quotidien.

Choisir un logement neuf, c’est bénéficier de plusieurs garanties légales solides : la décennale, la biennale, l’assurance dommages-ouvrage et le parfait achèvement de la construction. C’est aussi s’épargner des travaux de rénovation ou d’entretien potentiellement coûteux.

Où investir dans un programme neuf avec du locatif intermédiaire ?

La répartition géographique des programmes LLI

L’éligibilité des logements neufs au LLI est conditionnée à la localisation dans une zone tendue. Les zones Abis, A et B1 correspondent aux grandes métropoles et aux villes moyennes dynamiques, où les prix de l’immobilier privé atteignent des niveaux élevés et freinent l’accès au logement pour une partie importante de la population.

Des quartiers recherchés pour leurs services

Les programmes LLI sont généralement bien situés, à proximité immédiate des transports en commun, des pôles d’emploi, des commerces et des établissements scolaires.

Les zones d’habitats mixtes, qui mêlent logements sociaux, intermédiaires et privés, favorisent non seulement la mixité sociale mais aussi une demande locative homogène.

Ces secteurs, souvent en cours de développement ou de renouvellement urbain, peuvent bénéficier de projets d’aménagement d’envergure. Cela profite aux investisseurs en leur offrant un fort potentiel de valorisation.

La fiscalité avantageuse de l’investissement LLI

Le logement locatif intermédiaire offre plusieurs avantages fiscaux particulièrement attractifs pour les investisseurs :

• la TVA réduite à 10% ;
• un crédit d’impôt sur la taxe foncière ;
• un cadre juridique adapté et souple ;
• un abattement sur la plus-value en cas de revente après la période minimale d’engagement.

L’acquisition d’un logement neuf en LLI bénéficie d’un taux de TVA réduit à 10 %, contre 20 % pour le régime classique. Cette mesure permet de réduire immédiatement le prix d’achat et donc le coût du projet global.

À cela s’ajoute un crédit d’impôt sur la taxe foncière, dont le montant est équivalent à la taxe due. Ce crédit peut être accordé pendant une durée jusqu’à vingt ans, qui correspond à la période d’engagement locatif. Cette disposition fiscale allège considérablement son imposition et améliore le rendement de l’investissement sur le long terme.

Acheter un bien en LLI doit être fait via une personne morale, le plus souvent une Société Civile Immobilière (SCI) ou une structure équivalente. Ce cadre juridique offre davantage de souplesse à l’investisseur, en matière de gestion patrimoniale et fiscale. En effet, pour limiter vos charges, vous pouvez choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Les atouts du LLI pour les particuliers investisseurs

La loi de finances de 2024 a étendu le dispositif aux investisseurs particuliers via une personne morale, par la création d’une SCI par exemple. Cette ouverture aux particuliers rend l’accès au LLI beaucoup plus simple, augmentant mécaniquement le nombre d’investisseurs potentiels.

Parmi les avantages de l’investissement neuf en LLI figurent :

• la perception de revenus complémentaires, avec des loyers plafonnés mais réguliers, tout en profitant demande locative élevée (zones tendues) ;
• la possibilité de louer le bien à ses proches, et de ce fait maîtriser la vacance locative, à condition de respecter les critères de ressources, de loyers et de résidence principale ;
• l’optimisation fiscale et l’allègement des droits de succession, par la liberté offerte du modèle d’imposition (IR ou IS), selon son profil ;
• l’anticipation de la transmission patrimoniale, en organisant en amont la répartition des parts auprès de ses héritiers.

« Grâce à un programme neuf LLI, j’ai pu proposer un logement de qualité à un loyer accessible pour une famille aux revenus intermédiaires. »

Le LLI apparaît comme une option particulièrement en phase avec les enjeux actuels du logement en France : faire émerger une offre pour les classes moyennes dans les zones où l’accès au logement est plus difficile. Pour l’investisseur, c’est une manière d’allier rendement, sécurité juridique et performance patrimoniale, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables. Toutefois, le respect des plafonds de loyer et de ressources, l’engagement de mise en location, et la gestion via une personne morale font partie des conditions requises.

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Qu’est‑ce qu’un programme neuf LLI ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un programme immobilier neuf en VEFA, construit selon les normes récentes (RE 2020), situé en zone tendue et réservé à la résidence principale de locataires. Il propose des loyers plafonnés, plus abordables que le marché privé, mais supérieurs au logement social.

Quels sont les avantages du LLI pour un investisseur particulier ?
Le logement locatif intermédiaire combine la sécurité d’un dispositif encadré par l’État avec l’attractivité de loyers modérés. Pour l’investisseur, c’est un moyen d’accéder à l’immobilier neuf avec des taux de vacance faibles, une fiscalité optimisée et une meilleure visibilité sur la rentabilité.

Qui peut investir dans un logement locatif intermédiaire ?
Historiquement réservé aux investisseurs institutionnels, le LLI est désormais ouvert aux particuliers, à condition d’acheter via une personne morale (SCI, SARL de famille…).

Quels sont les plafonds de loyers en LLI ?
Les plafonds locatifs en LLI varient selon la zone géographique (A, Abis, B1) et la surface du logement. Fixés chaque année par décret, ils garantissent des loyers modérés, en moyenne 10 à 15 % en dessous du marché libre.

Quelle différence entre LLI et logement social ?
Le logement social cible les ménages modestes avec des loyers très bas. Le LLI vise les classes moyennes, avec des plafonds de loyers et de ressources plus élevés, mais toujours inférieurs au marché libre.

Quels sont les avantages fiscaux d’un investissement en LLI ?
Investir en LLI permet de bénéficier d’une TVA réduite (10 %), d’une exonération de taxe foncière jusqu’à 20 ans, et d’un abattement sur la plus-value en cas de revente.

(1) Source : Ministère de l’Aménagement du Territoire – Logement locatif intermédiaire – 06/09/2016
(2) Source : INSEE – France, portrait social – Édition 2024 – 21/11/2024