Programmes immobiliers neufs en nue-propriété

Les grandes villes et métropoles françaises continuent d’afficher une belle croissance démographique, attirant aussi les entreprises et les personnes actives. Ce dynamisme entraîne une forte demande en logements neufs. Un contexte qui fait de l’investissement en nue-propriété un levier de valorisation patrimoniale à long terme. Découvrez tous les atouts de la nue-propriété dans l’immobilier neuf.

Sommaire :

1. Un investissement en 3 étapes
2. Des frais réduits à l’achat
3. La gestion locative déléguée à l’usufruitier
4. Un dispositif à la fiscalité allégée
5. Une valorisation patrimoniale à long terme
6. La nue-propriété avec Lamotte

La nue-propriété, un investissement en 3 étapes

Le démembrement consiste en la séparation temporaire de la nue-propriété du bien et de l’usufruit. Cette dissociation porte le plus souvent sur une durée de 15 à 20 ans. On parle généralement d’investissement en 3 étapes, afin de distinguer les différents droits et bénéficies auxquels le nu-propriétaire peut prétendre.

1. l’achat du bien
2. l’usufruit
3. la fin de l’usufruit, sans formalité particulière

Pendant la durée de l’usufruit, le nu-propriétaire dispose du bien. Il peut donc le vendre, le donner ou le transmettre. Cependant, il ne peut ni l’occuper ni en percevoir les revenus. C’est en en effet l’usufruitier qui en a le droit d’usage et la jouissance.

Au terme du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien. Il peut alors en faire l’usage qu’il souhaite : le revendre, l’occuper, ou encore le rendre disponible sur le marché locatif.

Démembrement : des frais réduits à l’achat

La séparation entre nue-propriété et usufruit contribue à une forte décote à l’achat. Cette réduction significative du prix du bien est l’un des principaux atouts de ce type d’investissement. Un levier idéal pour optimiser son placement !

Dans le cadre d’un achat immobilier, les frais de notaire sont directement liés au montant du bien, car leur calcul correspond à un pourcentage du prix TTC. Avec la décoté liée à la nue-propriété, les droits de mutation à titre onéreux – ou frais d’acte notarié – baissent mécaniquement, rendant l’opération encore plus attractive !

Par ailleurs, le nu‑propriétaire – selon sa situation – peut également bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt sur d’autres revenus fonciers existants.

Un dispositif d’investissement à la fiscalité allégée

La décote de prix et la maîtrise des frais de notaire ne sont pas les seuls avantages financiers de la nue-propriété. Contrairement à un achat classique en pleine propriété, le nu-propriétaire n’est pas considéré comme propriétaire du bien dans son intégralité pendant la durée du démembrement. Cette distinction juridique a des conséquences directes et positives sur la fiscalité appliquée.

Investir dans le neuf en démembrement ouvre ainsi droit à plusieurs avantages fiscaux :

• l’absence de taxe foncière ;
• l’absence de revenus fonciers à déclarer ;
• l’exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Le nu-propriétaire n’a pas à déclarer de revenus fonciers durant toute la période du démembrement. L’usufruitier du bien – souvent un bailleur social ou un organisme institutionnel – perçoit les loyers et assume la fiscalité correspondante. Ce mécanisme permet à l’investisseur d’éviter toute imposition supplémentaire liée à des revenus locatifs, tout en conservant un actif immobilier dans son patrimoine.

De plus, le nu-propriétaire n’est pas imposable sur la pleine valeur du bien. Il est ainsi exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), seul l’usufruitier en est redevable.

La gestion locative du bien déléguée à l’usufruitier

Au-delà des bénéfices financiers et fiscaux, investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir à se soucier de la gestion locative. Tout au long de l’usufruit, la gestion est en effet confiée à l’usufruitier qui détient le droit d’usage du bien et toutes les responsabilités.

Concrètement, l’usufruitier prend en charge la mise en location du logement, la sélection des locataires et la perception des loyers. L’entretien courant et les éventuels travaux nécessaires sont également du ressort de l’usufruitier.

Comme indiqué dans le Code civil⁽¹⁾, les réparations d’entretien ainsi que les grosses réparations, si elles ont été occasionnées par « le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit », sont à la charge de l’usufruitier.

Le nu-propriétaire, quant à lui, conserve uniquement la propriété juridique du logement. Il n’a aucune interaction directe avec les occupants du bien et n’a pas à gérer les éventuelles problématiques liées à des retards de paiement ou à des vacances locatives. De quoi se concentrer sur la valorisation de son patrimoine à long terme, sans contrainte au quotidien.

La valorisation de son patrimoine immobilier à long terme

Avec ses nombreux avantages, la nue-propriété sur le marché immobilier neuf attire des profils d’investisseurs variés. Cela peut concerner des profils plutôt prudents, qui vont chercher à limiter les risques, en privilégiant les villes où la demande locative est très forte (Angers, Nantes, Rennes par exemple).

« Investir en nue-propriété m’a permis de me constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de gestion locative. »

Soucieux de sécuriser leur capital dans la durée, les investisseurs patrimoniaux vont quant à eux cibler davantage les zones périphériques attractives et les quartiers premium. La localisation du bien dans ces secteurs va leur permettre de maximiser la valorisation attendue et donc la rentabilité de l’investissement une fois l’échéance du démembrement arrivée.

« J’ai investi dans un logement neuf en nue‑propriété à Nantes il y a trois ans. Grâce à une décote d’environ 35 %, je me suis constitué un patrimoine solide, tout en préparant sereinement ma retraite. »

Ce dispositif constitue une opportunité unique pour les contribuables qui souhaitent diversifier leur patrimoine immobilier. La nue-propriété évite aux investisseurs d’alourdir leur fiscalité, qu’ils soient peu ou fortement imposés.

Investissement en nue-propriété : un accompagnement sur mesure avec Lamotte

Le mécanisme de nue-propriété peut sembler complexe, notamment pour un premier achat immobilier patrimonial. C’est pourquoi Lamotte propose un accompagnement sur mesure à chaque étape du projet.

De la sélection du programme le plus adapté à votre profil d’investisseur, jusqu’à la signature chez le notaire, vous disposez d’un interlocuteur unique pour sécuriser l’opération. Ce suivi par un expert inclut également une étude personnalisée de votre situation fiscale et patrimoniale, afin de maximiser les avantages liés au démembrement.

Pour vous garantir l’investissement le plus serein possible, nos programmes neufs en nue-propriété se font en partenariat avec des bailleurs institutionnels reconnus. Par exemple, à Angers, l’usufruitier de la résidence Cinq Foch est Angers Loire Habitat, le principal bailleur de la ville.

L’investissement en nue-propriété dans l’immobilier neuf constitue un levier attractif pour se constituer un patrimoine à long terme, sans gestion locative et avec une fiscalité optimisée. La décote à l’achat, l’exonération de charges, la pleine propriété au terme du démembrement et les opportunités existantes sur le territoire avec Lamotte en font un choix pertinent pour différents profils d’investisseurs. Contactez-nous pour découvrir nos biens en nue-propriété et investir !

Qu’est-ce que l’investissement en nue-propriété ?
C’est l’acquisition du droit de propriété du bien (nue-propriété), sans l’usage (usufruit). L’usufruit est temporairement attribué à un tiers, souvent un bailleur social institutionnel.

Qui prend en charge la gestion du bien en nue-propriété ?
L’usufruitier gère lui-même l’encaissement des loyers, les travaux (conformément aux articles 605 et 606 du Code civil), les charges et l’entretien courant du bien.

Quelle est la durée moyenne du démembrement ?
Généralement, l’investissement en démembrement temporaire porte sur une durée de 15 à 20 ans.

Quels sont les avantages fiscaux de la nue-propriété ?
L’investisseur nu-propriétaire bénéficie notamment d’une décote à l’achat, d’une exonération d’impôt sur les revenus fonciers, de l’absence de taxe foncière, de frais de notaire réduits. Il n’est pas non plus assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

(1) Source : Code civil – Articles 605 et 606 – 21/03/1804