Programmes immobiliers neufs éligibles à la TVA réduite (5,5 %)

La TVA réduite à 5,5% est un dispositif qui favorise l’accession à la propriété dans des secteurs urbains en rénovation et à proximité immédiate. Pour être éligible au taux réduit de TVA, les acquéreurs doivent respecter des plafonds de ressources, fixés selon la zone géographique et la composition du foyer. Découvrez le périmètre des zones en France et toutes les conditions pour acheter votre résidence principale avec une TVA à 5,5%.

Sommaire :

1. Les zones avec une TVA à taux réduit
2. Les avantages d’un programme neuf en zone ANRU
3. Les conditions d’éligibilité à la TVA à 5,5 %
4. Quels types de logements sont disponibles ?
5. Pourquoi acheter un programme neuf TVA réduite ?
6. Les aides supplémentaires pour devenir propriétaire
7. Les différents profils d’acquéreurs

Où acheter dans une zone à taux réduit ?

Les zones ANRU

Le dispositif ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) trouve ses origines dans la loi n° 2003‑710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.

Depuis, de nombreux quartiers en France ont été conventionnés au titre du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), puis du Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain (NPNRU). Ces conventions définissent les périmètres dans lesquels les logements neufs peuvent, sous conditions, bénéficier d’une TVA réduite.

Le NPNRU, qui porte sur la période 2014-2024, concerne 480 quartiers⁽¹⁾ au total dont :

• 216 quartiers d’intérêt national ;
• 264 quartiers d’intérêt régional.

Les quartiers prioritaires de la politique de ville (QPV)

Les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ont été initialement définis par le décret n° 2014‑1750 du 30 décembre 2014. Ils désignent des secteurs urbains où les écarts de développement économique et social sont jugés significatifs.

La liste des QPV a été mise à jour le 1^er janvier 2024, suite à la parution du décret n° 2023-1314 du 28 décembre 2023. Il s’agit de la première évolution géographique de la politique de la ville depuis 2014.

Au niveau national, 1 362 quartiers prioritaires⁽²⁾ de la politique de la ville (QPV) sont reconnus au lieu de 1 296 dans la géographie initiale. Tous les départements sont concernés sur le territoire métropolitain. À titre d’exemple, la Loire-Atlantique comprend actuellement 19 QPV⁽³⁾, dont 12 à Nantes mais aussi un à Châteaubriant, Orvault ou encore Rezé.

Un périmètre complémentaire de 300 voire 500 m

À la date du dépôt de la demande de permis de construire⁽⁴⁾, les immeubles qui sont situés dans une distance de moins de 300 mètres en limite des quartiers prioritaires ou ANRU peuvent également bénéficier de la TVA réduite.

C’est aussi le cas des logements qui se trouvent dans un ensemble immobilier entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d’un QPV.

À Aubervilliers, les proches environs du quartier prioritaire Franc Moisin – Cosmonautes – Cristino Garcia – Landy font partie du périmètre éligible au dispositif.

Les avantages d’un programme neuf en zone ANRU

Un prix d’acquisition réduit

Acheter dans un programme neuf situé en zone de rénovation urbaine permet d’acquérir un logement à un coût nettement plus compétitif. La réduction de la TVA de 20 % à 5,5 % porte sur le prix HT du bien et se traduit par des économies significatives.

Par exemple, un bien neuf valorisé à 200 000 € HT va coûter 240 000 € TTC, soit une TVA de 40 000 €. Avec la TVA à 5,5%, le même bien en zone ANRU ou dans un QPV sera accessible pour un prix de 211 000 €, soit 29 000 € de moins.

Les normes de construction et de performance énergétique

Le respect de normes strictes de construction dans les programmes neufs assure un niveau de confort élevé.

La réglementation RE2020 (d’autant plus avec l’entrée en vigueur des seuils 2025 désormais), les performances énergétiques et thermiques imposées, l’isolation acoustique et thermique, la qualité de la ventilation rendent les nouveaux logements plus agréables à vivre.

Avec la réduction des consommations énergétiques, les logements neufs sont moins coûteux en charges courantes, générant ainsi ce qui représente un avantage économique sur long terme.

Les garanties du neuf

Les garanties légales et la modernité des équipements complètent ce tableau d’attractivité. Dans les programmes immobiliers neufs, la livraison est sécurisée, de par l’application des garanties : la biennale, la décennale et celle de parfait achèvement.

Les équipements comme les ascenseurs, les parkings, les dispositifs d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite sont présents. Et en matière d’aménagement urbain, des espaces verts et paysagers deviennent aussi de plus en plus la norme.

Les conditions pour acheter dans un programme neuf à TVA réduite

Au-delà du critère géographique, le logement doit être occupé au titre de sa résidence principale. L’acquéreur doit donc s’engager à y habiter pendant 8 mois a minima dans l’année. Cet engagement doit être respecté pendant 10 ans. Le non respect de l’une ou de l’autre de ces obligations est susceptible de remettre en cause l’avantage fiscal, par exemple le remboursement de 10% par année de détention en moins.

L’éligibilité au taux réduit de TVA est également soumis à un plafonnement du prix de vente ou du prix de construction, selon la commune sur le territoire. En zone A, ce prix est plafonné à 4 675 € HT par m² de surface utile.

Autre condition : les ressources de l’acquéreur doivent rester sous les plafonds fixés chaque année, selon la taille du foyer et la zone géographique. Ces plafonds correspondent à ceux du Prêt Locatif Social (PLS) majorés de 11%.

En 2025, pour une personne seule, le plafond de revenus minimum est fixé à 38 508 €⁽⁵⁾ dans Paris, les zones A et Abis, et à 33 479 € en dehors de ces zones. Pour deux personnes, les revenus maximum autorisés sont respectivement de 57 555 et de 44 710 €.

Quels types de logements neufs sont disponibles ? Pour quels avantages ?

La (grande) majorité des appartements qui composent les programmes neufs dans les zones ANRU, dans les QPV ou dans les Zones Urbaines Sensibles (ZUS) sont de typologie T2, T3 ou T4.

Accompagnés d’un espace extérieur, balcon ou terrasse, d’un stationnement aérien et/ou en sous-sol, les logements peuvent parfois donner accès à des espaces collectifs comme les jardins partagés ou les locaux vélos. L’orientation des pièces et l’apport de luminosité naturelle, grâce à des surfaces vitrées étudiées, sont aussi des atouts de l’immobilier neuf.

Par ailleurs, la proximité des transports publics, des écoles et des commerces, sont pris en compte dans l’aménagement des projets et le renouvellement urbain.

Exemples :

• à Aubervilliers, le prolongement de la ligne 12 du métro valorise les logements neufs ;
• à Vitry‑sur‑Seine, les aménagements récents incluent la rénovation des voiries et l’ajout d’équipements publics.

Pourquoi acheter un programme neuf à TVA réduite ?

Sur une opération immobilière, la différence entre la TVA normale de 20 % et le taux de 5,5 % se chiffre vite à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Cette économie rend le financement plus soutenable, particulièrement pour les primo‑accédants ou les ménages aux revenus modestes.

Le potentiel de valorisation se révèle souvent important dans les quartiers en rénovation urbaine. La transformation profonde des quartiers, qui passe par l’intervention sur les infrastructures et équipements publics, a un impact direct sur la qualité de vie offerte aux habitants.

Les infrastructures et services jouent en effet un rôle déterminant dans le choix du lieu de résidence. Les programmes en zone ANRU intègrent des espaces verts, des aménagements piétons, des écoles neuves ou rénovées, des commerces de proximité, des équipements culturels ou sportifs améliorés.

L’amélioration du cadre de vie contribue à un meilleur attrait foncier et à une hausse de la demande de logements, ce qui peut conduire à une plus‑value à la revente.

Les aides supplémentaires pour devenir propriétaire

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) peut se cumuler avec la TVA réduite à 5,5 % sous réserve bien évidemment de respecter les conditions d’éligibilité de chacun des dispositifs. Pour le PTZ, cela signifie un bien immobilier neuf, dans le cadre d’une accession à la propriété, par des particuliers qui rentrent dans l’une des 4 tranches de revenu.

En faisant l’acquisition d’un logement neuf, les (nouveaux) propriétaires limitent leurs dépenses en ce qui concerne les frais d’acte notarié. Le montant de ces honoraires et taxes est un pourcentage du prix d’achat du bien, fixé entre 2 et 3% de la transaction.

Il existe par ailleurs d’autres aides pour financer l’achat du bien, telles que le bail réel solidaire (BRS), le prêt d’accession sociale (PAS), le PSLA (Prêt Social Location‑Accession), le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration)…

Des aides locales ou municipales peuvent compléter ces dispositifs, et réduire davantage le prix d’acquisition.

Focus sur les profils d’acquéreurs

Pour les familles, l’achat dans un programme neuf en zone ANRU ou prioritaire apporte la promesse de logements spacieux. Les logements bénéficient d’espaces extérieurs et sont agrémentés de places de stationnement. À proximité aux écoles, ces quartiers rénovés sont très attractifs pour les ménages qui souhaitent allier confort, services et accessibilité.

Les jeunes actifs y trouvent de l’intérêt en raison de la mobilité offerte, de la présence ou du développement des transports publics, de la connexion rapide aux pôles d’emploi, ainsi que des services de proximité. Habiter dans l’un de ces secteurs permet de réduire les temps de déplacement, de bénéficier d’un coût d’achat plus faible, et d’accéder à des logements modernes et performants.

Avec la TVA réduite, les primo‑accédants disposent d’un accès facilité à la propriété. Le cumul du prix d’achat plus abordable et des aides au financement, comme le PTZ, contribue à un coût moins élevé de leur projet immobilier. Les garanties constructeur impliquent peu de travaux à prévoir, ce qui renforce d’autant plus le potentiel de plus-value en cas de revente à moyen ou long terme.

S’engager dans l’achat d’un logement neuf en zone ANRU ou QPV est une opportunité unique de devenir propriétaire à un coût allégé tout en contribuant à la redynamisation de quartiers en pleine transformation. Avec 70 ans d’expérience, Lamotte accompagne les particuliers à chaque étape de leur projet immobilier pour bénéficier d’une TVA à 5,5% : recherche du bien adapté, vérification des conditions d’éligibilité, simulation financière avec les dispositifs complémentaires…

Contactez dès aujourd’hui un conseiller pour étudier votre éligibilité, découvrir les programmes disponibles et franchir le pas vers votre l’acquisition de votre résidence principale.

Qu’est‑ce qu’un programme neuf en zone ANRU ?
Un programme neuf en zone ANRU est une opération de construction d’habitations neuves située dans un quartier conventionné par l’ANRU ou dans un périmètre légal autour de celui‑ci, soumis à certaines normes de performance, et éligible à des aides fiscales comme la TVA réduite à 5,5 % si toutes les conditions sont remplies.

Quelles conditions pour bénéficier de la TVA à 5,5 % ?
Le logement doit être situé dans un QPV ou une zone ANRU (ou à 500 m au maximum), être destiné à la résidence principale, et respecter la durée d’occupation exigée. Les plafonds de ressources selon la composition du foyer et la zone ABC, ainsi que le prix de vente ou de construction plafonné au mètre carré sont aussi des critères à respecter.

Peut‑on cumuler PTZ et TVA réduite ?
Oui, ces deux dispositifs peuvent être cumulatifs à condition qu’ils répondent chacun à leurs propres critères : un logement neuf, l’occupation du bien comme résidence principale, des ressources de l’acquéreur sous les plafonds. Cumuler TVA réduite et PTZ permet de réduire la charge d’emprunt des ménages en primo-accession.

Quelle est la différence entre zone ANRU et quartier prioritaire (QPV) ?
La zone ANRU est un périmètre conventionné pour la rénovation urbaine, avec des aides publiques de l’État et des collectivités. Les QPV sont des quartiers en difficulté socio‑économique. Ils font écho à la politique de la ville et sont déterminés par décret. Un QPV peut être une zone ANRU en cas de signature de convention, mais ils ne font pas tous l’objet d’un projet ANRU complet.

(1) Source : Ministère de la Transition écologique – Le renouvellement urbain dans les quartiers prioritaires – 16/11/2023
(2) Source : DREAL Bretagne – Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) – 2024 – 25/07/2024
(3) Source : SIG Ville (Système d’information géographique de la politique de la ville) – Les quartiers prioritaires de la politique de la ville 2024 – 22/01/2025
(4) Source : Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine – TVA à taux réduit
(5) Source : Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) – Accession sociale (PSLA, « zones ANRU ») : plafonds 2025 – 02/01/2025