Effort d’épargne dans un achat immobilier : comment optimiser ?
Publié le 30 janvier 2025
De nombreux français caressent le doux rêve de devenir propriétaire. Sur ce point, il est indispensable de présenter un effort d’épargne optimal pour accéder aux conditions de l’emprunt immobilier. L’effort d’épargne représente une somme d’argent mise de côté régulièrement en vue de se constituer un apport personnel pour réaliser un crédit immobilier. Cette réserve financière peut être optimisée via différentes solutions de financement selon la nature de votre projet immobilier.
Sommaire :
- L’effort d’épargne, c’est quoi ?
- Achat immobilier : comment évaluer sa capacité à épargner ?
- Les solutions pour réduire l’effort d’épargne
Qu’est-ce que l’effort d’épargne ?
À de rares exceptions près, l’achat dans le neuf ou un investissement locatif s’accompagne quasi systématiquement d’un emprunt immobilier. Ce prêt est accordé par un établissement financier sous diverses conditions strictes, dont la présentation d’un apport personnel.
Cet apport concrétise votre capacité à épargner de manière régulière sur vos finances personnelles. C’est ce que l’on appelle l’effort d’épargne. Dans le cadre de l’obtention d’un crédit immobilier, l’effort d’épargne envoie un signal positif à la banque. En effet, cela vous permet, en tant qu’acquéreur, de :
- rassurer sur votre capacité à rembourser une mensualité de crédit ;
- démontrer votre implication et votre sérieux dans le processus d’achat immobilier ;
- garantir le remboursement de frais annexes (frais de notaire, frais de garantie, travaux…) en cas d’impossibilité de payer une échéance.
Autrement dit, plus l’effort d’épargne est important, plus vous pouvez rassembler d’apport personnel, plus la capacité d’emprunt est élevée.
Estimé en pourcentage, l’apport personnel recommandé représente en général 10 % du montant du bien immobilier, même si 20 ou 30 % sont fortement appréciés par les banques prêteuses. A minima de 10 % (source : Comparabanques) du prix du bien immobilier, l’effort d’épargne peut être optimisé via différentes solutions de financement selon que l’on achète pour louer ou pour habiter.
Un effort d’épargne optimal vous permet de négocier dans de meilleures conditions le taux d’intérêt du prêt immobilier.
Comment évaluer sa capacité à épargner pour un projet immobilier ?
Le calcul de l’effort d’épargne
Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez mettre toutes les chances de votre côté pour négocier le prêt immobilier ? Vous devez estimer l’effort d’épargne nécessaire.
Pour calculer le montant de vos finances personnelles à mettre de côté chaque mois, vous devez prendre en compte la différence entre :
- les revenus mensuels ;
- les charges mensuelles (loyer, charges de copropriété, impôts et taxes…).
Exemple : vous souhaitez épargner 20 000 € pour constituer le capital servant à un investissement locatif ou à l’achat de votre résidence principale. Vos revenus bruts sont de 3 000 € et vos charges mensuelles de 1 800 €, impôts inclus. L’effort d’épargne mensuel pour l’apport est estimé à 1 200 € pendant 17 mois environ pour constituer un capital de 20 000 €.
Dans le cadre d’un emprunt immobilier, l’effort d’épargne est représentatif de la capacité de remboursement de la mensualité.
Le taux d’endettement d’un prêt immobilier dicté par le Haut conseil de sécurité financière (HCSF) est limité à 35 %. Cette réglementation permet à l’emprunteur de conserver un reste à vivre suffisant pour le quotidien.
L’effort d’épargne dans le cadre d’un investissement locatif
Le concept d’effort d’épargne en investissement locatif est étroitement lié à la notion de cashflow (flux de trésorerie) :
- Dans le cas d’un cashflow positif, l’effort d’épargne est nul pour un propriétaire bailleur car le montant des loyers (entrée d’argent) couvrent la totalité des charges liées au logement loué ;
- Dans le cas d’un cashflow négatif, le propriétaire bailleur a un effort d’épargne à faire pour couvrir le montant des dépenses non couvertes par les mensualités du loyer.
Exemple : le prêt immobilier pour un investissement locatif est de 150 000 € avec une mensualité de 1 100 €. Le montant du loyer est de 1 200 €. Dans cette situation, l’effort d’épargne à fournir durant le prêt est nul et vous dégagez un cashflow positif de 100 € (1 200-1 100 €).
Il est également important de comprendre que l’effort d’épargne va dépendre de la rentabilité de l’investissement locatif. En cas de mauvaise évaluation du rendement locatif, votre effort d’épargne sera important chaque mois.
Comment réduire l’effort d’épargne dans un achat immobilier ?
La capacité à épargner peut demander un effort conséquent pour les ménages à revenus modestes. Il existe plusieurs solutions de financement immobilier pour accroître l’apport personnel tout en réduisant l’effort d’épargne.
Le prêt familial
La première possibilité de financement est de se tourner vers son entourage familial pour solliciter un emprunt. Ce prêt familial consiste en une somme d’argent versée d’un particulier à un autre.
Il n’y a aucune limite de montant fixée pour un emprunt familial. Toutefois, certaines modalités législatives et fiscales existent :
- à partir de 1 500 € de prêt, une déclaration de prêt doit être faite sous seing privé ou devant un notaire ;
- au-delà de 5 000 € de prêt, une déclaration fiscale est obligatoire.
Les modalités de remboursement sont en général plus souples qu’avec un prêt classique. Ce type de crédit peut en effet être sans intérêt.
Le Prêt à Taux Zéro PTZ
Autre solution, vous pouvez faire appel à un prêt aidé accordé par l’État. Le prêt à taux zéro ou PTZ est une solution de financement intéressante pour l’accession à la propriété. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un crédit immobilier sans taux d’intérêt qui permet de financer une partie de l’achat d’un bien immobilier. Il n’a pas vocation à se substituer à un prêt amortissable classique.
Le PTZ intègre le montant de l’apport personnel et sert ainsi à moduler l’effort d’épargne nécessaire. Réservé aux primo-accédants, le prêt à taux zéro est accordé sous conditions de respecter certains critères :
- l’appartenance à l’une des zones du prêt à taux zéro (A, Abis, B1) qui répartissent les communes en fonction de la tension immobilière ;
- les plafonds de ressources convenus et qui peuvent être réévalués chaque année.
Le montant accordé du prêt aidé peut atteindre entre 20 à 50 % du montant du projet immobilier (hors frais de notaire) dans le cadre d’un achat dans le neuf, d’une construction ou d’un achat dans l’ancien, avec travaux d’amélioration.
Le cas du prêt in fine dans l’investissement locatif
Dans le cadre d’un achat immobilier pour le louer, il peut être intéressant de souscrire à un prêt in fine. Ce type d’emprunt consiste à rembourser uniquement les intérêts lors de la durée de l’emprunt. Le capital emprunté est ensuite remboursé à la fin en une seule fois.
Pour rappel, lorsque l’on investit dans un bien pour le louer, l’objectif est de dégager des revenus complémentaires. Or, le plus souvent, il est difficile d’atteindre l’autofinancement. Il est souvent nécessaire de faire un effort d’épargne pour couvrir les charges, en cas de loyer perçu inférieur aux charges.
Avec un prêt in fine, vous pouvez optimiser votre effort d’épargne. Dans de bonnes conditions de prêt, les mensualités (constituées uniquement des intérêts) peuvent être couvertes par les loyers perçus.
Le taux d’intérêt du prêt in fine est plus élevé par rapport à un emprunt amortissable classique. D’autre part, il est souvent nécessaire d’adosser ce type de prêt à une solution d’épargne comme l’assurance-vie pour constituer les fonds nécessaires au remboursement du capital à l’issue de l’emprunt ou bien pour pallier un défaut de paiement.
OUi à l’investissement immobilier serein !
Crédits photos : © Sébastien Marchand
