Lamotte Aménageur Lotisseur : la mutualisation des expertises au service de l’environnement
Publié le 28 août 2025
Au sein de Lamotte Aménageur Lotisseur, la mutualisation des expertises opérationnelles et juridiques s’inscrit dans une démarche de développement durable. Ainsi, nos opérations sont réalisées dans le respect des dispositions prévues par les lois et règlements applicables en matière d’environnement : étude d’impact, loi sur l’eau, zéro artificialisation nette (ZAN), espèces protégées… Regards croisés avec Jean-Luc Mesnard, Directeur de l’Aménagement pour Lamotte, et Mélanie Renault-Blot, Responsable juridique.
Sommaire :
- Identifier les enjeux environnementaux de chaque projet
- Quels seuils selon les projets d’aménagement ?
- Quand réaliser une étude d’impact ?
- La loi sur l’eau, pour une gestion équilibrée des ressources
- La thématique des espèces protégées
- Comment limiter l’impact environnemental de nos opérations ?
- Une démarche environnementale, avec un grand niveau de synergie
Identifier les enjeux environnementaux et les impacts de chaque projet
Dès la phase d’élaboration, il convient de regarder si le projet d’aménagement est soumis à évaluation environnementale ou à examen au cas par cas, au sens du tableau annexé dans l’article R. 122-2 du Code de l’environnement. Un guide de lecture de la nomenclature des études d’impact est disponible auprès du ministère de la Transition écologique et de l’Aménagement du territoire.
Régulièrement actualisé en fonction des retours d’expérience des services de l’État et des maîtres d’ouvrage, ce document sert de référence pour déterminer la situation de chaque projet, plan ou programme, selon ses impacts potentiels sur l’environnement.
L’évaluation environnementale
L’évaluation environnementale consiste en un rapport d’évaluation des incidences du projet immobilier sur l’environnement. Cela comprend notamment la réalisation d’une étude d’impact de l’opération, suivi d’un avis de l’Autorité environnementale, et suivi d’une consultation du public par voie électronique.
Le contenu de l’étude d’impact est lié directement :
- à la sensibilité environnementale de la zone affectée par le projet ;
- à l’importance et la nature des travaux à réaliser ;
- aux incidences prévisibles des travaux sur l’environnement et la santé humaine.
L’examen au cas par cas
Mis en place par la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, l’examen au cas par cas, préalable à la réalisation d’une étude d’impact, dépend des seuils et des critères du projet, dont les principales caractéristiques sont transmises par le maître d’ouvrage à l’Autorité environnementale.
La décision de soumettre ou non le projet à évaluation environnementale se base sur l’analyse du formulaire de demande d’examen, par l’Autorité environnementale.
La « clause filet »
Le Décret n° 2022-422 du 25 mars 2022 relatif à l’évaluation environnementale des projets instaure une « clause filet ». L’introduction de cette clause, par la création de l’article R 122-2-1 du Code de l’environnement, a élargi le périmètre des projets soumis à évaluation environnementale, afin de mettre la législation française en conformité avec la directive européenne 2011/92/UE du 13 décembre 2011.
Avec ce dispositif, l’autorité qui a la compétence pour autoriser ou recevoir la déclaration d’un projet, peut soumettre celui-ci à examen au cas par cas, même si l’opération est située sous les seuils de la nomenclature annexée à l’article R122-2 du Code de l’environnement. Cette faculté est ainsi donnée au service instructeur des collectivités.
Étude d’impact, évaluation environnementale, loi sur l’eau : les seuils
« La première chose que l’on va regarder, c’est la surface de plancher. Nous vérifions si le projet occupe une surface comprise entre 10 et 40 hectares et s’il rentre dans le cadre de la nomenclature.
Dans ce cas, nous faisons une demande d’examen préalable à une évaluation environnementale. L’autorité environnementale va statuer sous 35 jours. Elle examine le projet et détermine s’il est nécessaire de faire une étude d’impact.
Si elle considère que nous avons pris des mesures pour éviter, réduire et compenser les impacts environnementaux de l’opération, elle peut nous dispenser d’étude d’impact. »
Jean-Luc Mesnard Directeur Lamotte Aménageur Lotisseur
« Pour les opérations de moins de 10 hectares, initialement nous n’avions pas besoin d’étude d’impact. Toutefois, avec l’introduction de la clause filet il y a quelques années, même si on est en-dessous du seuil de 10 ha, il peut nous être demandé de réaliser une étude d’impact », complète M. Mesnard.
Mélanie Renault-Blot, Responsable juridique pour le Groupe Lamotte, note de son côté qu’il y a « de plus en plus de problématiques auxquelles nous sommes confrontés en matière d’environnement. Par exemple, pour examiner la conformité du projet au regard de la loi sur l’eau, les seuils sont différents de ceux qui sont applicables en matière d’évaluation environnementale ».
« Quant aux zones humides, le seuil de déclaration est fixé à 1000 m² par l’article R 214-1 du Code de l’environnement, mais la règlementation locale prévue par les Schémas d’Aménagement et de Gestion des Eaux (SAGE) peut être plus restrictive. Les équipes de développement et de montage des opérations immobilières ont donc régulièrement besoin d’être accompagnées par le service juridique afin de sécuriser leurs démarches et d’anticiper la prise en compte des enjeux environnementaux dans la réalisation de leurs projets immobiliers. »
Une étude d’impact systématique pour les ZAC
« Au démarrage de la réflexion, nous devons définir ce qui s’impose à nous du point de vue environnemental. Dans le cadre d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), nous effectuons presque systématiquement une étude d’impact », déclare M. Mesnard. « Nous devons ainsi démontrer que le projet n’a pas d’incidences notables sur l’environnement ou que les incidences ont été réduites de manière optimale », complète Mme Renault-Blot.
« En revanche, nous faisons beaucoup d’examen au cas par cas », indique M. Mesnard. « Nous les confions à des bureaux d’études spécialisés et nous impliquons nous-mêmes dans la rédaction, car c’est ensuite notre responsabilité qui est engagée. » Avant restitution aux autorités compétentes, les dossiers sont relus et analysés par notre responsable juridique afin d’en garantir la cohérence.
Dans le cadre d’une autorisation d’urbanisme, l’étude d’impact est une pièce essentielle pour l’obtention du permis de construire (PC) ou du permis d’aménager (PA). Parmi les documents courants à produire, nous retrouvons notamment « les études faune / flore, le diagnostic de pollution des sols, l’étude acoustique, les études de trafic, air et santé… », énumère Mme Renault-Blot.
Nous pouvons aussi traiter d’autres thématiques, comme les études mobilité par exemple. Il faut prouver que l’on a mis en œuvre la séquence ERC (Éviter, Réduire, Compenser) : une méthodologie basée sur l’évitement et, pour les impacts ne pouvant être évités, sur des mesures réductrices et de compensation. La pérennité de ces mesures est en outre garantie par la mise en place d’un suivi de leur réalisation et de leur efficacité.
« Dans une démarche au cas par cas, plus nous nous engageons pour limiter les effets d’un projet sur l’environnement, plus nous avons de chances d’éviter l’étude d’impact. » – Jean-Luc Mesnard, Directeur Lamotte Aménageur Lotisseur
La loi sur l’eau, pour une gestion plus équilibrée des ressources en eau
Définie par l’article R214-1 du Code de l’environnement, la loi sur l’eau (ou loi n° 92-3 du 3 janvier 1992 sur l’eau) vise à une gestion plus équilibrée des ressources en eau. Cette loi fait appel à une nomenclature spécifique pour déterminer les Installations, Ouvrages, Travaux et Activités (IOTA) soumis à autorisation ou à déclaration.
Pour chaque projet, nous devons vérifier si nous sommes concernés par cette nomenclature, par exemple dans le cas d’une zone humide. À un moment, les thématiques se rejoignent avec les sujets développés dans l’étude d’impact.
Étonnamment, l’avis favorable de l’autorité compétente en matière de loi sur l’eau n’est pas indispensable pour obtenir le permis de construire (PC) ou le permis d’aménager (PA), mais une note hydraulique est de plus en plus souvent nécessaire. L’avis de la police de l’eau est néanmoins indispensable pour commencer les travaux.
Focus sur la thématique des espèces protégées
Lors de l’étude d’impact et de la loi sur l’eau, la problématique que nous rencontrons régulièrement est celle des espèces protégées. Nous faisons de plus en plus de diagnostics faune-flore. C’est même quasi-systématique, comme l’étude hydraulique. Le dossier de déclaration au titre de la loi sur l’eau tient également lieu de synthèse de toutes ces études.
Lorsque nous devons obtenir une dérogation espèces protégées, nous travaillons en partenariat avec les services de la DDTM (Direction Départementale des Territoires et de la Mer), en appui du service montage. Cela a été le cas pour un programme immobilier près de Dinard, où deux espèces protégées, en l’occurrence l’Effraie des clochers et le Rougequeue noir, se trouvaient sur le chantier.
Un arrêté préfectoral de dérogation a ainsi été obtenu puisqu’il a été démontré que le projet ne nuira pas au maintien de l’état de conservation de ces espèces dans leur aire de répartition naturelle. Des mesures de réduction de l’impact ont par conséquent été prescrites :
- démolition avant la période de nidification ;
- mise en place d’un nichoir à Effraie des clochers et de deux nichoirs à Rougequeue noir ;
- clôtures permettant le passage de la petite faune ;
- accompagnement par un écologue avec un suivi de l’occupation des nids pendant 3 ans.
Pour un lotissement dans le nord de l’Ille-et-Vilaine, dès 2017, nous avions rempli un cahier des charges techniques et élaboré un plan de gestion afin de prévoir la mise en œuvre de mesures compensatoires. En effet, « plusieurs espèces d’amphibiens avaient élu domicile dans des lagunes artificielles, sur l’assiette du lotissement. Nous avons dû acquérir un terrain, y réaliser des mares et déplacer les différentes espèces d’amphibiens afin qu’elles évoluent dans leur habitat naturel. Le plan de gestion intégrait une obligation de vérification, pendant 5 ans, du bon fonctionnement de la compensation », spécifie la Responsable juridique.
Nos solutions pour limiter l’impact environnemental de nos opérations
Quelques actions respectueuses de la séquence ERC
Nous avons plusieurs exemples d’actions menées en écho à la séquence ERC, où nous veillons à impacter les zones humides le moins possible, et mettons au contraire tout en œuvre pour les préserver, comme pour un projet d’aménagement à Saint-Gilles-Croix-de-Vie (Vendée).
Quand la zone humide est partiellement exploitée, nous essayons de la renaturer. Pour le programme Vannes Ma Vraie Nature (Morbihan), nous avons rétabli un hectare cultivé en maïs, et nous y avons installé des moutons (éco-pâturage). Cette surface peut être potentiellement reprise par le Département au titre d’un Espace Naturel Sensible (ENS). Cette opération nous a valu l’obtention en 2025 d’un Trophée de l’Aménagement – UNAM, décerné par un jury au titre de ‘la nature en ville’.
Et à Haute-Goulaine (Loire-Atlantique), nous avons compensé la disparition partielle de la zone humide par l’achat d’une zone d’un hectare à proximité immédiate, pour recréer une zone humide, avec rétrocession à une ASL (association des colotis).
Un projet logistique près d’Orléans (Loiret)
Jean-Luc Mesnard : « Par exemple, nous menons actuellement un projet logistique dans le Loiret, près d’Orléans, sur une surface de 4,5 ha. Cette opération, issue de la vente d’un terrain voisin, par un industriel, prévoit la réalisation d’un bâtiment logistique. »
« Pour ce projet, c’est le dossier ICPE, c’est-à-dire des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement. Nous devons déposer un dossier dans lequel notre analyse indique les mesures que nous avons prises dans le cadre de l’élaboration du projet, ainsi que les mesures prévues pendant les travaux. »
« Nous avons ainsi fait appel à de multiples expertises – dont celles de l’architecte – pour vérifier et évaluer l’impact environnemental du projet immobilier tertiaire. »
Une démarche environnementale qui demande beaucoup de synergie en interne
Pour Jean-Luc Mesnard, « de plus en plus d’opérations se font en synergie avec les collègues de la promotion immobilière ».
Mélanie Renault-Blot intervient quant à elle à la demande des équipes opérationnelles, en fonction des problématiques environnementales qui se présentent dans chaque opération. Cela peut être :
- en tout début de projet, au stade du développement foncier, pour anticiper, dimensionner le projet en fonction des contraintes et lancer des pré-diagnostics écologiques ;
- auprès du service montage, lorsque le permis de construire ou d’aménager est en préparation ou cours d’instruction, en cas d’activation de la clause filet par exemple ;
- lors du démarrage d’un chantier ou même en cours de chantier.
Des formations sont également proposées aux équipes opérationnelles, en fonction de leurs besoins et de l’actualité législative et règlementaire en matière environnementale.
OUi à la synergie des équipes !
Crédits photos : © Corinne Targosz, © Sébastien Marchand
