Le fonctionnement de la nue-propriété
Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, le bien immobilier est démembré, c’est-à-dire que l’on distingue l’usage du bien et la perception des revenus avec la propriété des murs ou du bâti. Plus d’informations sur ces deux notions et sur les avantages et options possibles pour un investisseur particulier.
Sommaire :
- Nue-propriété et usufruit : les différences
- Focus sur les trois étapes
- Les options au terme du démembrement
- Notre accompagnement personnalisé
Les différences entre nue-propriété et usufruit
En matière d’achat immobilier, la transaction porte traditionnellement sur la pleine propriété du bien. Cela signifie que l’acquéreur est propriétaire à la fois des murs et de l’usage du logement. La nue-propriété est un concept juridique qui fonctionne différemment.
En effet, le droit de propriété est séparé entre l’usufruit et la nue-propriété. On parle aussi de démembrement de propriété.
Qu’est-ce que l’usufruit ?
La notion d’usufruit comprend à la fois l’usage du bien immobilier (‘usus’ en latin) et le fruit (‘fructus’), à savoir les bénéfices ou revenus générés. Le titulaire de ce droit d’usage et d’exploitation est nommé ‘usufruitier‘.
Par exemple, l’usufruitier peut, s’il le souhaite, résider dans le logement.
À quoi correspond la nue-propriété ?
La nue-propriété est un droit qui donne à son titulaire, le ‘nu-propriétaire‘, la possibilité de disposer du bien. Cette mise à disposition autorise ainsi le nu-propriétaire à vendre le bien, le donner ou le transmettre.
Toutefois, le nu-propriétaire n’a pas la jouissance du bien.
Usufruitier vs. nue-propriétaire : les droits respectifs
Pour simplifier la compréhension des droits accordés à chaque interlocuteur de la nue-propriété, voici un tableau récapitulatif des différences entre usufruit et nue-propriété (en intégrant aussi la pleine propriété).
| Droit | Exemple | Usufruitier | Nu-Propriétaire | Plein-propriétaire |
|---|---|---|---|---|
| Disposer du bien | Vendre le bien | Non | Oui | Oui |
| Utiliser un bien | Occuper le bien | Oui | Non | Oui |
| Tirer des revenus | Percevoir les loyers du bien | Oui | Non | Oui |
Les trois étapes de la nue-propriété dans le neuf
La séparation du droit de propriété se passe en trois grandes phases :
- l’achat en démembrement ;
- l’usufruit ;
- la fin de l’usufruit.
L’achat du bien en démembrement
Lors de cette première étape, l’usage du bien immobilier est acquis par un bailleur institutionnel. Le particulier investisseur achète quant à lui les murs du logement, pour un prix décoté. Cette décote sur le prix d’achat varie, en fonction de la durée du démembrement. La décote se situe en général entre 30 et 40% de la valeur du bien.
Cela permet à l’investisseur de se constituer un patrimoine et d’accéder à des produits immobiliers plus chers, en limitant son apport financier, d’autant plus que les frais de notaire sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
À noter que la nue-propriété peut concerner un bien immobilier ou un bien mobilier. Dans la première catégorie se trouvent les appartements, les maisons et les terrains.
L’usage du bien pendant l’usufruit
Pendant toute la période du démembrement, le bailleur institutionnel ou usufruitier met en location le bien immobilier et perçoit les revenus locatifs.
C’est lui qui veille à la bonne conservation du bien démembré, s’engage à effectuer les réparations d’entretien et s’occupe de la gestion locative. La fiscalité est aussi assumée par le bailleur : taxe foncière, taxe d’habitation et éventuellement impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Spécificité du mécanisme : l’investisseur ne touche donc aucune rentrée d’argent immédiate.
BON À SAVOIR
À moins d’être liées à un manque d’entretien, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Ces dépenses concernent le gros œuvre, la toiture, les murs porteurs… comme stipulé par l’article 606 du Code civil.
Le démembrement, un dispositif temporaire
La nue-propriété, et donc par conséquent le droit à l’usufruit, est temporaire. Généralement, la durée du démembrement va de 15 à 20 ans.
Cette durée est définie et convenue par les deux parties, l’usufruitier et le nu-propriétaire, à travers un accord qui peut prendre la forme d’un acte notarié ou d’une convention de démembrement.
Conformément à l’article 619 du Code civil, l’usufruit temporaire a une durée maximale de 30 ans. Ensuite, le nu-propriétaire récupère la jouissance du bien.
Quelles options à la fin du démembrement ?
Habiter, louer, transmettre, vendre
À la fin de l’usufruit, aussi appelée ‘débouclage’, le particulier investisseur devient pleinement propriétaire du bien, sans frais supplémentaire ni formalité administrative. Il peut alors choisir de l’occuper, de le vendre, de le louer ou de le léguer.
L’intérêt majeur pour l’investisseur est qu’il bénéficie de la revalorisation du bien, sur sa valeur en pleine propriété. Dans les zones où la tension immobilière est forte et où les prix de l’immobilier sont en augmentation, la plus-value peut être significative.
Attention, la revalorisation ou plus-value réalisée n’est toutefois pas garantie, car elle dépend principalement de l’évolution du marché immobilier local.
Le rappel des avantages pour l’investisseur
Le démembrement de propriété revêt de nombreux avantages pour l’investisseur, tout au long du mécanisme :
- un prix d’achat attractif ;
- une fiscalité avantageuse ;
- pas de coût d’entretien ;
- pas de gestion locative ;
- la remise en état du bien à la fin du démembrement ;
- une valorisation patrimoniale intéressante à long terme.
L’accompagnement Lamotte pour les investisseurs en nue-propriété
Lamotte, spécialiste de l’immobilier et de la nue-propriété depuis 70 ans, vous propose un accompagnement sur le plan juridique et sur le plan technique.
De plus, dans l’année qui précède la fin du dispositif, les services de transaction Lamotte vous apportent leur expertise du marché du logement afin de vous aider dans votre stratégie patrimoniale, soit en vue de la revente du bien, soit en vue de sa location.
En fonction de votre décision, nos conseillers peuvent réaliser une estimation de la valeur du bien ou alors une estimation de la valeur locative, et vous faire ainsi bénéficier des garanties locatives et de revenus complémentaires.
Intéressé par le mécanisme de la nue-propriété ? Certains de nos programmes neufs sont éligibles pour un investissement en démembrement. Parmi eux, citons les projets suivants :
- Cinq Foch à Angers (Maine-et-Loire) ;
- Millesens et La Belle Métairie à La Chapelle-des-Fougeretz (Ille-et-Vilaine).
