Pourquoi investir en 2025 dans le logement locatif intermédiaire (LLI) ?

Investir en logement locatif intermédiaire en 2025 peut transformer votre stratégie patrimoniale : ce dispositif vous permet de combiner rentabilité fiscale, impact social et sécurité juridique. Face à la fin du Pinel, le LLI s’impose comme une alternative solide, dans des zones où la demande locative ne faiblit pas. Pourquoi ce dispositif mérite-t-il votre attention ? Quelles sont les conditions à respecter ? Découvrez dans cet article des exemples concrets rentables et comment Lamotte vous accompagne pas à pas.

Sommaire :

1. Pourquoi investir via le dispositif LLI ?
2. Logement locatif intermédiaire : conditions d’éligibilité
3. Les questions fréquentes des investisseurs
4. Des exemples d’investissements rentables avec Lamotte
5. Nos solutions pour un accompagnement personnalisé

Pourquoi investir via le dispositif LLI ?

Le logement locatif intermédiaire (LLI) a un fonctionnement encadré par l’État : les conditions d’éligibilité, les plafonds de loyers, la durée d’engagement… Ce cadre réglementaire apporte une lisibilité et une sécurité juridique que recherchent les investisseurs avertis.

Le dispositif LLI offre de nombreux avantages complémentaires, parmi lesquels :

• la TVA à 10% ;
• le crédit d’impôt ;
• les atouts et garanties de l’immobilier neuf ;
• pas ou peu de risque de vacance locative ;
• la transmission patrimoniale…

La TVA réduite à 10 %

L’un des attraits majeurs du dispositif LLI est la TVA réduite à 10 %, contre 20 % dans l’immobilier classique. Résultat : le prix d’acquisition baisse sensiblement, améliorant de fait la rentabilité de l’opération.

Par exemple, vous visitez un appartement neuf initialement à 220 000 € et souhaitez l’acheter. Grâce à la réduction de TVA, qui passe de 20 000 à 10 000 €, le budget à prévoir n’est plus que de 210 000 €.

Autre possibilité à envisager : l’économie immédiate réalisée peut vous inciter à investir dans un bien mieux situé ou à la plus grande surface. Et ce pour le même budget prévisionnel.

Le crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière

En plus de la TVA réduite, le dispositif LLI prévoit un crédit d’impôt équivalent au montant de la taxe foncière. Concrètement, l’État prend en charge ce poste de dépense pendant une durée comprise entre 15 et 20 ans. Cela permet de neutraliser une charge fiscale souvent redoutée par les investisseurs.

Cet avantage garantit une meilleure visibilité sur la rentabilité nette, tout en allégeant les contraintes financières liées à la gestion locative. Sur le long terme, cela représente une économie de plusieurs milliers d’euros et un budget locatif plus serein.

Logement neuf : garanties constructeur et normes à jour

Investir via le LLI signifie acheter un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Ce type d’investissement offre plusieurs avantages : le respect des normes environnementales (RE2020), une performance énergétique optimale et une attractivité renforcée auprès des locataires.

Acheter sur plan permet à l’investisseur de choisir l’agencement ou les finitions. Cela assure un confort intérieur particulièrement soigné. En matière d’entretien et de rénovation, l’investisseur n’aura pas de frais supplémentaires à prévoir avant de nombreuses années.

De plus, la garantie décennale protège contre les éventuels défauts de construction. Vous êtes également couvert par la garantie biennale et l’assurance dommage-ouvrage. Ainsi, vous limitez les risques liés aux travaux et valorisez votre patrimoine sur le long terme.

Un dispositif dédié aux zones tendues

Le LLI cible les zones tendues sur le territoire. Ce sont les secteurs géographiques où la demande locative excède largement l’offre disponible. Conséquence : les biens trouvent rapidement preneur et la vacance locative est quasi inexistante.

Pour un investisseur, cela signifie donc un revenu locatif régulier et une plus grande tranquillité d’esprit. Dans les grandes villes, la tension observée sur le marché immobilier renforce encore davantage l’attractivité de ce type d’investissement.

Un argument clé si vous avez un projet de mise en location à Rennes, Lyon, Bordeaux ou encore Nantes, La Rochelle et Brest.

Retraite et transmission patrimoniale

Un investissement en LLI n’est pas qu’une opération de défiscalisation, c’est une véritable stratégie patrimoniale. En percevant des loyers réguliers, vous préparez votre retraite avec des revenus complémentaires sécurisés.

Il est possible d’organiser la détention, d’optimiser durablement la fiscalité et de faciliter la transmission aux héritiers, via une SCI (société civile immobilière) ou une SARL de famille. Le LLI s’intègre donc parfaitement dans une démarche globale de gestion de patrimoine.

Quelles sont les conditions d’éligibilité au LLI ?

Les zones éligibles du LLI : A, A bis, B1

Bien qu’il existe quelques rares exceptions, comme les territoires en réindustrialisation⁽¹⁾, seuls les logements situés dans les zones tendues A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif. Ces zones correspondent aux grandes agglomérations et métropoles où la pression immobilière est la plus forte.

Pour l’investisseur, cela assure un marché locatif dynamique, une demande constante et donc une meilleure sécurité dans la perception des loyers. Cette condition est un gage supplémentaire de rentabilité et de valorisation future du bien.

Pour rappel, les logements éligibles au dispositif LLI doivent être neufs ou achetés en VEFA. Cela concerne donc les biens immobiliers qui n’ont pas encore été occupés ou qui sont en cours de construction.

Les plafonds de ressources des locataires

Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, selon la composition du foyer et le zonage ABC de la commune de résidence.

Si vous signez un contrat de bail locatif en 2025, c’est le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2, donc pour 2023, qu’il faut prendre en compte.

Les plafonds de loyers

Le dispositif LLI impose aussi une modération des loyers. Les plafonds locatifs sont généralement fixés entre 10 et 15 % en dessous du marché.

Ce double plafonnement, des ressources et des loyers, permet une vraie accessibilité des classes moyennes et intermédiaires à l’habitat, sans sacrifier la rentabilité de l’investisseur. En effet, la modération des loyers est compensée par les avantages fiscaux octroyés et le faible taux de vacance.

Une durée d’engagement locatif

L’investisseur s’engage à louer le bien pendant 20 ans, mais il existe des options plus courtes, à 15 ou 10 ans selon les montages choisis. Cet engagement de location est la contrepartie des avantages fiscaux accordés. Il permet d’assurer une stabilité du dispositif et d’aligner les intérêts de l’État et des investisseurs. Pour l’acquéreur, c’est aussi une stratégie de long terme afin de sécuriser son patrimoine et ses revenus.

L’acquisition du bien via une SCI ou SARL de famille

Le LLI peut être mis en place en nom propre, mais aussi via une SCI ou une SARL de famille, soumise soit à l’impôt sur le revenu (IR) soit à l’impôt sur les sociétés (IS). Ce type de montage permet d’optimiser la fiscalité et de préparer la transmission patrimoniale en toute tranquillité.

Par exemple, une SCI permet de répartir la propriété entre héritiers tout en gardant le contrôle de la gestion. Lamotte peut vous accompagner dans le choix du montage le plus adapté, en tenant compte de la fiscalité et de vos objectifs patrimoniaux à long terme.

Questions fréquentes des investisseurs : nos réponses

Puis-je louer à mes enfants ou parents ?

Oui, le LLI permet de louer à ses propres enfants ou parents, à condition de respecter les plafonds de ressources et de loyers. Cette possibilité séduit de nombreux investisseurs, car elle combine avantage fiscal et utilité familiale. Elle peut, par exemple, permettre de loger un enfant étudiant dans une grande ville tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

Est-il possible de cumuler le LLI avec le statut LMNP ?

Le cumul du LLI et du statut LMNP est envisageable dans certains cas, notamment pour profiter de l’amortissement comptable du bien. Toutefois, la compatibilité dépend du montage retenu et du profil de l’investisseur. Une étude personnalisée est indispensable pour optimiser la fiscalité et éviter les erreurs. L’accompagnement d’un expert est donc fortement recommandé.

J’ai acheté un logement en LLI. Puis-je le revendre avant 20 ans ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de son engagement pour revendre son bien LLI. Toutefois, la revente anticipée, avant l’échéance fixée à 20 ans, entraîne la perte des avantages fiscaux. Pour certains investisseurs, cette flexibilité peut être utile en cas d’imprévu. Mais la stratégie la plus rentable reste de conserver le bien jusqu’au terme de l’engagement.

Quel est l’intérêt de la SCI ?

Recourir à une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille permet de structurer la propriété du bien en location, d’optimiser la fiscalité et de préparer la transmission. C’est une option particulièrement intéressante pour les investisseurs qui souhaitent associer leurs enfants ou organiser leur succession. Ces montages offrent aussi plus de flexibilité dans la gestion du patrimoine immobilier. En résumé, la SCI ou la SARL de famille offre une meilleure organisation patrimoniale, une transmission facilitée et une fiscalité plus avantageuse.

Investissement LLI : quels sont les autres montages possibles ?

L’investissement en Logement Locatif Intermédiaire (LLI) peut se faire de plusieurs manières selon votre profil. Outre l’achat via une société (SCI, SARL familiale), il est possible de passer par un opérateur agréé (comme CDC Habitat), par un fonds résidentiel, par une SCPI spécialisée (Société Civile de Placement Immobilier) ou encore de faire un montage en nue-propriété.

Quelle rentabilité moyenne attendre avec le LLI ?

En moyenne, les projets LLI offrent une rentabilité nette sécurisée de 3,5 à 5 %, selon la localisation, le type de bien et le montage fiscal choisi. Cette performance est renforcée par la TVA réduite, le crédit d’impôt et la forte demande locative. Le LLI est donc un dispositif compétitif face à d’autres solutions comme le Pinel ou le LMNP classique.

LLI vs. Pinel : quelles différences ?

Disponible jusqu’à fin 2024, le dispositif Pinel visait principalement les foyers modestes, avec des plafonds de ressources et de loyers plus bas, en contrepartie d’une réduction d’impôt. Le LLI cible quant à lui les classes moyennes. Le LLI offre davantage de souplesse et une rentabilité souvent meilleure. Pour l’investisseur, c’est une opportunité de diversifier son patrimoine et de bénéficier d’un marché locatif plus large.

Quelques exemples d’investissements rentables en LLI avec Lamotte

Voici quelques exemples de programmes neufs Lamotte qui rentrent dans le périmètre du LLI. Pour ces cas concrets d’investissement, la localisation des opérations est indiquée, ainsi que le zonage ABC correspondant⁽²⁾.

Luméa – Mérignac (Gironde) – Zone A

Un investisseur acquiert un T2 neuf à Mérignac pour un prix de 246 000 €*. Grâce à la TVA réduite à 10%, le bien 2 pièces est accessible pour 225 500 €. L’acquéreur profite d’une économie immédiate de 20 500 €, à compléter avec le crédit d’impôt remboursable, équivalent à la taxe foncière.

En matière de rentabilité :

• Loyer mensuel de 718 € (le logement, situé en zone A, trouve rapidement un locataire et génère des revenus sécurisés)
• 650 €/an d’économies sur la taxe foncière, soit 13 000 € sur 20 ans
• Estimation du prix de revente en 2045 : 270 000 €*, pour une revalorisation à 1% par an
• Gain net d’impôt après 20 ans : 153 500 €*

Esprit Crépieux – Rillieux-la-Pape (Rhône) – Zone B1

Aux portes de Lyon et à proximité des bassins d’emploi, un studio neuf en location à Rillieux-la-Pape est susceptible d’attirer les jeunes actifs. Avec un prix compétitif et une forte demande, il garantit une rentabilité attractive et durable. Le dispositif LLI sécurise l’opération avec des avantages fiscaux appréciables.

En LLI, le studio** est accessible pour 214 500 € (au lieu de 234 000 €), soit 19 500 € d’économies.

Respirations – La Chapelle-sur-Erdre, près de Nantes (Loire-Atlantique) – Zone B1

À La Chapelle-sur-Erdre, dans la périphérie nantaise, le projet Respirations illustre parfaitement l’équilibre entre qualité de vie, performance environnementale du logement et opportunité d’investissement patrimonial.

Le programme se compose de maisons et d’appartements, dont des T3 adaptés pour des familles avec enfant qui souhaiteraient louer dans un premier temps. En LLI, le 3 pièces*** est accessible pour 274 000 € environ (au lieu de 299 000 €), soit près de 25 000 € économisés.

Rennes et les communes de sa métropole – Zone A / B1

Avec sa forte population étudiante, Rennes constitue l’un des marchés locatifs les plus dynamiques de France. Y investir en LLI assure une mise en location rapide, la possibilité de toucher des revenus sans délai et de belles perspectives de valorisation à long terme.

Lamotte propose plusieurs programmes neufs éligibles au LLI dans les communes de Rennes Métropole, elles-mêmes en zone B1 :

• Cepia à Thorigné-Fouillard ;
• Terra Serena à Pont-Péan ;
• Les Clairières Boisées à Chantepie.

Hermione – Brest (Finistère) – Zone B1

Dans le quartier Saint-Marc à Brest, les appartements vont du T2 au T4. Avec sa population étudiante, vous avez de quoi facilement trouver preneur en cas de mise en location d’un bien. La cité du Ponant offre ainsi des conditions optimales pour investir dans l’immobilier.

Exemple avec un 2 pièces**** acquis en LLI : le prix d’achat est légèrement supérieur à 174 000 €, soit une économie immédiate de près de 16 000 € par rapport à un investissement locatif ‘classique’ (prix de vente fixé à 190 000 € TTC).

Faites-vous accompagner par un expert Lamotte, en plus de solutions sur mesure

Dans le cadre de votre projet d’investissement LLI, Lamotte propose un accompagnement de A à Z : sélection de programmes, simulation fiscale, montage juridique et gestion locative. Un service clé en main qui fait toute la différence :

• la gestion locative et comptable sur mesure ;
• la gestion comptable par un cabinet extérieur, offerte la première année ;
• l’appui à la création de société (SCI) ;
• l’accompagnement bancaire pour vos solutions de financement ;
• l’accompagnement aux déclarations fiscales…

Création d’une société immobilière et déclarations fiscales via Immokip

Via son partenaire Immokip, Lamotte prend en charge la création d’une société civile immobilière. La SCI nouvellement créée vous permet d’optimiser la fiscalité, de sécuriser la gestion du bien et de préparer la transmission de votre patrimoine.

L’accompagnement avec Immokip inclut la gestion des déclarations fiscales, initiales comme récurrentes. Ainsi, les investisseurs disposent d’une solution pour éviter les erreurs, respecter les délais et maximiser leurs avantages fiscaux.

La gestion locative du bien déléguée à Lamotte

Lamotte Gestion Transaction apporte à la fois confort et sérénité. Les investisseurs peuvent en effet déléguer à notre filiale la totalité de la gestion locative du logement :

• la recherche et sélection des locataires ;
• la perception et l’encaissement des loyers ;
• le suivi administratif…

Conseil personnalisé : fiscalité, patrimoine, simulation

En plus des solutions sur mesure décrites ci-dessus, chaque projet d’investissement locatif est analysé par un expert Lamotte, qui vous propose une simulation personnalisée de rentabilité et de fiscalité. En tant qu’investisseur, vous avez accès à des conseils adaptés à votre profil, notamment en ce qui concerne le montage juridique à mettre en place.

Investir dans un logement locatif intermédiaire en 2025, c’est saisir une opportunité unique : un dispositif fiscal avantageux, un loyer maîtrisé avec une forte demande en zones tendues, et un investissement responsable. Dans un cadre réglementé et sécurisé par l’État, l’investissement LLI est particulièrement pertinent pour votre stratégie patrimoniale.

Rencontrez un expert Lamotte pour une simulation personnalisée et lancez votre projet d’investissement en LLI !

(1) Source : Lamotte – Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) – La localisation du bien – 03/04/2025
(2) Source : Service-public.fr – Simulateur – Connaître la zone de sa commune – 28/08/2025

*Résidence Lumea à Mérignac, lot A403, 2 pièces de 41,90 m² avec terrasse de 3,90 m² et parking.
**Résidence Esprit Crépieux à Rillieux-la-Pape, lot 008, studio de 40,67 m² avec parking.
***Résidence Respirations à La Chapelle-sur-Erdre, lot B1-301, 3 pièces de 58,80 m² avec terrasse et double parking.
****Résidence Hermione à Brest, lot 004, 2 pièces de 38,82 m² avec terrasse et parking.