Tout savoir sur le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Avec la suppression du Pinel prononcée fin 2024, et en l’absence d’un nouveau dispositif fiscal de remplacement, quelles sont les opportunités pour faire un investissement locatif dans le neuf en 2025 ? Les particuliers qui souhaitent investir peuvent se tourner vers le Logement Locatif Intermédiaire (LLI). Le LLI offre en effet plusieurs avantages comme la TVA réduite à 10% ou encore un crédit d’impôt sur la taxe foncière. Décryptage.
Sommaire :
- Un dispositif comme alternative au Pinel
- L’achat d’un Logement Locatif Intermédiaire
- Les conditions à respecter pour le bien immobilier
- Les conditions locatives à respecter par l’acquéreur
- Une obligation déclarative
- Les avantages du LLI
Un dispositif d’investissement locatif comme alternative au Pinel
La fin du dispositif Pinel a été actée au 31 décembre 2024. Depuis, aucun dispositif fiscal n’est venu véritablement remplacer la loi Pinel. C’est pourquoi le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) peut intéresser les particuliers qui envisagent de réaliser un investissement locatif.
Introduits par l’article 73 de la loi de finances pour 2014, les logements intermédiaires bénéficient d’un régime fiscal spécifique. Ce sont des logements dont les loyers sont réglementés et inférieurs à ceux du marché.
Le régime fiscal des logements intermédiaires a été créé pour deux raisons :
- développer l’offre de ce type d’habitat dans les zones tendues ;
- faciliter l’accès à un logement abordable pour les ménages des classes moyennes, qui n’ont pas accès à un logement social.
Initialement, l’achat en LLI était exclusivement réservé aux investisseurs institutionnels ou aux bailleurs. Mais la loi de finances pour 2024 (LF 2024) a ouvert cet investissement aussi aux particuliers, en tant que personne morale.
Comment acheter un Logement Locatif Intermédiaire (LLI) ?
Avec l’adoption de la LF 2024, un particulier a la possibilité d’acquérir et de louer un logement locatif intermédiaire en tant que personne morale. Cela signifie que cet investissement en LLI peut se faire via une société civile immobilière (SCI).
Une SCI est une forme juridique constituée par deux personnes minimum, où chacun est associé. La SCI permet de gérer un ou plusieurs biens immobiliers et de faciliter la transmission de son patrimoine immobilier, en bénéficiant d’avantages fiscaux.
Par exemple, dans le cadre d’une SCI familiale, des abattements sont prévus pour les droits de succession en ligne directe. L’exonération s’élève ainsi à 100 000 € par enfant pour chaque donation. Cet abattement sur la donation familiale est renouvelable tous les 15 ans.
Le fonctionnement de la SCI et la gestion courante des biens immobiliers de la société est assuré par un gérant, qui est désigné par les différents associés de la structure juridique.
Par la création d’une SCI, les associés peuvent donc investir en LLI et profiter des avantages fiscaux associés : la réduction de la TVA et une exonération de la taxe foncière. Mais pour être éligible à l’acquisition d’un logement intermédiaire, il convient de respecter plusieurs critères, liés à la nature du l’opération immobilière, à la localisation du logement ou encore à l’engagement locatif.
À noter qu’un particulier peut acquérir un ou plusieurs logements locatifs intermédiaires, s’il le souhaite, via sa SCI.
Les conditions à respecter liées au bien loué
L’éligibilité au régime fiscal du LLI exige le respect de certaines conditions relatives au bien immobilier. Cela concerne à la fois la nature de l’opération et la localisation du bien à louer.
La nature de l’opération
Plusieurs types de logements rentrent dans le périmètre de l’investissement en LLI. Voici les différents exemples d’opération immobilière :
- les logements au sein d’une construction neuve ou en VEFA ;
- les locaux affectés à un usage autre que l’habitation et transformés par des travaux de rénovation à neuf ;
- les logements acquis ou rénovés avec un prêt réglementé, et dont la performance énergétique a été améliorée (selon l’arrêté du 5 juillet 2024).
Les appartements situés en résidences services sont également éligibles au LLI. Ces résidences, dédiées entre autres aux étudiants ou aux seniors, proposent des logements privatifs, avec l’accès à des espaces communs et la fourniture de prestations telles que la restauration, le nettoyage, le gardiennage…
La localisation du bien
À l’instar du dispositif Pinel, les logements acquis en LLI doivent être situés dans une zone tendue (A bis, A ou B1) ou bien dans des secteurs spécifiques. Cela peut être par exemple un territoire de réindustrialisation, mais aussi :
- un projet partenarial d’aménagement (PPA) ;
- une opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
- une grande opération d’urbanisme (GOU) avec transformation d’une zone d’activités économiques (ZAE) ;
- une opération programmée d’amélioration de l’habitat (OPHA) ;
- une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD).
Hors mesure transitoire, ce critère géographique s’applique au moment où la demande de permis de construire est déposée.
Une condition de mixité sociale
De plus, l’investissement via le LLI nécessite que le logement remplisse des critères de mixité sociale, à l’exception des résidences services.
Cette condition de mixité sociale est remplie, dès lors que le logement investi en LLI se trouve soit :
- au sein d’un ensemble immobilier avec au moins 25% de logements locatifs sociaux (PLS, PLAI, PLUS) ;
- dans une commune avec + de 25% de logements locatifs sociaux ;
- ou sur un terrain en quartier prioritaire de la ville (QPV).
Les conditions locatives à respecter pour l’acquéreur
En cas de démembrement, le destinataire du bien est l’usufruitier. L’investisseur en LLI, en plus d’être une personne morale, doit s’engager à louer le bien à un locataire au titre de sa résidence principale et en exonération de TVA.
De plus, à la conclusion du bail, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le Pinel. Quel que soit le type de location (nue, meublée ou en résidence de services), des plafonds de loyer mensuel sont applicables.
Le propriétaire s’engage également à louer le logement, pendant 20 ans, dès la livraison, tout en respectant cette double condition de plafond.
Le plafonnement des revenus du locataire
Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser un certain niveau, selon l’année de référence N-2. Pour un bail conclu en 2025, il faut donc se baser sur le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année 2023. Ce plafond dépend de la composition du foyer fiscal des locataires, à savoir le nombre de personnes amenées à occuper le logement, ainsi que de la commune où le bien se situe.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € |
| Personne seule ou couple avec 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 779 € |
| Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 454 € | 62 510 € |
| Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 972 € | 81 705 € | 73 535 € |
| Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge | 137 648 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +15 335 € | +14 039 € | +10 272 € | +9 242 € |
Le plafonnement des loyers
La réévaluation des loyers mensuels pour une location en LLI vient d’être fixée. Les plafonds à respecter chaque mois, par mètre carré et charges non comprises, sont indiqués pour les baux conclus ou renouvelés en 2025, selon la zone du territoire.
- Zone A bis : 19,51 €
- Zone A : 14,49 €
- Zone B1 : 11,68 €
- Zones B2 et C : 10,15 €
Ces chiffres sont valables pour une location nue, comme ceux prévus avec l’ancien dispositif Pinel. Ces loyers en LLI sont généralement inférieurs de 15 à 20% à ceux du parc locatif privé.
Les décrets n°2024-776 du 8 juillet 2024 et n°2024-1144 du 4 décembre 2024 fixent les conditions de loyer pour les logements locatifs intermédiaires en meublé ou en résidence services.
Une obligation de déclaration aux impôts
En tant qu’acquéreur du logement intermédiaire, vous avez l’obligation d’informer chaque année l’administration fiscale. Pour cela, un certain nombre de renseignements sont à fournir, en respectant un échéancier fixé à l’avance.
En cas de non-respect de l’obligation, de retard ou d’erreur dans la déclaration, vous vous exposez à des sanctions, sous la forme d’amendes, conformément à l’article du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
Les informations à déclarer
La déclaration d’opération en LLI intègre des informations à propos de :
- l’identité du maître d’ouvrage, l’acquéreur des logements ;
- la localisation, la nature et les caractéristiques générales de l’opération ;
- le permis de construire du bâtiment ;
- l’acquisition ou la vente des LLI ;
- le suivi de l’opération jusqu’à la livraison…
Pour faciliter ces démarches, un service de télétransmission est mis en place et accessible en ligne via son compte FranceConnect.
Un échéancier pour remplir sa déclaration
Cette déclaration d’opération de logements locatifs intermédiaires est à effectuer dans un temps imparti, à compter de la signature du contrat, qu’il s’agisse :
- de la promesse de vente du terrain ou de l’immeuble ;
- du dépôt du permis de construire (en cas de maîtrise d’ouvrage directe) ;
- du contrat de réservation ou de l’acte de vente (pour une VEFA).
| Date de signature du contrat | date limite de télédéclaration |
|---|---|
| Du 1er janvier au 31 mai (année N) | 30 juin (année N) |
| Du 1er juin au 30 septembre (année N) | 31 octobre (année N) |
| Du 1er octobre au 31 décembre (année N) | 31 janvier (année N+1) |
Exemple : vous avez signé un contrat de réservation dans le cadre d’une VEFA. La signature du contrat avec le promoteur immobilier a eu lieu le 25 mars 2025. Vous avez jusqu’au 30 juin 2025 pour déclarer au service des impôts l’acquisition du logement locatif intermédiaire.
Après cette déclaration initiale, les années suivantes, les propriétaires investisseurs en LLI auront simplement à remplir une actualisation de déclaration.
Les avantages fiscaux du Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Un particulier qui acquiert un logement locatif intermédiaire, et qui respecte l’ensemble des conditions énoncées précédemment, va bénéficier de deux avantages majeurs en termes de fiscalité :
- la réduction de la TVA à 10% ;
- l’exonération de taxe foncière pendant 20 ans.
La TVA réduite à 10%
Le taux réduit de TVA à 10% s’applique sur le prix d’achat du logement. Au lieu de payer une TVA à 20%, vous gagnez 10 points.
Cette baisse de la TVA représente une économie immédiate pour l’acquéreur. En effet, cela correspond à une réduction d’environ 10% sur le prix d’achat du logement à louer.
L’exonération de taxe foncière
L’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est un crédit d’impôt, valable pendant 20 ans, à la charge de l’État.
Le bénéfice de l’exonération fiscale est soumis à l’engagement locatif de l’appartement, d’une période minimale de 15 ans.
Exemple : un logement imposé à hauteur de 1 000 € dès la première année de location va voir sa taxe foncière augmenter régulièrement, car son montant est indexé sur le niveau de l’inflation. Au bout de 20 ans, le non-paiement de l’impôt foncier peut se chiffrer à près de 25 000 €.
Une économie là aussi très significative !
