Nue-propriété : neuf ou ancien, quel investissement choisir ?
L’investissement en nue-propriété constitue une stratégie attractive pour les épargnants qui souhaitent diversifier leur portefeuille tout en minimisant les risques. Le mécanisme de démembrement immobilier offre une opportunité intéressante : acquérir un bien décoté de 30 à 40%, sans gestion locative ni fiscalité sur les revenus fonciers. Cependant, la question se pose : faut-il privilégier un bien neuf ou un bien ancien pour investir en nue-propriété ? Analyse comparative avec des exemples concrets de placement sur 15 et 20 ans.
Sommaire :
- Qu’est-ce qu’investir en nue-propriété ?
- Nue-propriété : les critères pour choisir entre neuf et ancien
- Cas pratique 1 : simulation à Angers
- Cas pratique 2 : simulation à La Chapelle-des-Fougeretz
- Nos conseils pour votre investissement
- FAQ – Investir en nue-propriété : neuf ou ancien ?
Comprendre le fonctionnement de la nue-propriété
La nue-propriété est un type d’investissement qui consiste à acheter un bien immobilier sans en percevoir les loyers pendant une période déterminée, généralement entre 15 et 20 ans. Ce bien est acquis à un prix réduit par rapport à sa pleine propriété, et l’usufruit (le droit d’utilisation et de perception des loyers) est temporairement confié à un tiers, souvent un bailleur institutionnel.
Tout au long de cette période, c’est l’usufruitier qui s’occupe de la gestion locative au quotidien et assume les charges courantes liées au logement, comme l’entretien et les travaux. L’usufruitier perçoit les revenus locatifs et les intègre dans sa déclaration fiscale.
L’un des principaux atouts de la nue-propriété réside dans la fiscalité appliquée à ce placement :
- exonération de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur l’usufruit ;
- pas de revenus fonciers imposables pendant le démembrement ;
- baisse de la base taxable, en cas de transmission.
À la fin du démembrement, l’investisseur récupère la pleine propriété du bien, gratuitement, sans la moindre imposition en cas de revalorisation.
Avec la nue-propriété, la transmission de son patrimoine est facilitée.
La valeur imposable du bien est réduite, car elle ne porte pas sur la pleine propriété. Les droits de donation/succession sont en effet calculés sur le prix décoté.
Exemple pour un bien estimé à 300 000 € : la valeur de l’usufruit est de 120 000 €, et la nue-propriété vaut 180 000 €.
Les héritiers reçoivent ainsi la nue-propriété à un moindre coût fiscal.
Les critères décisifs pour choisir entre neuf et ancien en nue-propriété
Prix
Performance énergétique
Fiscalité
Financement
Prix d’acquisition et décote
L’immobilier neuf affiche généralement un prix au mètre carré plus élevé que l’ancien. La décote de la nue-propriété, de l’ordre de 30 à 40% selon la durée du démembrement, permet de sécuriser un prix net attractif.
Cette réduction appliquée sur la valeur de marché permet d’accéder à des biens récents dans des programmes de qualité pour un prix réduit, relativement proche de celui de l’ancien.
Bien que l’immobilier ancien soit généralement moins cher à l’achat, le différentiel de prix peut être trompeur. L’ancien nécessite souvent des travaux (remise aux normes, rénovations énergétiques, réparations structurelles) qui font augmenter le budget global de l’opération.
Performance énergétique et coûts d’entretien
Le neuf est conforme aux normes environnementales récentes (RE2020, DPE de classe A ou B). Cette conformité implique une meilleure isolation, une consommation énergétique réduite et des frais d’entretien limités pendant de nombreuses années. Pour l’investisseur, c’est la garantie d’un bien valorisable et pérenne, sans risque de dévalorisation liée aux futures réglementations.
Dans l’ancien, il est nécessaire d’anticiper un budget rénovation énergétique, surtout avec la loi Climat et Résilience qui interdit la location des logements les plus énergivores (passoires thermiques classées F ou G au DPE). Le coût de la rénovation peut considérablement réduire la rentabilité finale si les travaux ne sont pas anticipés.
Fiscalité : décote, charges, plus-value
Si le mécanisme général de la nue-propriété attribue des conditions fiscales avantageuses, l’ancien et le neuf se distinguent sur certains aspects en matière d’imposition.
L’ancien peut générer une fiscalité indirecte plus lourde, en raison des travaux éventuels à effectuer. À terme, la valorisation du bien va dépendre de la qualité de la rénovation. Le neuf en nue-propriété offre au contraire une visibilité plus claire sur la valeur de revente et sur la plus-value générée.
Financement et conditions bancaires
Dans un investissement en démembrement temporaire, l’aspect financier est déterminant. Les établissements bancaires acceptent des conditions de crédit plus favorables pour un achat en nue-propriété neuf : programmes sécurisés, visibilité sur la valeur future, garanties constructeurs…
À l’inverse, pour l’ancien, les banques et établissements de crédit peuvent solliciter un apport personnel plus élevé ou une garantie supplémentaire.
Cas pratique 1 : simulation à Angers (20 ans)
Le marché immobilier angevin en bref
Première ville verte de France(1), Angers figure régulièrement parmi les villes les plus attractives pour vivre(2), mais aussi pour investir. Avec plus de 45 000 étudiants(3), un centre hospitalo-universitaire et une arrivée rapide à Paris en TGV, la demande locative y est particulièrement soutenue, notamment pour de petits logements (T1, T2).
Prix médian de l’immobilier en 2025(4) : environ 3 870 €/m² dans le neuf et 3 150 €/m² dans l’ancien
Nue-propriété à Angers : simulation de l’achat d’un appartement sur 20 ans
Exemple : un appartement 2 pièces de 50 m². Tableau comparatif.
| Critères | T2 Neuf | T2 ancien |
|---|---|---|
| Prix initial | 250 000 € | 200 000 € |
| Prix en nue-propriété (avec décote de 40%) | 150 000 € | 120 000 € |
| Coût des travaux | / | 15 000 € |
| Montant total de l’opération | 150 000 € | 135 000 € |
| Valeur estimée après 20 ans (+1 %/an) | ≈ 305 000 € | ≈ 245 000 € |
| Plus-value latente | ≈ 155 000 € | ≈ 110 000 € |
| Rendement brut estimé | ≈ 5% | ≈ 4% |
Explications et conclusion sur l’investissement dans le T2 à Angers
👉 Au bout de 20 ans, la valeur estimée du bien dépasse les 300 000 €, générant une plus-value d’environ 155 000 €. L’estimation du rendement brut global est légèrement supérieure à 5%, surperformant l’investissement dans l’ancien.
L’appartement 2 pièces à rénover reste attractif grâce à son ticket d’entrée plus bas, mais les obligations d’amélioration énergétique limitent la rentabilité du projet.
À Angers, le neuf garantit une meilleure visibilité à long terme, tandis que l’ancien permet un accès facilité au marché, malgré les travaux de rénovation.
Cas pratique 2 : simulation à La Chapelle-des-Fougeretz (15 ans)
Le marché immobilier en périphérie rennaise
Au nord-ouest de Rennes, La Chapelle-des-Fougeretz bénéficie du dynamisme de la métropole : réseau de transports, bassin d’emploi… L’aire d’attraction de l’agglomération connait une forte croissance démographique. En matière de construction de logements, les projets urbains s’y multiplient et notamment à La Chapelle-des-Fougeretz, attirant familles et jeunes actifs.
Prix médian de l’immobilier en 2025(5) : environ 3 700 €/m² dans le neuf et 3 100 €/m² dans l’ancien
Nue-propriété à La Chapelle-des-Fougeretz : simulation sur 15 ans
Exemple : un appartement 3 pièces de 70 m². Tableau comparatif.
| Critères | T3 Neuf | T3 ancien |
|---|---|---|
| Prix initial | 280 000 € | 225 000 € |
| Prix en nue-propriété (avec décote de 40%) | 168 000 € | 135 000 € |
| Coût des travaux | / | 20 000 € |
| Montant total de l’opération | 168 000 € | 155 000 € |
| Valeur estimée après 15 ans (+1,5 %/an) | ≈ 350 000 € | ≈ 280 000 € |
| Plus-value latente | ≈ 182 000 € | ≈ 145 000 € |
| Rendement brut estimé | ≈ 7% | ≈ 6% |
Explications et conclusion sur l’achat du 3 pièces près de Rennes
👉 À La Chapelle-des-Fougeretz, l’achat en nue-propriété d’un T3 neuf permet à l’investisseur d’envisager un meilleur rendement, même avec une durée de démembrement de 15 ans.
L’ancien reste une alternative intéressante, mais attention à ne pas être trop pénalisé par le montant des travaux de mise aux normes.
Dans les communes en périphérie urbaine, les dynamiques démographique et économique contribuent à la solide valorisation du bien.
L’attractivité de Rennes Métropole impose le neuf comme le choix le plus performant et le plus pérenne, d’autant plus si vous avez à terme un projet de revente ou de remise en location.
Nos conseils pour choisir le meilleur investissement
Pour choisir entre le neuf et l’ancien, il est essentiel d’analyser la rentabilité sur le long terme.
Si l’on souhaite investir en nue-propriété, un logement neuf garantit une meilleure plus-value grâce à sa qualité de construction et à ses faibles besoins de rénovation. En revanche, un bien immobilier ancien peut amener un rendement immédiat plus élevé, mais la rentabilité du placement à terme est directement impactée par les coûts de rénovation et d’entretien.
Chez Lamotte, plusieurs programmes immobiliers neufs sont éligibles à la nue-propriété, tels que Cinq Foch à Angers, et La Belle Métairie près de Rennes. Ces opérations ont été conçues pour apporter confort et sécurité, à des prix compétitifs, tout en respectant les normes les plus récentes en matière de construction et d’efficacité énergétique.
Nos experts immobiliers sont à votre disposition pour vous guider dans l’analyse de vos projets, en tenant compte de vos objectifs financiers et patrimoniaux, de votre profil d’investisseur et des spécificités du marché local.
Trois questions clés à vous poser pour choisir entre neuf et ancien :
- Quel est votre budget initial ?
- Quel est votre horizon d’investissement ?
- Êtes-vous prêt à assumer des travaux ?
Les questions des investisseurs sur la nue-propriété
Quelle est la différence entre acheter un bien neuf ou ancien en nue-propriété ?
Dans le neuf, l’investisseur bénéficie de normes récentes (DPE, RE2020), d’un bien sans travaux, mais à un prix d’acquisition plus élevé. Dans l’ancien, le ticket d’entrée est souvent plus bas, mais il faut anticiper des travaux de rénovation énergétique et une valorisation moins rapide.
Quelle décote appliquer pour un achat en nue-propriété ?
En général, la décote varie de 30 à 45 % selon la durée du démembrement (souvent 15 à 20 ans). Plus la durée est longue, plus la décote est importante. Cette règle s’applique aussi bien au neuf qu’à l’ancien.
L’ancien en nue-propriété est-il toujours moins rentable que le neuf ?
Pas forcément. Un bien immobilier ancien situé dans un emplacement premium (centre-ville historique, rareté foncière, quartier très demandé) peut offrir une valorisation supérieure à long terme. Mais dans la majorité des cas, les travaux obligatoires (isolation, chauffage, électricité) pèsent sur la rentabilité.
Peut-on obtenir un crédit immobilier pour financer une nue-propriété ?
Oui, mais les banques sont parfois plus exigeantes : pas de loyers pendant toute la durée du démembrement, donc il faut un profil solvable. Les prêts sont plus facilement accordés dans le neuf, perçu comme moins risqué par les établissements bancaires.
Que se passe-t-il à la fin du démembrement ?
À l’issue des 15 ou 20 ans, l’investisseur récupère la pleine propriété sans frais supplémentaires. Il peut alors :
- revendre le bien avec plus-value,
- l’occuper en résidence principale ou secondaire,
- le louer et percevoir des revenus locatifs.
(1) Source : Observatoire des villes vertes – Palmarès 2023 des villes vertes (4e édition)
(2) Source : Le Journal du Dimanche – Palmarès 2025 des villes et villages où il fait bon vivre
(3) Source : Agence d’urbanisme de la région angevine – Angers Ville Campus – 29/05/2024
(4) Source : Le Figaro Immobilier – Prix m2 immobilier à Angers (49000) en septembre 2025
(5) Source : Le Figaro Immobilier – Prix m2 immobilier à La Chapelle-des-Fougeretz (35520) en septembre 2025
