Dispositif Jeanbrun : investir dans un logement neuf avec loyer intermédiaire
Depuis la publication de la loi de finances pour 2026, il est désormais possible d’investir dans un logement neuf sous le statut de bailleur privé. Le dispositif Jeanbrun du plan ‘Relance logement’ permet d’amortir jusqu’à 80% du prix d’acquisition du bien, de déduire une partie des charges de ses revenus locatifs et de bénéficier du déficit foncier. Mais quelles sont les conditions spécifiques à respecter en cas de location à un loyer intermédiaire ? Plafonds de ressources, avantages fiscaux, calcul d’amortissement… Nos explications.
Sommaire :
- Le cadre du dispositif Jeanbrun
- Le secteur locatif intermédiaire
- Loyer intermédiaire : les plafonds
- Les plafonds de ressources
- L’amortissement et le déficit foncier
- Cumuler Jeanbrun et LLI
Le cadre du dispositif Jeanbrun ou plan ‘Relance logement’
Le dispositif ‘Relance logement’ ou Jeanbrun, du nom du ministre, est accessible aux investisseurs depuis le 21 février 2026, au lendemain de publication au Journal officiel (JORF) de loi de finances pour 2026. Le dispositif est prévu pour les acquisitions immobilières jusqu’au 31 décembre 2028.
Pour être éligible, il faut investir dans un logement neuf ou en VEFA (ou ancien avec 30% de travaux). L’investissement peut être fait par tout contribuable, en direct ou via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Par exemple, vous pouvez investir via une société civile immobilière (SCI).
Le bien doit être acquis en pleine propriété et ne peut pas être loué à un parent proche. Sont aussi exclus du dispositif :
- les maisons individuelles ;
- les locations saisonnières ou à usage de résidence secondaire ;
- les locations meublées ;
- les appartements en résidence services.
Le statut du bailleur privé est conditionné à un engagement locatif pendant au moins 9 ans.
Qu’est-ce que le secteur locatif intermédiaire ?
Le dispositif Jeanbrun est ouvert sur l’intégralité du territoire. Toutefois, selon la commune où se situe le bien à louer, des plafonds de loyer par m² de surface habitable (SHAB) hors charges sont appliqués.
Le secteur locatif intermédiaire est ainsi utilisé dans d’autres dispositifs, comme Loc’Avantages ou l’investissement en LLI (Logement Locatif Intermédiaire). Le principe ? Louer un bien à un prix inférieur au marché pour faciliter l’accès au logement des classes moyennes. Cela permet aux propriétaires, en contrepartie de revenus locatifs moins élevés, de bénéficier de certains avantages fiscaux : TVA réduite, crédit d’impôt…
Ces plafonds locatifs sont revalorisés chaque année, par texte de loi.
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2026, il faut se référer à l’arrêté du 6 janvier pris en application de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au code général des impôts (arrêté publié au JORF n° 0026 du 31 janvier).
Les plafonds de loyer intermédiaire à respecter
Les plafonds à respecter pour la location intermédiaire sont définis dans l’annexe de l’arrêté du 6 janvier 2026, pour l’ensemble des communes et des arrondissements sur le territoire.
Quelques exemples de loyers plafonnés en location intermédiaire (Loc 1), calculés en appliquant une décote de 15% sur les loyers de référence.
| Commune | Département (n°) | Loyer Plafonné (en €/m² de SHAB) |
|---|---|---|
| Aytré | Charente-Maritime (17) | 10,28 € |
| Brest | Finistère (29) | 8,82 € |
| Guipry-Messac | Ille-et-Vilaine (35) | 7,93 € |
| Châteaubriant | Loire-Atlantique (44) | 8,44 € |
| Angers | Maine-et-Loire (49) | 11,25 € |
| Quiberon | Morbihan (56) | 10,10 € |
| Flers | Orne (61) | 6,42 € |
| Fleurieux-sur-l’Arbresle | Rhône (69) | 10,97 € |
| Saint-Gervais-les-Bains | Haute-Savoie (74) | 11,92 € |
| Luçon | Vendée (85) | 7,32 € |
| Bagneux | Hauts-de-Seine (92) | 16,69 € |
Les plafonds de ressources des locataires
L’une des conditions du plan Jeanbrun est de louer le logement à des locataires qui rentrent dans les dans les plafonds de revenus. Pour connaître le niveau de ressources maximum autorisé, selon la composition du foyer, il faut se référer au zonage ABC de la commune.
Voici les plafonds actualisés, en cas de conclusion de bail locatif en 2026, si vous envisagez de louer en Jeanbrun intermédiaire. Les revenus pris en considération sont pour l’année de référence N-2, à savoir 2024.
| personnes dans le foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 & C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 345 € | 44 345 € | 36 145 € | 32 531 € |
| Couple | 66 277 € | 66 277 € | 48 269 € | 43 440 € |
| + 1 pers. à charge | 86 880 € | 79 667 € | 58 044 € | 52 240 € |
| + 2 pers. à charge | 103 729 € | 95 429 € | 70 075 € | 63 068 € |
| + 3 pers. à charge | 123 417 € | 112 970 € | 82 434 € | 74 191 € |
| + 4 pers. à charge | 138 877 € | 127 125 € | 92 901 € | 83 612 € |
| Majoration par pers. supplémentaire | + 15 472 € | + 14 164 € | + 10 365 € | + 9 325 € |
Statut du bailleur privé et location intermédiaire : l’amortissement et le déficit foncier
Grâce au statut de bailleur privé, un investisseur qui s’engage à mettre en location son bien pendant 9 ans, tout en respectant les conditions du dispositif Jeanbrun / Relance logement, va pouvoir amortir son bien.
Comment calculer l’amortissement sur le prix du bien
La base amortissable prise en compte pour le calcul est de 80%. Cela correspond à la valeur du bâti, en excluant le foncier.
- Base amortissable = prix d’achat x 80%
- Amortissement = base amortissable x taux d’amortissement
Exemple pratique sur un bien neuf qui coûte 200 000 € net de frais. Le logement présente une surface de 46 m² et se trouve à Angers, ville située en zone B1.
Base amortissable : 200 000 x 80% = 160 000 €
Taux d’amortissement : 3,5% pour un appartement loué au niveau intermédiaire
Amortissement annuel : 160 000 x 3,5% = 5 600 €, pendant 9 ans
Cette somme de 5 600 € va pouvoir être déduite du revenu locatif imposable. L’investissement Jeanbrun avec loyer intermédiaire autorise un amortissement annuel de 8 000 €.
Comment calculer le déficit foncier
En complément de l’amortissement, les investisseurs privés peuvent déduire les charges locatives des revenus locatifs perçus.
Les intérêts d’emprunt, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion et les travaux font partie des charges liées à la location.
Si les charges ajoutées à l’amortissement sont supérieures aux revenus, cela crée un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur les revenus globaux, dans la limite de 10 700 €.
Exemple avec le bien loué à Angers.
Loyer mensuel : 46 x 11,25 = 517,50 €
Revenus locatifs : 517,50 x 12 = 6 210 €
Frais de gestion : 800 €
Frais de copropriété : 600 €
Taxe foncière : 500 €
Déficit foncier = revenus – (somme des charges + amortissement)
soit 6 210 – (800 + 600 + 500 + 5600) = -1 290 €
Au titre du déficit foncier, ce propriétaire va pouvoir déduire 1 290 € de ses revenus annuels.
Cumuler investissement Jeanbrun et logement locatif intermédiaire (LLI)
Le plan ‘Relance logement’ ou Jeanbrun annoncé par le Gouvernement laisse la possibilité, sous le nouveau statut du bailleur privé, d’investir en LLI (logement locatif intermédiaire).
L’intérêt est de pouvoir cumuler les atouts des deux dispositifs. Comment ? En respectant l’ensemble des conditions d’éligibilité en vigueur.
Aux conditions strictes du plan Jeanbrun (avec loyer intermédiaire), il faut donc ajouter les suivantes :
- acquérir un bien situé en zone tendue (zones Abis, A ou B1) ;
- acquérir ce bien via une société soumise à l’impôt sur le revenu (SCI, SCPI, SARL par exemple) ;
- s’engager à louer le bien pendant 20 ans minimum.
En résumé, la location du bien nu en zone tendue doit se faire à des loyers plafonnés pendant 20 ans. Les locataires doivent occuper le logement au titre de leur résidence principale et rentrer dans les plafonds de ressources définis.
Avec ce montage, l’investisseur locatif va bénéficier simultanément des atouts du Jeanbrun (amortissement fiscal pendant 9 ans + déficit foncier) et des atouts du LLI :
- TVA réduite à 10% sur le prix d’achat du bien ;
- crédit d’impôt de taxe foncière, pendant toute la durée du LLI (jusqu’à 20 ans).
