L’immobilier, levier d’attractivité durable pour les territoires de montagne
Publié le 2 juillet 2025
Face aux défis climatiques, économiques et démographiques, les territoires de montagne doivent se réinventer. Chez Lamotte, nous pensons que l’immobilier peut être un levier d’impact positif, en associant innovation, qualité de vie et équilibre territorial. Pour attirer de l’activité et maintenir l’emploi sur place, le logement est donc un enjeu essentiel, qui nécessite le travail de concert des pouvoirs publics, des promoteurs et des aménageurs. Analyse avec Julien Nespola et Jérôme Eicholz, respectivement Directeur régional Occitanie et Directeur régional Auvergne-Rhône-Alpes.
Sommaire :
- Alpes, Pyrénées : des dynamiques contrastées
- La saisonnalité de l’activité touristique et économique
- Le logement pour renforcer l’attractivité du territoire
- De nouveaux équipements pour fidéliser les touristes
- Une solution public/privé à trouver
Alpes, Pyrénées : des dynamiques géographiques, démographiques et économiques différentes
Les massifs alpins et pyrénéens partagent une même identité montagnarde, mais ils ne présentent pas les mêmes dynamiques territoriales. Tandis que les Alpes s’inscrivent dans un arc métropolitain dense, de Lyon à Genève via Grenoble ou Annecy, les Pyrénées s’organisent selon une logique de vallées plus enclavées, desservies par des villes moyennes comme Saint-Gaudens ou Lannemezan. Cette différence de maillage a un impact direct sur le développement économique, beaucoup plus soutenu dans les Alpes que dans les Pyrénées.
Dans ce contexte, la région Occitanie a fait le choix d’agir pour soutenir les territoires de montagne en créant une structure dédiée : l’ARAC (Agence Régionale d’Aménagement et de Construction). Bras armé de la Région, l’ARAC joue un rôle essentiel dans la reconquête des vallées en déclin. Elle pilote des projets d’aménagement, porte des opérations immobilières via la Foncière des Pyrénées, et intervient en ingénierie pour accompagner les collectivités.
À travers cette structure, la Région réaffirme une volonté forte de réinvestir les territoires de montagne. La réouverture de la ligne ferroviaire Toulouse-Luchon, les opérations de réhabilitation de friches ou encore le soutien à la production de logements accessibles illustrent cette politique ambitieuse. Pour les opérateurs privés, c’est un levier fondamental : travailler aux côtés de l’ARAC permet de sécuriser les projets et de s’ancrer dans une stratégie territoriale cohérente.
Activité touristique et économique : la problématique de la saisonnalité
La saisonnalité constitue un défi majeur pour l’avenir des stations de montagne. Dans les Pyrénées, cette problématique est d’autant plus marquée que les altitudes sont plus faibles qu’en zone alpine, rendant l’enneigement aléatoire. Cette fragilité climatique, aggravée par le réchauffement global, fragilise le modèle touristique traditionnel fondé sur l’hiver.
Mais la neige n’est qu’un des paramètres. Le véritable enjeu est celui du maintien d’une activité économique sur l’ensemble de l’année, dans des territoires où la vie ralentit dès que les flux touristiques décroissent. Comme le souligne Julien Nespola, Directeur régional Occitanie : « Dans les zones de montagne, l’activité tendait à se concentrer sur deux périodes : de Pâques à la Toussaint, puis autour de la période de Noël. Cela accentue les effets de la saisonnalité et fragilise l’équilibre économique des vallées. »
Dans les Alpes, une évolution stratégique est déjà à l’œuvre. « Une grande réflexion est menée autour de la reconversion des stations et de leur exploitation, pour faire en sorte de créer une offre d’activités tout au long de l’année, et non plus seulement lors de la saison hivernale », indique Jérôme Eicholz, Directeur régional Auvergne-Rhône-Alpes.
Cette diversification est essentielle : raquettes, thermalisme, VTT, randonnée, événements culturels ou sportifs… tous ces leviers permettent de prolonger les saisons, de fidéliser les clientèles et de donner un second souffle aux stations.
Pour les opérateurs immobiliers, cela impose de concevoir des projets adaptés à cette nouvelle réalité : hébergements polyvalents, espaces partagés, logements pour saisonniers ou habitants à l’année. L’enjeu n’est plus simplement d’urbaniser la montagne, mais de l’habiter durablement, dans toutes ses dimensions économiques, sociales et climatiques.
Crédit photo : © Cécile Humenny
Crédit photo : © Corinne Targosz
La création de logements et l’accessibilité pour renforcer l’attractivité du territoire
Dans les territoires de montagne, la question du logement est devenue une condition sine qua non pour maintenir l’activité, répondre aux besoins locaux et soutenir l’attractivité. Pour les collectivités, cela passe par une offre à la fois diversifiée et adaptée aux contraintes économiques de la population locale.
Dans les Alpes, cette exigence est déjà intégrée dans les programmes immobiliers. « Au sein de nos opérations neuves, nous intégrons systématiquement des logements saisonniers. Cela fait partie des demandes des collectivités, notamment en Savoie et Haute-Savoie », souligne Jérôme Eicholz, Directeur régional Auvergne-Rhône-Alpes.
À cela s’ajoute une attention croissante portée aux logements à prix maîtrisés, en complément du logement social. « Certaines communes doivent respecter un pourcentage minimum de logements sociaux, mais cela ne suffit pas. De nombreux ménages aux revenus intermédiaires ne sont éligibles ni au logement social, ni à l’accession libre », précise-t-il.
Dans les Pyrénées, la problématique est encore plus aiguë. L’éloignement des métropoles et la difficulté d’accès aux infrastructures ralentissent le développement économique. Mais des signaux positifs apparaissent. « Le désenclavement des vallées permet une reprise progressive de l’activité économique, comme on le voit à Loudenvielle avec la hausse des prix de vente immobiliers », explique Julien Nespola.
L’amélioration des accès joue ici un rôle fondamental : autoroutes, projets ferroviaires, ou transports de rabattement. « Le train et l’autoroute participent aussi à l’attractivité pour les saisonniers. À Bagnères-de-Luchon, les bailleurs commencent à réfléchir concrètement à des solutions d’hébergement dédiées », ajoute-t-il.
Pour les opérateurs immobiliers, le message est clair : il faut concevoir des projets résilients, capables de loger ceux qui font vivre les territoires — saisonniers, familles, actifs locaux — tout en assurant une bonne insertion urbaine et paysagère. C’est cette vision d’un immobilier utile, intégré et responsable que nous portons.
« À Saint-Lary-Soulan, notre projet incarne cette ambition. Située au cœur du village, à proximité immédiate du téléphérique et des Thermes, la résidence L’Ouréa propose une offre mixte de logements collectifs et de chalets, pensée pour une vie à l’année. En lien étroit avec les acteurs locaux, elle contribue à faire de la vallée d’Aure un territoire attractif, vivant et habité toute l’année. » – Julien Nespola
La mise en place de nouveaux équipements pour fidéliser les touristes et les locaux
Face aux effets de la saisonnalité, les territoires de montagne doivent proposer une offre d’activités et de services capable de séduire au-delà de la seule saison hivernale. C’est l’un des leviers les plus efficaces pour allonger les périodes de fréquentation, fidéliser les clientèles et ancrer une activité économique plus durable dans les vallées.
Pour Julien Nespola, la clé réside dans la diversification des usages en station : « Dans les Pyrénées, nous travaillons avec les collectivités à imaginer une montagne vivante toute l’année. Cela passe par des activités alternatives comme la randonnée, les raquettes, le traîneau pour les enfants, mais aussi par l’accueil d’événements structurants comme la Coupe du Monde de VTT à Loudenvielle-Peyragudes. Ce sont ces initiatives, innovantes et fédératrices, qui permettent de faire émerger une véritable montagne quatre saisons. »
Ces équipements et animations, lorsqu’ils sont bien pensés, ne bénéficient pas seulement aux touristes : ils permettent aussi aux habitants permanents ou aux actifs saisonniers de trouver une qualité de vie sur place, et donc de rester.
Les événements, eux, jouent un rôle d’accélérateur de notoriété et de fréquentation. À Loudenvielle-Peyragudes, par exemple, l’accueil tous les ans d’une étape de la Coupe du Monde de VTT incarne parfaitement cette stratégie de montée en gamme et d’animation hors saison d’hiver.
Dans les Alpes, l’intégration des équipements dans les projets immobiliers est déjà une réalité. Jérôme Eicholz cite ainsi le programme Belle Source à Saint-Gervais-les-Bains, où l’accessibilité devient un facteur d’attractivité : « Le TGV depuis Paris est l’un des atouts phares de notre projet, situé à seulement 300 mètres de la gare et de l’ascenseur valléen qui relie les Thermes du Fayet au centre de Saint-Gervais en 5 minutes. »
« Certaines stations pyrénéennes, comme Les Agudes, disposent d’un fort potentiel de requalification. Nous y étudions des projets depuis plusieurs années, en lien avec les acteurs locaux. Pour qu’ils puissent aboutir, une mobilisation conjointe autour des équipements structurants sera nécessaire », rappelle Julien Nespola.
Pour réussir cette transition, les territoires doivent donc s’appuyer sur une vision commune, articulant projets immobiliers, équipements touristiques, mobilités et services de proximité. C’est dans cette approche globale et partenariale que se joue l’avenir des stations de montagne.
Une solution public/privé à trouver, entre tous les acteurs du territoire
Les défis que traversent les territoires de montagne – accès, logement, diversification économique, transition climatique – sont d’une telle complexité qu’aucun acteur ne peut y répondre seul. C’est dans la co-construction entre collectivités, opérateurs privés, aménageurs et acteurs de la mobilité que réside la clé d’un développement durable et équilibré.
Les communes les plus dynamiques l’ont bien compris : elles s’engagent dans des projets ambitieux en matière d’infrastructures, de logements ou de services. Mais sur d’autres sites, des projets restent à l’état de potentiel, faute d’un portage public structurant.
L’immobilier ne peut plus être vu uniquement comme un produit, mais comme un outil au service du territoire : pour loger les actifs, pour accueillir les visiteurs, pour créer des lieux de vie qui donnent envie de rester.
« La vie à la montagne offre un cadre de vie incomparable, où enfants et familles peuvent s’épanouir pleinement. Moins de congestion urbaine, une qualité de l’air préservée et un environnement naturellement apaisant contribuent à un quotidien plus sain et serein. La montagne représente un véritable refuge pour ceux qui aspirent à un équilibre entre bien-être, fraîcheur climatique et immersion dans la nature. C’est aussi un lieu riche en opportunités éducatives et récréatives, favorisant le développement harmonieux des plus jeunes, tout en renforçant les liens familiaux. Ce cadre exceptionnel incarne une réponse concrète aux enjeux actuels de qualité de vie et de santé environnementale », rappelle avec conviction Julien Nespola.
Mais pour que cette vie à la montagne soit possible, encore faut-il qu’elle soit rendue accessible : par les mobilités, les services publics, les infrastructures numériques, la culture, les soins… autant d’éléments qui relèvent d’une vision de long terme portée collectivement.
« Sans l’appui décisif des pouvoirs publics, les promoteurs et aménageurs, à eux seuls, ne pourront relever le défi de transformer pleinement ces territoires porteurs d’avenir. La collaboration entre acteurs privés et publics est essentielle pour bâtir des espaces durables, innovants et à la hauteur des attentes des populations », conclut Julien Nespola.
Le message est clair : si l’on veut redonner aux vallées de montagne une dynamique d’avenir, cela passera par une alliance active et sincère entre tous les acteurs du territoire. L’immobilier peut être un levier puissant, mais seulement s’il s’inscrit dans une ambition territoriale partagée.
OUi à l’immobilier de montagne !
