Immobilier : comment acheter sans apport ?

Devenir propriétaire sans débourser un centime le jour de l’achat immobilier ? Voici un objectif des plus séduisants sur le papier ! Cependant, acheter sans apport n’est pas si aisé. Les exigences du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) ainsi que des établissements bancaires sont en effet drastiques. Mieux vaut donc arriver avec un dossier solide, construit pierre après pierre, comme votre futur bien immobilier.

Sommaire :

1. L’apport personnel pour un prêt immobilier
2. Achat immobilier sans apport : les profils concernés
3. Les conditions pour emprunter sans apport
4. Quelles banques pour obtenir un prêt sans apport ?
5. Les aides financières à disposition pour acheter

Apport personnel et prêt immobilier : de quoi parle-t-on ?

À première vue, on pourrait penser que l’apport personnel doit nécessairement venir d’un effort d’épargne. Il existe pourtant plusieurs types d’apports personnels, et tous ne relèvent pas des mêmes mécanismes.

Rappel : qu’est-ce que l’apport personnel ?

L’apport personnel est défini comme la somme d’argent utilisée par un particulier pour financer son projet d’achat immobilier. Cette injection de fonds propres sert à couvrir une partie des frais relatifs à l’acquisition d’un terrain, d’un appartement, d’une maison, que ce soit pour y habiter soi-même ou pour réaliser un investissement locatif.

L’apport n’a ni fondement légal, ni force obligatoire. Néanmoins, il est fortement recommandé pour gagner la confiance des banques et faire de vous un futur propriétaire. Acheter sans apport immobilier rend l’obtention d’un prêt plus difficile, même si l’opération demeure possible.

Quel montant pour l’apport personnel ?

Le montant de l’apport s’exprime davantage en pourcentage du coût d’acquisition du bien, plus qu’en valeur brute. En effet, disposer d’une somme de 10 000 € peut être suffisant pour obtenir un crédit immobilier et acheter une maison 3 pièces à la campagne d’une valeur de 200 000 €, alors que cela risque d’être insuffisant pour un studio neuf à Paris dont le prix est fixé à 400 000 € euros.

Ainsi, le montant de l’apport personnel minimal recommandé est de 10 % de l’achat total du bien immobilier. Les banques et autres établissements prêteurs estiment que cette somme permet de couvrir les frais annexes au prix d’achat, c’est-à-dire les frais de notaire et les frais de garantie. Ce pourcentage peut bien entendu être plus élevé, ce qui va rendre le projet d’achat d’autant plus réalisable.

Voici, pour résumer, un ordre d’idée quant aux paliers d’apport pour faciliter l’obtention d’un prêt :

• Apport de 0 % -> c’est le prêt immobilier à 110 %, le plus difficile à obtenir, car l’établissement bancaire finance non seulement le bien immobilier, mais également les frais annexes.
• Apport de 10 % -> c’est le montant standard pour éviter le refus de prêt.
• Apport de 20 % -> c’est le montant recommandé pour faciliter l’accès au crédit immobilier à des conditions avantageuses.
• Apport de 30 % ou plus -> c’est le montant idéal pour négocier fermement son emprunt immobilier.

Les avantages de l’apport personnel

Factuellement, l’apport personnel rassure les établissements de crédit. Il montre le sérieux du futur acquéreur, sa capacité à mettre de côté, son investissement dans le projet à financer. Plus l’apport est élevé, plus le particulier a de chances de décrocher un prêt immobilier. Mais ce n’est pas tout, un apport personnel conséquent place également l’acheteur en position de force vis-à-vis de la banque et favorise les négociations.

Les avantages de l’apport personnel sont donc nombreux. L’apport permet en effet de :

• simplifier l’obtention d’un crédit immobilier ;
• faciliter la mise en concurrence des acteurs bancaires ;
• baisser mécaniquement le taux d’endettement du ménage ;
• réduire le tarif de l’assurance emprunteur ;
• diminuer le taux d’intérêt pour le(s) prêt(s) immobilier(s) sollicité(s) ;
• abaisser la durée d’emprunt immobilier.

Comment constituer votre apport personnel avant de demander un crédit immobilier ?

Plusieurs solutions existent pour se constituer un apport personnel. Si, au premier rang, figure l’épargne, gardez à l’esprit la nécessité de toujours disposer d’un matelas de sécurité. Vous devriez idéalement conserver une réserve de précaution en cas de coup dur, l’équivalent de 3 à 6 mois de revenus habituels.

En outre, votre apport personnel peut être constitué d’un ou de plusieurs éléments, tels que :

• des livrets d’épargne ;
• des prêts aidés ;
• des placements financiers ;
• des déblocages anticipés de produits financiers ;
• des aides familiales comme la donation, l’héritage ou l’emprunt ;
• des sommes issues de la vente d’un précédent bien ou d’un prêt relais accordé par la banque.

Acheter un appartement ou une maison sans apport : quels sont les profils concernés ?

En constituant un dossier solide et en motivant correctement son projet, il est possible d’obtenir un prêt immobilier malgré l’absence d’apport personnel. Toutefois, certains profils d’acheteurs auront plus de facilités que d’autres…

Les primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale

Vous avez toujours été locataire auparavant ? Vous souhaitez désormais acquérir votre résidence principale ? En cas de primo-accession à la propriété, les banques peuvent se montrer plus conciliantes. En effet, pour les primo-accédants :

• le loyer sera remplacé par une échéance de prêt, n’impactant pas le reste à vivre ;
• des prêts aidés – tels que le PTZ ou le PAS – peuvent se substituer à l’apport personnel ;
• des aides financières spécifiques peuvent s’appliquer, au niveau local.

Les jeunes actifs avec perspective de carrière

Entre 25 et 35 ans, certains jeunes sont particulièrement bien lotis en matière d’emploi : salariés en CDI ou fonctionnaires, cadres du secteur privé ou agents publics de catégorie A, diplômés disposant de revenus confortables…

Ces profils ont les arguments pour s’attirer les faveurs des banques, car :

• ils disposent d’un plan de carrière établi ;
• leur rémunération est amenée à évoluer à la hausse au fil des ans ;
• ils peuvent épargner et devenir des clients fidèles.

Les investisseurs immobiliers avec un projet locatif

Dans la situation d’un investisseur, le projet immobilier est purement financier. L’objectif est ici de se constituer un patrimoine en investissant dans la pierre, sans puiser dans son épargne. La banque peut vous suivre si vous réussissez à prouver la rentabilité de votre projet locatif.

La logique d’investissement est similaire à celle d’une entreprise : l’endettement doit être inférieur aux bénéfices en tenant compte des aléas, des charges et des impôts. C’est ce qu’on appelle ‘l’effet levier du crédit’.

Les gros épargnants

Vous disposez déjà d’un patrimoine solide ? Celui-ci peut être pris en garantie par la banque. De quoi faciliter l’obtention d’un crédit immobilier sans apport. Résidence secondaire ou investissement locatif, le projet est viable si les conditions suivantes sont remplies :

• être déjà propriétaire de sa résidence principale ;
• disposer d’un patrimoine élevé ;
• démontrer le fameux effet levier.

Quelles sont les conditions à respecter pour emprunter dans l’immobilier sans apport ?

À partir de 2020, les taux d’intérêt des crédits et le niveau d’endettement des ménages ont augmenté. Depuis, les banques sont d’autant plus regardantes au moment d’accorder un crédit immobilier. Il est donc indispensable de bien soigner son dossier pour pouvoir emprunter, que ce soit avec ou sans apport personnel.

La stabilité professionnelle

Pour l’achat d’un appartement ou d’une maison sans apport, il est préférable d’être stable au niveau professionnel. Les intérimaires, les personnes employées en CDD, les micro-entrepreneurs ont donc plus de difficultés à obtenir un prêt de la part des banques.

En revanche, il est possible d’emprunter sans apport si :

• vous êtes salarié ou cadre du privé en CDI sans période d’essai ;
• vous êtes agent titulaire de la fonction publique (État, territoriale, hospitalière) ;
• vous êtes chef d’entreprise avec le statut de salarié.

Le montant des revenus

Bien plus que le salaire, c’est en réalité le reste à vivre qui est étudié de près par les établissements bancaires. Une fois le prêt immobilier payé, mais également l’assurance emprunteur, les éventuels crédits à la consommation, les impôts et les éventuelles charges de copropriété, il faut encore disposer d’une somme suffisante pour les personnes au sein du foyer.

À taux d’endettement égal, avec un maximum souhaité de 35 %, les acquéreurs qui ont un reste à vivre plus important maximisent leurs chances d’accord de prêt.

La gestion du budget

Les découverts non autorisés, l’épargne de précaution non constituée, les dépenses somptuaires et l’accumulation de crédits à la consommation non indispensables sont autant d’avertissements passés au crible par le conseiller financier.

Mieux vaut donc se présenter sous son meilleur jour, en se montrant le plus rigoureux possible dans la gestion de son budget, relevés de compte à l’appui.

Un projet immobilier structuré

Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, acheter sans apport sera plus simple si le bien immobilier convoité est une ‘bonne affaire’, avec un fort rendement attendu ou une plus-value potentielle.

Ainsi, exposer à la banque un dossier avec tous les points forts du logement, sa facilité de revente ou encore son prix en-deçà du marché sont des atouts à ne pas négliger.

Quelles banques solliciter pour un prêt immobilier sans apport ?

En théorie, toutes les banques sont susceptibles d’accorder un crédit immobilier sans apport. Il est toutefois judicieux de les mettre en concurrence, afin de trouver l’offre de prêt la plus adaptée à votre projet.

Emprunter sans apport, mais auprès de quel type de banque ?

Sachez qu’il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier sans apport auprès d’une banque physique. En effet, vous allez pouvoir présenter votre dossier à une personne en direct et faire bonne impression.

Avec un établissement financier en ligne, obtenir un prêt à 110 % est bien plus compliqué, puisque l’apport personnel est souvent exigé dès la soumission du dossier via Internet.

Pour compléter, les banques ayant pignon sur rue ont chacune leur propre politique interne en matière de crédit sans apport. Elles ont ainsi des règles spécifiques quant à tout profil emprunteur, pour déterminer si une demande de prêt peut être acceptée ou non. Une question de quotas entre également en ligne de compte pour les crédits immobiliers qui dérogent à la règle.

Produire un dossier réfléchi à l’établissement bancaire

Prétendre à un crédit immobilier en l’absence d’apport sans avoir particulièrement soigné son dossier emprunteur relève du mythe. Comme évoqué précédemment, si vous êtes dans cette situation, vous devez montrer patte blanche pour convaincre la banque et démontrer votre sérieux.

Pour ces raisons, il est recommandé de vous faire assister dans votre recherche de prêt, que ce soit par un courtier connaissant parfaitement le marché bancaire et son contexte à l’instant T, ou par un agent immobilier expérimenté, notamment dans le cadre d’un programme d’achat lié à la défiscalisation.

À quel moment acheter sans apport personnel ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a établi des normes restrictives en termes de crédit immobilier. Voici les règles essentielles à connaître :

• un taux d’endettement de 35 % maximum, assurances emprunteurs incluses ;
• une durée d’emprunt de 25 ans maximum, voire 30 pour un achat en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement) ;
• la préconisation forte d’un apport personnel suffisant.

Quels sont les dispositifs et aides pour financer son achat sans apport ?

Acheter sans apport n’est pas si facile. La garantie emprunteur ne suffit plus, mais certains dispositifs peuvent assouplir voire infléchir la position du banquier quant à l’octroi d’un prêt :

• l’hypothèque ;
• le nantissement ;
• l’indivision ;
• le cautionnement ;
• le financement par des prêts aidés.

L’hypothèque

Dans le cadre d’un crédit immobilier sans apport, suggérer à la banque de prendre une hypothèque sur un bien dont vous êtes propriétaire est une excellente solution. En effet, l’hypothèque dite ‘conventionnelle’, c’est-à-dire consentie par l’acquéreur de manière volontaire, permet de prendre en garantie un bien immobilier. Le créancier peut alors le revendre en cas de défaillance.

Si la valeur du bien pris en hypothèque est supérieure à la valeur du bien à financer, c’est un avantage à mettre en avant.

Le nantissement

Contrairement à l’hypothèque, le nantissement consiste pour l’établissement financier à prendre en garantie un ou plusieurs biens incorporels. Il s’agit généralement de ‘bloquer’ une partie de son patrimoine à l’aide des produits de placement détenus.

Il peut s’agir de contrats d’assurance-vie, de dépôts à terme, de comptes-titres, de plans d’épargne, de parts sociales…

Les co-emprunteurs

C’est un levier auquel on pense rarement, mais la présence de co-emprunteurs facilite l’accès au crédit immobilier sans apport ! Grâce à l’indivision, vous pouvez acquérir un bien en couple ou à plusieurs.

Chaque co-emprunteur est alors solidaire de la dette de l’autre. Pour la banque, le risque d’impayé est mathématiquement plus faible. Autre possibilité pour les célibataires souhaitant investir seuls : avoir recours à une personne physique ou morale qui se porte caution solidaire pour le paiement de votre dette.

Les prêts aidés

Les prêts aidés peuvent être considérés par les banques comme un apport personnel. Ils simplifient l’accès au crédit immobilier et sont le plus souvent réservés exclusivement aux primo-accédants. Le prêt à taux zéro (PTZ), le Prêt accession Action Logement et le prêt d’accession sociale (PAS) font partie des principaux prêts disponibles.

Le PTZ est un prêt sans intérêts, qui peut financer jusqu’à 50 % de l’achat immobilier, sous conditions de ressources et de localisation géographique.

Le Prêt Action Logement est un prêt à un taux fixe de 1% (hors assurance obligatoire), financé par les entreprises. Il porte sur un montant maximum de 30 000 €. Il est réservé aux salariés du secteur privé (non agricole), sous condition de ressources. Ce prêt patronal est accordé pour acheter ou construire un logement neuf.

Le PAS est un prêt à taux plafonné. Ce taux est défini par l’État. Le prêt d’accession sociale est accordé aux particuliers sous conditions de ressources et réservé à l’achat de sa résidence principale. Son montant est de 4 000 € minimum.

En définitive, acheter sans apport, même en 2025, semble encore de l’ordre du possible. La baisse progressive des taux d’intérêt conjuguée à la reprise du pouvoir d’achat des Français laisse présager de belles perspectives pour l’année. N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour découvrir nos opportunités d’achat immobilier.