Tout savoir sur le Bail Réel Solidaire
Dispositif d’accession à la propriété, le Bail Réel Solidaire (BRS) permet aux particuliers d’acheter un logement, à un prix réduit, notamment en zone tendue. Comment ? En dissociant le foncier, à savoir le terrain, du bâti. Par le mécanisme du BRS, vous devenez propriétaire de votre logement, mais pas du terrain. Comment fonctionne le Bail Réel Solidaire ? Qui est éligible au dispositif et sous quelles conditions ? Quels en sont les principaux avantages ? Toutes les réponses.
Sommaire :
- Le BRS : présentation, objectif et rappel historique
- Le fonctionnement du dispositif d’accession
- Les particuliers éligibles au Bail Réel Solidaire
- Les avantages du BRS pour devenir propriétaire
- Les questions réponses sur le BRS
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
La loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (2014), dite loi ALUR, puis la loi pour la
croissance et l’égalité des chances économiques (2015), dite loi Macron ont créé un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété :
- les organismes de foncier solidaire (OFS) ;
- le bail réel solidaire (BRS).
Le Bail Réel Solidaire, dont le cadre juridique est opérationnel depuis mai 2017, est donc un dispositif d’accession à la propriété qui permet d’acheter un logement neuf ou ancien. Le dispositif est notamment destiné aux biens situés dans une zone tendue du territoire, c’est-à-dire où il existe un grand déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, ce qui entraîne des « difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant ».
L’acquisition du bien immobilier via le BRS se fait à un prix très inférieur à celui du marché, car les particuliers deviennent uniquement propriétaires du logement, et pas du terrain. Ce mécanisme a ainsi pour objectif de favoriser l’accession sociale à la propriété pour les ménages modestes.
Suite à leur entrée en vigueur respective, les lois Alur et Macron ont été complétées par différentes mesures fiscales.
Le cadre législatif et réglementaire des Organismes de Foncier Solidaire (OFS) a été précisé par les décrets n°2016-1215 du 12 septembre 2016 et n°2017-1037 et celui du BRS par l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 et le décret n°2017-1038 du 10 mai 2017.
Comment fonctionne ce dispositif d’accession à la propriété ?
L’achat du bien neuf ou ancien, à un prix abordable, est possible par la séparation entre le foncier, à savoir le terrain, et le bâti, c’est-à-dire le logement.
La dissociation du logement avec le terrain sur lequel il est construit garantit la baisse du prix d’achat. Les acquéreurs louent le terrain, pour un faible loyer, à un organisme de foncier solidaire (OFS), en signant un Bail Réel Solidaire, dont la durée est comprise entre 18 et 99 ans. Ce bail longue durée porte sur l’usage du terrain, qui reste la propriété de l’OFS.
En achetant seulement la partie bâtie du logement, l’économie réalisée sur la pleine propriété varie de 15 à 40% du coût total, selon le secteur géographique.
Les organismes de foncier solidaire sont des structures agréées. Elles peuvent notamment être :
- des organismes de logement social ;
- des organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ;
- des organismes sans but lucratif ;
- des Offices Publics de l’Habitat (OPH) ;
- des sociétés d’économie mixte (SEM)…
Au 1er janvier 2025, 188 agréments OFS ont été attribués, par les préfets de région, sur l’ensemble du territoire(1).
Le principe de la dissociation en 6 étapes
- Acquisition du terrain par un organisme foncier solidaire, pour le conserver dans la durée
- Construction sur ce terrain d’un programme immobilier résidentiel, destiné à l’accession sociale à la propriété, pour les personnes à revenus modestes
- Achat du logement par les particuliers, dans le cadre du bail réel solidaire, à un prix abordable
- Paiement d’une redevance à l’OFS, par les ménages, pour la location du terrain, en complément des taxes locales, charges d’entretien et annuités d’emprunt
- Revente (éventuelle) du logement, avec une plus-value limitée et encadrée par l’OFS
- Disponibilité du logement pour de nouveaux propriétaires, toujours à un prix abordable, dans le respect des conditions du BRS
Les particuliers éligibles à l’achat en Bail Réel Solidaire
Qui peut bénéficier du BRS pour devenir propriétaire ?
Le Bail Réel Solidaire s’adresse à tout particulier qui dispose de revenus modestes et qui n’est pas propriétaire. Le logement neuf ou réhabilité doit se trouver dans une comme classée en zone tendue.
Les conditions d’éligibilité au BRS ont été précisées par le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024. Ce texte est entré en vigueur à compter du 1er janvier 2025. Pour acquérir un bien immobilier grâce à un BRS, le décret stipule qu’il ne faut posséder :
- aucun logement adapté à ses besoins et capacités financières, avec possibilité de l’utiliser comme résidence principale ;
- aucun logement proposé à la location, susceptible de procurer des revenus suffisants pour acquérir un bien immobilier du parc privé.
Publié au Journal officiel le 17 juillet 2024, le décret n° 2024-838 indique que vous pouvez proposer le logement acquis en BRS à la location, à condition que le contrat de bail signé avec l’OFS n’inclut aucune interdiction de mise en location.
Éligibles au BRS, les primo-accédants peuvent financer leur achat par un prêt à taux zéro (PTZ), et limiter ainsi le paiement d’intérêts lors du remboursement de leur crédit immobilier.
Acquéreurs : les plafonds de ressources en 2025(2)
| Nombre de personnes dans le logement | Zones A et A bis | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes* | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes** | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes*** | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Par personne supplémentaire | + 13 440 € | + 12 301 € | + 9 599 € |
Revenu fiscal de référence N-2, à savoir de l’année 2023.
*2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage) ou une personne seule en situation de handicap.
**3 personnes, ou une personne seule + une personne à charge, ou un jeune ménage.
***4 personnes, ou une personne seule + 2 personnes à charge…
Les démarches pour accéder à un logement en BRS
Comme pour tout achat immobilier, les démarches à mener pour trouver un bien en Bail Réel Solidaire sont relativement simples.
En fonction de votre projet et du lieu ciblé pour le logement, vous pouvez :
- consulter le simulateur du ministère du Logement ;
- contacter les professionnels de l’immobilier à proximité ;
- rechercher les biens en BRS sur les sites d’annonces sur les sites d’annonces immobilières ou sur les sites des professionnels ;
- vous renseigner directement directement auprès de l’organisme de foncier solidaire local.
Chaque organisme de foncier solidaire définit sa propre politique de commercialisation. Quel que soit l’OFS avec lequel vous signez le BRS, il faudra fournir toutes les pièces justificatives de votre éligibilité : avis d’imposition, copie d’une pièce d’identité, document justificatif de domicile…
Les avantages du BRS pour devenir propriétaire
Acheter en BRS offre de nombreux avantages pour qui souhaite accéder à la propriété immobilier. Le dispositif de bail solidaire est d’autant plus intéressant en cas de logement neuf situé en zone tendue. En plus de la décote sur le prix d’achat, les primo-accédants peuvent financer une partie de leur projet par un prêt aidé de l’État, comme le prêt à taux zéro (PTZ).
Achat en BRS : les principaux avantages
- 15 % à 40 % d’économie sur son projet immobilier (selon le secteur géographique) ;
- une TVA réduite à 5,5 % au lieu des 20 % habituels (pour les logements neufs) ;
- la possibilité de financer l’achat du bien avec un prêt à taux zéro (réservé aux primo-accédants) ;
- la possibilité de cumuler un autre type de financement aidé ;
- la possibilité d’un abattement de taxe foncière de 30 à 100 %, selon les collectivités ;
- un faible loyer du terrain, indexé sur l’indice de référence des loyers (IRL) ;
- la constitution d’un capital grâce à une mensualité réduite ;
- une garantie de rachat du logement par l’OFS…
Les conditions de revente en BRS
En achetant un logement via le système du BRS, vous avez la possibilité de revendre le bien, avant la fin du bail signé avec l’organisme de foncier solidaire. La revente est ainsi possible à tout moment, à condition d’avoir l’accord de l’OFS.
En cas de vente du logement, celui-ci doit être d’abord proposé à l’OFS, qui dispose d’un droit de préemption. Si l’OFS n’exerce pas son droit, le propriétaire peut vendre son bien selon les conditions contractuelles définies.
Afin d’éviter tout risque de spéculation immobilière, le prix de la vente est encadré. Cela permet également de bénéficier d’un prix de revente garanti. En effet, le montant de la revente (et donc de la plus-value potentielle) fixé par l’OFS se base sur deux critères :
- l’indice de référence des loyers (IRL) ;
- l’indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation (ICC).
Pour maintenir le logement accessible, le futur acquéreur doit être lui aussi éligible au dispositif (respect des conditions de ressources actualisées) et va signer un bail réel solidaire pour une durée minimale de 18 ans.
Quelques chiffres clés sur le Bail Réel Solidaire(3)
logements neufs déjà livrés
logements neufs en projet
prix moyen au m² des BRS livrés
redevance foncière moyenne
Solution idéale selon vos revenus, le Bail Réel Solidaire est un bon moyen d’acquérir votre logement à moindre prix, pour en faire votre résidence principale. Le mécanisme est d’autant plus intéressant si vous êtes prêt à vous engager sur le long terme.
Ce qu’il faut retenir du Bail Réel Solidaire : questions réponses
Quel est le principe de l’achat en BRS ?
Le Bail Réel Solidaire permet à des ménages modestes de devenir propriétaires d’un logement, neuf ou ancien, partout sur le territoire, et à un prix abordable.
Est-il vraiment avantageux d’acheter en BRS ?
Le BRS permet une économie importante substantielle à l’achat, de l’ordre de 15 à 40%, puisque les acquéreurs ne deviennent propriétaires que du bâti, et pas du terrain. Cette décote de prix est d’autant plus élevée dans les zones (où la demande de logements est supérieure à l’offre), car le prix du foncier y est supérieur.
Le bénéficiaire profite d’autres avantages, comme le financement par un prêt à taux zéro ou un autre prêt aidé, des mensualités réduite de remboursement, ou encore l’exonération potentielle – partielle ou totale – de taxe foncière.
Peut-on revendre un bien en Bail Réel Solidaire ?
Oui, après signature d’un bail réel solidaire, vous avez la possibilité de revendre votre logement à tout moment. La revente est toutefois encadrée avec un prix plafonné par l’organisme de foncier solidaire (OFS). Le futur acquéreur doit également être éligible au BRS et signer un bail pour une durée d’au moins 18 ans.
Quels sont les plafonds de ressources pour bénéficier du BRS ?
Les plafonds dépendent à la fois de la zone où se trouve le logement (A, Abis, B1, B2, C) et de la composition du foyer. Sont à prendre en compte les revenus indiqués sur l’avis d’imposition de l’année N-2, donc ceux perçus en 2023 pour une acquisition réalisée en 2025. Les barèmes en vigueur sont réactualisés chaque année.
Quelle est la différence entre le BRS et la location-accession ?
Les deux dispositifs favorisent l’accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes. Dans le cadre d’un BRS signé avec un OFS, l’acquéreur est immédiatement propriétaire du bâti (le logement) et verse une redevance mensuelle pour le terrain. La location-accession fonctionne quant à elle en deux phases. Cela commence par une période locative, comprise entre 6 mois et 2 ans, avant l’achat du logement occupé.
(1) Source : DREAL Normandie (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement)
(2) Source : Simulateur BoRis du ministère chargé du Logement – Plafonds de ressources d’éligibilité au Bail Réel Solidaire, en vigueur au 1er janvier 2025
(3) Source : Foncier Solidaire France (FSF) – Observatoire et bilan d’activité des OFS – Mars 2025
