Tout savoir sur les frais de notaire

Acheter un appartement neuf (ou une maison) est un projet de vie qui nécessite beaucoup de réflexion, notamment d’un point de vue financier. Dans l’immobilier, quel que soit le prix du bien indiqué sur une annonce, il pourrait coûter, en réalité, plus cher. S’ajoutent en effet de nombreux frais, dont les frais de notaires, qui peuvent représenter plusieurs milliers d’euros au total. À quoi correspondent-ils exactement ? Comment les calculer ? Comment faire pour en payer le moins possible ? Voici dans ce guide ce que vous devez savoir pour optimiser votre achat.

Sommaire :

1. Acheter un appartement neuf en VEFA ou déjà construit
2. Le rôle essentiel du notaire lors d’un achat immobilier
3. Achat d’appartement neuf : les frais de notaire
4. Comment se composent les frais d’acte notarié ?
5. Exemple de frais pour l’achat d’un appartement neuf
6. Les solutions pour payer moins de frais de notaire
7. Les frais d’acte notarié, en bref

Acheter un appartement neuf : deux nuances à bien saisir

Avant toute chose, il est impératif de bien saisir deux nuances extrêmement importantes en matière d’achat d’un appartement dit “neuf”. En effet, vous pouvez :

• investir en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) ;
• investir dans un appartement déjà construit.

L’investissement dans un appartement en VEFA

Il s’agit d’un achat sur plan. On parle alors d’immobilier neuf. Le bien que vous achetez est en cours de construction. C’est le promoteur immobilier chargé de développer le projet en cours qui se charge de la commercialisation.

L’investissement dans un appartement déjà construit

Sont considérés comme neufs, au sens des impôts, les appartements achevés depuis moins de 5 ans. Seule condition à respecter : le bien ne doit avoir été « ni habité par son propriétaire ni par un locataire pendant cette période ». Ils restent ‘sous garantie’ du constructeur par opposition aux biens achevés depuis plus de 5 ans qui s’achètent ‘en l’état’.

Faire la distinction est essentiel, car la fiscalité et donc les frais à payer sont différents selon le modèle que vous allez privilégier.

Achat dans l’immobilier neuf : votre notaire occupe un rôle essentiel

Investir dans un appartement, une maison ou un local, ne peut se faire sans l’intervention d’un notaire. Sans cette personne, la transaction sera caduque.

Le notaire est la seule et unique personne amenée à rédiger, à éditer, à corriger ainsi qu’à faire signer puis à publier au « Service de publicité foncière » un acte d’achat ou de vente d’un logement neuf.

Sans son intervention, la transaction ne pourra donc jamais être officiellement reconnue. Cela signifie que même si vous achetez le bien, vous ne pourrez pas être considéré comme le propriétaire légal du logement en question.

BON À SAVOIR
L’acte notarié est à distinguer du contrat de réservation, pour l’acquisition d’un appartement neuf en construction, préalablement préparé et signé. Le contrat de réservation permet simplement de confirmer la volonté d’acheter le bien en question.

Quel est le montant des frais de notaire pour l’achat d’un appartement neuf ?

Comme pour tous les types de services, l’intervention d’un notaire représente un coût. Ce sont les frais d’acte notarié, plus communément appelés ‘frais de notaire’. Leur montant n’est pas fixe. En effet, ces frais varient selon le prix auquel vous allez payer votre nouvel appartement ou votre nouvelle maison.

Prenons l’exemple de l’achat d’un appartement neuf en VEFA. Dans ce cas de figure, les frais de notaire s’élèveront entre 2 et 3% du total du bien acheté. Ainsi, si vous devez débourser 150 000 € pour vous offrir votre studio neuf, il faudra prévoir entre 3 000 et 4 500 € de frais de notaire, en plus, dans le calcul du prix final.

À titre de comparaison, les frais de notaire dans l’ancien sont beaucoup plus élevés, puisqu’ils s’établissent à un taux situé entre 7 et 8% de la valeur totale du bien. Pour l’achat d’un logement ancien ou de moins de 5 ans s’il a déjà été occupé, vous devriez donc avoir à débourser entre 10 500 et 12 000 € supplémentaires, si l’on reste sur le même exemple d’un bien acquis au prix de 150 000 €.

Frais de notaire pour l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA : de quoi sont-ils composés ?

Dans le cas de l’achat d’un appartement neuf en construction, les frais de notaire sont composés des éléments suivants :

• les droits de mutation et d’enregistrement ;
• la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ;
• les émoluments du notaire ;
• la contribution de sécurité immobilière ;
• les débours et frais annexes (consultation du cadastre, documents d’urbanisme…).

Les droits de mutation et d’enregistrement

Les droits de mutation sont prélevés par l’État et les collectivités locales dès lors qu’un bien immobilier change de propriétaire. Ils sont composés de la taxe départementale et de la taxe de publicité foncière (TPF).

Le taux réduit de la TPF, qui s’applique pour l’acquisition d’un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement, est fixé à 0,70% du prix de vente du bien. Le taux normal s’applique quant à lui pour l’achat d’un bien ancien.

BON À SAVOIR
Conformément à l’article 1594 E du code général des impôts (CGI), les conseils départementaux peuvent fixer chaque année le tarif de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement exigibles. Par défaut, ce taux normal équivaut à 3,80% du prix du bien. Toutefois, sur délibération, les départements ont la possibilité d’augmenter ou de baisser ce taux, entre 1,20% au minimum et 4,50% au maximum.

Les émoluments du notaire

Les émoluments correspondent à la rémunération du notaire. Conseils, accompagnement et rédaction des actes, voilà ce qui est ici pris en compte. Les émoluments, qui comprennent les honoraires sur la vente et les formalités réalisées, sont réglementés par l’État. Le notaire ne peut donc imposer la somme qu’il souhaite au titre de sa prestation.

Comment expliquer la différence de frais entre le neuf et l’ancien ?

Pour rappel, les frais de notaire pour un achat immobilier neuf en VEFA sont de l’ordre de 2 à 3%, contre 7 à 8% pour l’ancien. Mais pourquoi une telle différence dans le calcul final ?

La principale explication est à trouver du côté des impôts. Dans l’immobilier ancien, les frais à régler à l’État intègrent :

• la taxe départementale, jusqu’à 4,50% selon le taux normal fixé ;
• la taxe communale, de 1,20% ;
• les frais d’assiette et de recouvrement ;
• la contribution à la sécurité immobilière.

La taxe de publicité foncière pour les communes est ainsi prélevée uniquement sur un achat dans l’ancien. De plus, les frais d’assiette, qui représentent un pourcentage du droit départemental, sont légèrement plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.

BON À SAVOIR
L’achat d’un bien neuf en VEFA octroie par ailleurs une exonération partielle de la taxe foncière. Cette exonération temporaire, valable pour une période de deux ans, est soumise à condition, dont la conservation du bien immobilier durant cette période.

Exemple de frais de notaire pour l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA

Il est essentiel de bien comprendre que l’étude notariale qui se charge de l’achat de votre logement neuf ne récupère pas la totalité de la somme due au titre des frais d’acte notarié.

C’est même plutôt l’inverse qui se produit, puisqu’une grande partie des frais est en réalité reversée à l’État, par les notaires. Ces derniers sont en effet compétents pour agir comme collecteurs de taxes pour le compte de l’État.

Exemple de frais d’acte notarié en tableau

Voici un exemple de calcul des frais d’acquisition d’un bien, réalisé sur le site immobilier.notaires.fr⁽¹⁾. Prenons le cas d’un achat d’appartement en VEFA de 180 000 euros, au sein d’un programme immobilier neuf composé de 50 appartements, dans le département de la Loire-Atlantique (44).

Le total des frais, estimés à 4 200 €, représente ainsi 2% du prix d’acquisition du bien neuf, dont environ 40% sont destinés au Trésor Public.

Rappel de la répartition des frais

La majeure partie des frais d’acte notarié, et c’est encore plus vrai pour un achat dans l’ancien, est directement reversée au Trésor Public, par l’étude notariale, et atterrit dans les caisses de l’État.

Les débours correspondent aux frais avancés par les notaires dans le cadre de leurs prestations, pour rémunérer les différents intervenants lors de la transaction ou rembourser le coût de certains documents comme les photocopies.

Le reste des frais est reversé au notaire, au titre de sa rémunération. Sur les émoluments perçus, le notaire va payer 20% de TVA ainsi que des charges patronales, comme toute autre entreprise.

Est-il possible de payer moins de frais d’acte notarié pour l’achat d’un appartement neuf ou en VEFA ?

Est-il possible de payer moins de frais de notaire ? La réponse est à la fois oui et non. Non, car ils sont obligatoires et personne ne peut s’y soustraire. Oui, car quelques leviers peuvent être actionnés pour réduire le montant de ces taxes, même de quelques pourcents. Ce qui peut faire la différence au moment de l’obtention d’un prêt bancaire.

Voici quelques idées à appliquer afin d’optimiser les coûts de votre acquisition immobilière.

Négocier le prix à l’achat

Les frais d’acte notarié sont directement calculés sur la valeur du bien neuf que vous achetez. Si l’accord est signé pour un prix de 180 000 euros, alors les frais de notaire seront calculés sur ce montant. Naturellement, plus le prix d’achat sera élevé, plus les frais associés le seront également :

En reprenant l’exemple du tableau précédent⁽¹⁾, à savoir un appartement neuf en Loire-Atlantique, voici une estimation des frais de notaires à anticiper.

Dans la mesure du possible, n’hésitez donc pas à négocier pour déterminer si vous avez une marge de manœuvre ou remise commerciale est éventuellement possible. L’objectif est d’acquérir le bien au meilleur prix possible. Qui dit valeur à l’achat qui diminue, dit frais de notaire réduits.

Négocier directement avec l’étude notariale

L’arrêté du 28 février 2020 fixe les tarifs réglementés des notaires. Depuis l’entrée en vigueur de ce texte de loi, tous les notaires de France peuvent appliquer à titre gracieux une remise de l’ordre de 20% sur le montant total de leurs émoluments.

Cette remise est toutefois assez complexe à obtenir. En effet, il ne suffit pas de demander pour espérer obtenir une réduction des frais de notaire. Généralement, une remise gracieuse est accordée :

• si vous connaissez le notaire dont il est question ;
• si vous êtes un client régulier de l’étude notariale (entendez par là, un investisseur chevronné, qui a acheté plusieurs logements en passant par le même notaire).

BON À SAVOIR
Pour rappel, la rémunération de l’étude notariale est finalement assez faible par rapport au montant prélevé et rien n’indique qu’il sera prêt à faire ce geste en votre direction, notamment s’il s’agit d’un tout premier achat. À terme, toutefois, une relation de confiance avec le notaire peut impliquer des frais réduits.

Faire signer un acte en main

Dans 99,99% des transactions, c’est à l’acheteur de régler les frais d’acte notarié. En réalité, il est possible de discuter et négocier avec le vendeur, pour trouver un arrangement, et que ces frais soient répartis.

Il faut, pour cela, lui faire signer une clause d’acte en main. Cette méthode permet de transférer la charge des frais au vendeur qui, de son côté, accepte de baisser la valeur de son bien (sans pour autant le dévaluer).

Cibler les zones ANRU et les QPV, en cas d’accession à la propriété

En France, certaines zones sont considérées comme des quartiers prioritaires pour la construction de logements. Les zones ANRU et quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ont été créés pour accompagner la rénovation urbaine, en incitant les promoteurs à y réaliser des programmes immobiliers neufs en VEFA et les acquéreurs à y devenir propriétaires.

Ces quartiers et zones sensibles accordent une TVA réduite à 5,5%, au lieu du taux habituel de 20%. La réduction du taux de TVA permet de baisser le prix d’achat du bien, et donc mécaniquement aussi celui des frais d’acte notarié.

Parmi les conditions à respecter pour bénéficier des 5,5% de TVA, l’acquéreur doit être considéré comme un primo-accédant et ne pas dépasser un certain plafond de ressources.

Les frais de notaire, pour l’achat d’un appartement neuf, en bref

En résumé, il faut se souvenir que les frais de notaire sont plus avantageux si vous optez pour l’acquisition d’un appartement neuf en VEFA. En effet, ces derniers sont compris entre 2 et 3% au maximum, contre 7 à 8% pour les logements considérés comme ‘anciens’ : les logements déjà habités ou achevés depuis plus de cinq ans. À la fin, cet écart autour de 6 points peut représenter jusqu’à plusieurs milliers d’euros.

Si le montant dû est important, vous ne pouvez de toute façon pas y échapper. L’intervention et l’expertise du notaire sont indispensables pour investir dans l’immobilier neuf et vous offrir un studio, une maison ou même un terrain, sans quoi votre achat ne sera jamais légalement confirmé.

Enfin, gardez à l’esprit que certaines solutions permettent de diminuer le montant final de la facture. Il faudra toutefois faire preuve de bonnes qualités de négociation pour convaincre l’ensemble des parties impliquées dans le processus d’achat – vente de votre bien.

(1) Exemple avec emprunt sans garantie hypothécaire. Les informations et résultats communiqués dans le tableau sont donnés à titre indicatif.