Immobilier : investir dans une résidence services seniors
Vous envisagez de réaliser un investissement dans l’immobilier ? Les résidences seniors sont des produits qui offrent une rentabilité intéressante, en plus d’avantages fiscaux et d’une gestion locative déléguée. Notre guide pour comprendre ce type de placement.
Sommaire :
- Les motifs pour investir en résidence pour seniors
- Les multiples atouts du dispositif LMNP
- Un placement sans contrainte de gestion
- Le coût et la rentabilité de ce type d’investissement
- Où se situent les résidences seniors avec services ?
- Peut-on investir via une SCPI ? Comment ?
- Investissement en résidence services seniors : résumé
Pourquoi investir dans une résidence pour seniors ?
À la recherche d’une opportunité d’investissement stable et rentable ? Les résidences services pour seniors constituent des placements intéressants pour qui souhaite défiscaliser, développer son patrimoine et préparer sa retraite. Les établissements d’accueil pour personnes âgées permettent également de répondre à une demande croissante liée à l’allongement de la durée de vie.
Les établissements pour personnes âgées, un placement responsable
L’évolution de la démographie sur la territoire métropolitain a un impact direct sur le marché immobilier senior. En effet, en raison de l’allongement de la durée de vie, les Français vivent de plus en plus longtemps.
| Année | Population totale | part des seniors* |
|---|---|---|
| 1970 | 50,528 millions | 4,7% |
| 1980 | 53,731 millons | 5,7% |
| 1990 | 56,577 millions | 6,8% |
| 2000 | 58,858 millions | 7,2% |
| 2010 | 62,765 millions | 8,9% |
| 2020** | 66,0 millions | 9,3% |
| 2030** | 68,5 millions | 12,2% |
| 2040** | 70,7 millions | 14,6% |
En parallèle, les Français souhaitent « rester vivre le plus longtemps possible au sein de leur logement actuel ». Ils sont ainsi 90% des seniors à exprimer ce souhait, selon l’étude IFOP réalisée en septembre 2023 pour France Silver Éco et Filière Silver Économie. À noter que pour les plus de 70 ans, la proportion monte même à 93% des sondés.
Le vieillissement de la population combiné au souhait du maintien à domicile crée donc un besoin de logements adaptés au bien-vieillir. La construction et l’ouverture de nouvelles résidences services, par exemple, répond à cette demande des aînés.
La typologie des logements, du studio au 3 pièces
Afin d’offrir un cadre de vie sécurisé aux personnes âgées, les résidences services se composent d’appartements à l’aménagement étudié.
Principalement constitués de logements du studio au 3 pièces, ces établissements proposent un lieu de vie adapté aux seniors, tout en sérénité et fonctionnalité. Kitchenette, WC suspendu, volets roulants à commande électrique, accès douche sans seuil, WC suspendu… nombreux sont les équipements qui garantissent une sécurité optimale aux futurs occupants.
Les appartements intègrent dans la très grande majorité des cas un espace extérieur (balcon, terrasse ou jardin privatif). Afin que les résidents puissent se retrouver pour des moments de tranquillité et de convivialité, les établissements pour seniors disposent souvent d’un grand parc ou jardin sur leur emplacement.
EHPAD et résidence senior : la diversité des services sur place
Au-delà de l’accueil et de l’hébergement, les maisons de retraite, les EHPAD (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) et les résidences seniors offrent une multitude de services sur place, que ce soit des prestations intégrées ou des services à la carte.
En voici une liste non exhaustive :
- l’entretien des espaces communs ;
- le ménage des appartements et espaces privatifs ;
- l’assistance administrative et paramédicale ;
- l’aide médicale et aux soins ;
- la restauration…
Les multiples avantages de l’investissement en LMNP
Quelques conditions de l’éligibilité au statut LMNP
Investir dans une résidence services seniors (RSS) rentre dans le cadre fiscal du LMNP. En effet, les appartements neufs à acquérir au sein d’une RSS sont tous éligibles au statut de location meublée non professionnelle, dès lors qu’ils disposent du mobilier nécessaire pour vivre décemment, comme indiqué par le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
L’un des autres critères à respecter pour un investisseur ou loueur en meublé non professionnel est de ne pas dépasser un certain plafonds de revenus, pour cette activité locative. Le seuil est fixé à 23 000€ par an ou bien la moitié des revenus du foyer fiscal.
Les avantages fiscaux de ce type de placement
Le LMNP permet de choisir parmi deux régimes fiscaux, selon le montant des revenus locatifs et les charges à déduire. En effet, il existe le micro-BIC et le régime réel (simplifié).
Le régime micro-BIC est celui par défaut, tant que les revenus locatifs n’atteignent pas 77 700€ à l’année. Le micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50%, sur le total des recettes locatives. Cela signifie que, si vous touchez 30 000€ de revenus du LMNP, vous n’êtes imposé que sur la moitié, c’est-à-dire 15 000€.
Avec la loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, le plafonds de recettes locatives annuelles et l’abattement forfaitaire évoluent à compter du 1er janvier 2025. Les propriétaires de meublés touristiques non classés seront plafonnés à 15 000 € HT de revenus annuels, avec un abattement de 30%.
En cas de charges locatives élevées ou de dépassement des plafonds de revenus, c’est le régime réel qui s’applique automatiquement. Celui-ci offre une déduction de toutes les charges liées à l’activité de location, réduisant d’autant le montant des revenus imposables. De plus, avec le régime réel, le propriétaire investisseur va pouvoir amortir le bien et le mobilier, pendant la durée d’amortissement de son souhait.
La récupération de la TVA
En faisant l’acquisition d’un bien dans le neuf, il est possible de récupérer la TVA immobilière. La récupération de la taxe sur la valeur ajoutée, dans le cadre du LMNP, est permise à condition de proposer un certain nombre de services (trois parmi les quatre suivants : accueil, blanchisserie, entretien, petit déjeuner). C’est le cas de nos résidences services pour seniors.
Pour récupérer la taxe, il faut conserver le bien à louer pendant 20 ans au minimum. À l’inverse, le propriétaire devra rembourser la TVA au prorata temporis.
Exemple : j’achète un bien neuf dans une résidence services en 2025. Je récupère la TVA grâce au statut LMNP. Si je revends le bien en 2040, soit au bout de 15 ans, je vais devoir rembourser 25% de la TVA.
La résidence services seniors, une acquisition sans contrainte de gestion
Lors de l’acquisition d’un appartement en résidence senior avec services, l’acquéreur signe un contrat de bail commercial, avec la société exploitante de la résidence. Le bail commercial va préciser l’ensemble des dispositions et règles qui encadrent la location.
Les éléments du contrat de bail commercial
Le contrat signé par les deux parties, l’investisseur et le gestionnaire de la résidence, indique certains éléments obligatoires :
- la durée minimale du bail commercial (9 ans) ;
- le droit au renouvellement du bail, pour le locataire ;
- la durée du bail renouvelé ;
- la possibilité de résolution anticipée du bail ;
- la révision du loyer, tous les trois ans ou selon une clause d’indexation ;
- le montant des charges, impôts et taxes ;
- les modalités de congé ou de fin du bail ;
- les modalités de renouvellement du bail…
Un engagement minimal de 9 ans, pour la location, avec gestion déléguée
Dans le cadre de l’achat en LMNP et de la location par bail commercial, la durée d’engagement est de 9 ans au moins. Selon les opérateurs de résidences gérées, cette durée initiale minimum peut être de 12 ans voire davantage, avant renouvellement du bail.
Par le contrat de bail commercial, que l’on appelle également ‘contrat de bail 3-6-9’, la gestion locative du bien neuf est déléguée à l’exploitant de la résidence. Cette délégation de charge est valable tout au long de la durée de location.
Cela implique que le seul interlocuteur de l’investisseur est le gestionnaire. Il n’y a donc aucun contact à prévoir avec le résident locataire. Le propriétaire s’épargne donc toutes les contraintes de gestion, à savoir :
- la recherche de locataire ;
- l’organisation des visites du bien à louer ;
- les états des lieux d’entrée et de sortie…
Le coût et la rentabilité d’un placement en résidence pour personnes âgées
L’attrait d’un investissement sécurisé
Par la signature du contrat de bail en l’état futur d’achèvement (BEFA), l’investisseur va bénéficier d’une garantie de loyers. Tous les mois, tous les trimestres ou à une autre fréquence (selon les conditions contractuelles), le propriétaire a l’assurance de percevoir un revenu locatif, directement par l’entreprise gestionnaire.
Un avantage particulièrement intéressant quand il s’agit de choisir parmi différents types de placement !
Bail commercial : la garantie de versement des loyers
La garantie de versement du loyer, chaque mois ou autre, est l’un des éléments majeurs d’un contrat BEFA. En effet, cela permet au propriétaire de réaliser son investissement sereinement, avec une rentrée d’argent régulière, sans risque de vacance locative. En effet, même en cas d’inoccupation du logement, un loyer est reversé au propriétaire bailleur.
De plus, le fait de louer en meublé permet de proposer un montant du loyer plus important, par rapport à une location nue.
Contrairement à d’autres dispositifs d’investissement locatif, comme l’ancien Pinel par exemple, le LMNP n’est ni soumis à des plafonds de loyers ni à des plafonds de ressources des locataires.
La révision des loyers en LMNP
Autre avantage du contrat : la révision des loyers. Par période triennale, le bailleur a la possibilité de réviser le montant des loyers, en prenant comme référence l’indice des loyers commerciaux (ILC).
Mis à jour chaque trimestre et publié par l’INSEE, l’ILC est calculé selon deux indicateurs :
- l’indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers), pour 75 % ;
- l’indice du coût de la construction, pour 25 %.
Au final, ce placement en LMNP offre de nombreux avantages en matière de rendement. Il permet de louer à des montants supérieurs qu’une location vide. De plus, les loyers garantis – desquels vous pouvez déduire les charges – se cumulent avec la possibilité de réviser le loyer en cours de bail, sans être contraint par un plafonnement de loyer inhérent au dispositif. Ces revenus complémentaires et réguliers sont d’autant plus intéressants qu’il faut y ajouter la récupération de la TVA sur le prix d’achat, soit une réduction de 20% sur l’investissement initial.
Où trouver une résidence seniors avec services ?
Afin de répondre à la demande de la population senior en croissance, les RSS se trouvent autour des métropoles, dans les zones périphériques des agglomérations, ou près des centres-villes des petites communes.
Les résidences Lamotte/Espace et Vie
L’alliance entre Lamotte et Espace et Vie au sein du même groupe permet d’associer la double compétence de constructeur et d’exploitant, en matière de résidence pour personnes âgées. Un bon moyen de mutualiser les savoir-faire des deux entités.
Actuellement, près d’une trentaine de résidences se trouvent en exploitation sur le territoire. Leur construction et implantation répond à un double critère :
- permettre le maintien à domicile des seniors, près de leur zone de vie actuelle ;
- offrir une proximité des transports, commerces et services, pour garantir aux résidents un confort de vie optimal.
Par ailleurs, Espace et Vie a été désigné, pour 2025 et pour la troisième fois, ‘Meilleure enseigne’ dans la section ‘Résidence senior’, selon le Palmarès Capital et Statista. Cette récompense, attribuée suite à une enquête auprès de 20 000 consommateurs, met en avant la qualité de service proposée dans les établissements Espace et Vie, dont les quelques 560 salariés œuvrent quotidiennement pour assurer le bien-vieillir des résidents.
Focus sur les résidences seniors à la mer et à la montagne
Parmi nos établissements ouverts aux seniors, bon nombre d’entre eux se situent près de la mer, sur la façade atlantique, de Langueux (Côtes-d’Armor) à Cambo-les-Bains (Pyrénées-Atlantiques), en passant par le Finistère (Crozon), le Morbihan (Carnac), la Loire-Atlantique (Pornic) ou encore la Vendée (Brétignolles-sur-Mer).
Si vous êtes davantage axé ‘montagne’, plusieurs de nos résidences offrent un cadre de vie exceptionnel dans les Alpes ou au pied des Pyrénées, avec des vues magnifiques sur les reliefs environnants. C’est le cas des établissements à :
- Valserhône, dans l’Ain (01) ;
- Saint-Gaudens, en Haute-Garonne (31) ;
- Saint-Égrève et Biviers, en Isère (38) ;
- Sallanches, en Haute-Savoie (74).
Les résidences avec des logements disponibles
Espace et Vie, filiale du Groupe Lamotte, recense sur son site web toutes les résidences services seniors proches de chez vous, avec le nombre d’appartements disponibles à la location.
Et si vous êtes à la recherche d’un appartement du studio au T3 pour investir ? Le lien ci-dessous vous permet d’accéder à l’ensemble de nos opportunités en résidence gérée.
Peut-on investir en résidences seniors en SCPI ?
Qu’est-ce qu’une société civile de placement en immobilier (SCPI) ?
Solution alternative pour investir, la SCPI est une société civile de placement immobilier. Aussi appelée pierre-papier, la SCPI a donc la forme juridique d’une société de placement collectif. Non cotée en bourse, la SCPI vise à collecter de l’argent auprès de multiples investisseurs.
L’objectif principal d’une SCPI est d’acquérir des actifs et de gérer un patrimoine immobilier destiné au marché locatif.
Quelles sont les spécificités d’une SCPI ?
Deux catégories de SCPI sont possibles, selon le type de placement, à savoir la SCPI d’entreprise et la SCPI d’habitation. La première s’occupe de l’acquisition et gestion d’immeubles à usage commercial (exemple : bureaux, locaux d’activité, entrepôts…) tandis que la seconde se concentre sur les immeubles à usage d’habitation.
Dans le cadre de l’investissement en résidence services pour personnes âgées, c’est auprès d’une SCPI d’entreprise qu’il faut placer son argent. En effet, l’exploitant de ce type d’établissement dédié aux seniors exerce une activité commerciale.
Quelles missions une SCPI exerce-t-elle ?
La SCPI, qui détient un certain nombre d’actifs immobiliers, effectue des missions relativement similaires à celles d’un gestionnaire de résidences, comme dans le cadre d’un placement LMNP plus classique :
- l’acquisition du bien ;
- la recherche de locataires ;
- l’établissement des états des lieux ;
- l’acquittement des charges;
- la récupération des loyers ;
- la réalisation des travaux et la maintenance du bâtiment.
Cela va permettre à l’investisseur de se focaliser uniquement sur le capital investi et son rendement, sans les contraintes liées à la gestion.
Le fonctionnement et la fiscalité d’un investissement en SCPI
En mettant de l’argent dans une SCPI, l’investisseur achète des parts du capital de la SCPI, avec une mise de départ possible de l’ordre de quelques centaines voire milliers d’euros, en tenant compte des frais d’entrée mais aussi des frais de gestion.
La souscription de parts sociales, qui se fait de façon dématérialisée, est ainsi beaucoup plus accessible que pour un investissement locatif classique. Selon son épargne et sa capacité financière, il est bien évidemment possible d’investir des sommes beaucoup plus élevées au sein d’une SCPI.
La rémunération se fait au travers de dividendes, selon une périodicité définie, généralement trimestrielle. Cependant, vous ne pouvez pas connaitre par anticipation le montant des dividendes à percevoir.
À noter que les dividendes perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon le barème progressif. En investissant en SCPI, il est possible de bénéficier d’un déficit foncier et ainsi réduire son impôt sur le revenu.
Le montant des dividendes à percevoir dépend à la fois des loyers perçus par la SCPI et du nombre de parts souscrites par l’épargnant investisseur.
Investissement via une SCPI : les risques
La société de placement collectif permet de répartir les risques entre l’ensemble des investisseurs. Le niveau de risque est proportionnel au rendement prévu.
Il n’y a toutefois aucune garantie de rendement ou protection du capital car cela dépend de l’évolution du marché immobilier.
La société de gestion, qui choisit et administre le parc immobilier de la SCPI, ne peut ainsi pas garantir la valeur ou le remboursement des parts sociales souscrites, en cas de retrait ou de vente.
Investissement en résidence services seniors : questions réponses
Pourquoi acheter dans une résidence senior ?
L’acquisition d’un bien neuf dans une résidence pour les aînés remplit différents objectifs. Ce type d’investissement permet de diversifier son patrimoine et préparer sa retraite, tout en bénéficiant de plusieurs avantages fiscaux.
Cet placement locatif permet également de contribuer, à son échelle, à la construction et production de logements adaptés aux personnes âgées. Un enjeu sociétal majeur actuellement, à l’heure du vieillissement de la population et du souhait exprimé par les seniors de continuer à vivre à domicile.
Quel est le coût d’un appartement en résidence seniors ?
Au sein des résidences services pour seniors, il existe des opportunités d’investissement à partir d’à peine plus de 100 000 €, pour l’achat d’un studio neuf. Il est possible de déduire à ce montant la TVA immobilière, à condition de conserver la propriété du bien et de respecter l’engagement locatif pendant 20 ans.
En passant par une SCPI, la souscription de parts ne coûte initialement que plusieurs centaines d’euros. Cependant, vous n’êtes pas propriétaire de l’appartement, mais simplement associé au sein de la société de placement, aux côtés de nombreux autres investisseurs.
Qui peut acheter un bien dans une résidence senior ?
N’importe quel particulier peut effectuer ce type d’investissement, à la condition préalable de disposer des fonds propres ou bien d’avoir la capacité d’emprunt correspondante.
À l’approche de la retraite, un investisseur peut aussi décider d’acquérir un bien dans une résidence pour personnes âgées, en vue de l’occuper à terme.
Est-ce rentable d’investir dans une résidence senior ?
Par la signature d’un contrat de bail commercial avec une société gestionnaire de résidence, les loyers à percevoir sont garantis. Cette garantie permet d’anticiper la hausse de ses revenus annuels. Le complément de revenu apporté par l’investissement en résidence service senior se cumule aux avantages fiscaux du LMNP : abattement forfaitaire de 50% ou bien déduction des charges + amortissement. De quoi offrir une belle rentabilité à l’investisseur !
Pour éviter toute mauvais surprise, il convient de bien étudier les conditions contractuelles pour connaitre la durée d’engagement locatif minimum, la fréquence de versement des loyers, sans oublier les modalités de révision des loyers et de renouvellement de bail.
Quelles sont les meilleures résidences seniors pour investir ?
Le plus simple est d’investir dans les résidences et établissements situés où la demande de logements seniors est la plus forte. Même si le contrat de bail commercial intègre une garantie de loyers, que le logement soit occupé ou non, vous avez plus de chance de rentabiliser votre logement (et de le revendre par la suite.)
Un autre aspect à considérer, avant de valider votre placement, consiste à s’intéresser à la réputation de l’entreprise qui exploite la résidence. Cet aspect est d’autant plus crucial, au vu des défaillances observées et liées au contexte immobilier actuel, ainsi que de la mauvaise image véhiculée par bon nombre d’EHPAD.
La solidité du Groupe Lamotte adossée à la qualité de service reconnue pour Espace et Vie (Meilleure enseigne 2025) permet d’investir en toute sérénité, quelle que soit la région du territoire.
