Où investir dans l’immobilier en 2025 ?

Malgré des prix de l’immobilier élevés, investir dans l’immobilier reste le placement le plus sûr en 2025. Augmenter ses revenus, se constituer un patrimoine tangible, diversifier son portefeuille… Les bénéfices pour l’investisseur immobilier sont nombreux et s’appuient sur des dispositifs fiscaux avantageux. Quelle stratégie d’investissement adopter ? Vers quel type de bien se tourner pour limiter les risques et profiter d’un bon rendement ? Et surtout, où investir dans l’immobilier en fonction de vos objectifs financiers personnels ? Nos conseils d’experts.

Sommaire :

1. Les grandes stratégies d’investissement immobilier
2. Quelle option pour un investissement locatif ?
3. La qualité du logement et de son environnement
4. Investissement locatif : les critères géographiques
5. Les grandes villes où investir en 2025
6. Focus sur les villes de taille moyenne
7. Investir en périphérie urbaine

Les 3 grandes stratégies d’investissement immobilier

Avant de choisir où investir dans l’immobilier, il est essentiel de tenir compte des éléments suivants pour savoir quelle stratégie d’investissement immobilier adopter :

• vos objectifs financiers ;
• le profil de risque de la transaction ;
• la durée pendant laquelle vous pensez conserver votre bien ;
• les avantages fiscaux existants.

Il n’existe pas une meilleure stratégie, mais la stratégie qui fonctionne pour vous.

Acheter sa résidence principale ou secondaire

L’achat d’une résidence concerne les investisseurs qui souhaitent jouir du bien, pour y vivre ou y passer des vacances. L’investissement immobilier de jouissance, que vous vous apprêtez à acheter à crédit, est adapté à votre situation si vous pouvez vous projeter sur les 8 prochaines années. Attention cependant à bien anticiper les charges obligatoires :

• les frais de notaire ;
• la taxe foncière ;
• les travaux éventuels de rénovation ;
• la taxe d’habitation, en cas de résidence secondaire…

En effet, si vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, sachez que le taux de majoration de la taxe d’habitation peut atteindre 60 % selon la ville d’implantation. Toutefois, en achetant dans une zone touristique, vous pourrez louer le bien de manière saisonnière et ainsi alléger le coût financier à prévoir.

La stratégie Pierre-Papier

L’investissement Pierre-Papier se fait de manière collective, via l’acquisition de parts au sein d’un parc immobilier. Cette stratégie est idéale pour les profils d’investisseurs capables de supporter un risque de perte en capital, avec peu d’apport personnel et peu intéressés par la gestion du bien acquis.

Plusieurs options s’offrent alors à vous :

• le crowdfunding immobilier, qui vous évite les frais d’acte notarié ;
• l’achat de parts dans des portefeuilles immobiliers, en intégrant une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ;
• l’actionnariat via des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC).

L’investissement locatif classique

L’investissement locatif classique représente une excellente stratégie pour les investisseurs immobiliers prêts à gérer en direct leur bien acheté à crédit. Appartement en ville, maison en périphérie urbaine, ou encore local commercial : une fois acheté, vous louez votre bien à des professionnels ou à des particuliers. Vous avez alors l’assurance d’en tirer un revenu régulier grâce aux loyers perçus.

Toutefois, soyez conscient que l’investissement locatif classique implique des responsabilités vis-à-vis de vos futurs locataires et de l’administration fiscale.

Quelques exemples au quotidien :

• la gestion des visites et états des lieux ;
• la régularisation des charges ;
• la participation aux assemblées générales (AG) de copropriété ;
• les déclarations d’impôt ;
• les mises aux normes du logement (entretien régulier, travaux de rénovation…).

Investissement immobilier locatif : quelle option choisir ?

Investir dans l’immobilier locatif vous intéresse ? Avant de choisir dans quel endroit investir, vous devez réfléchir au dispositif d’investissement et au type de bien correspondant.

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

La location meublée connaît une croissance globale. Les villes touristiques et universitaires se prêtent bien à cette stratégie locative : vous mettez à disposition des locations saisonnières et des studios aux touristes et étudiants en recherche de bail court (1 à 10 mois).

La Location Meublée Non Professionnelle est une option d’investissement à crédit de plus en plus plébiscitée par les particuliers et investisseurs locatifs. En effet, celle-ci est plus rentable que la location nue et plus avantageuse fiscalement.

L’optimisation fiscale s’explique notamment par la possibilité de choisir le régime de bail qui convient le mieux à votre situation : micro-BIC ou régime réel.

Investir dans un programme neuf résidentiel ou tertiaire

L’investissement immobilier dans un programme neuf, qu’il soit résidentiel ou tertiaire, est un placement à long terme. Cela convient aux investisseurs avec une vision et stratégie dans la durée, pour plusieurs raisons. Premièrement, parce que ces programmes immobiliers offrent de belles perspectives de rendement locatif, sans avoir de travaux complémentaires à mener. Deuxièmement, parce que vous ne portez ni la charge de l’étude de marché préalable et ni la gestion du projet constructif. Ces aspects sont assumés par le promoteur, comme Lamotte.

Les programmes résidentiels

Il s’agit d’acheter un ou plusieurs biens au sein d’immeubles à usage d’habitation. Les programmes neufs répondent à une demande croissante de logements, notamment dans des zones de (forte) tension locative.

En vous tournant vers les programmes résidentiels construits et commercialisés par Lamotte, vous n’avez pas à réfléchir à l’étude de marché, à l’acquisition foncière, à la conception architecturale… Tous ces aspects sont directement pris en charge ! Vous n’avez plus qu’à réserver le(s) bien(s) immobilier(s) qui vous intéresse(nt), et à en faire l’acquisition en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).

Les programmes tertiaires

Bureaux, locaux commerciaux, entrepôts ou hangars… En investissant dans un programme tertiaire, vous profitez d’un rendement locatif plus élevé que dans l’immobilier résidentiel, avec une stabilité de revenu garantis par des contrats longue durée, comme le bail 3-6-9.

Par ailleurs, vous êtes libéré de toutes les étapes préalables à la construction et mise en location de votre bien : identification des secteurs économiques porteurs, choix de la zone géographique, aménagement des infrastructures… Lamotte gère cela pour vous !

Les critères liés au logement : sa qualité intrinsèque et son environnement proche

Il est bien entendu primordial d’investir dans un bien de qualité. C’est l’un des critères majeurs tant pour les futurs bailleurs que pour les locataires. La qualité du bien immobilier neuf va concerner le logement en lui-même, les parties communes de la résidence, ainsi que son environnement immédiat. Les éléments à considérer pour tout futur bailleur en vue d’un investissement.

Le logement proprement dit

Pour constituer un lieu de vie agréable et confortable, le logement se doit d’offrir :

• un confort thermique en toute saison ;
• une bonne isolation phonique ;
• un agencement intérieur optimisé et fonctionnel ;
• une lumière naturelle ;
• des matériaux de construction modernes et durables.

En louant un logement neuf, les locataires s’attendent à vivre dans un appartement ou une maison certifiée RE 2020, qui leur garantit une faible consommation énergétique. Cette norme est devenue obligatoire pour tous les ensembles résidentiels, appartement ou maison individuelle, dont le permis de construire a été déposé à partir du 1er janvier 2022.

BON À SAVOIR
Sur le marché immobilier locatif, il existe des règles à respecter pour qu’un logement soit considéré comme ‘décent’ : hauteur sous plafond, surface habitable minimum, performance énergétique, équipements… Par ailleurs, il faut savoir que les logements avec espace extérieur, cuisine équipée, rangements intégrés et équipements connectés ont la cote !

Les parties communes dans un bâtiment collectif

En cas d’achat d’un appartement, une attention particulière doit être portée sur la qualité des parties communes et des équipements : un hall d’entrée soigné, un ascenseur fonctionnel, la présence d’un local à vélos ou local poussettes, des places de parking en sous-sol, un accès sécurisé (contrôle d’accès par visiophone, caméras de surveillance…).

Le plus : des espaces communs originaux comme une salle de sport, un jardin partagé, un tiers-lieu… afin de favoriser la convivialité et l’échange entre les résidents.

L’environnement immédiat du bien

L’environnement proche de l’appartement ou de la maison est d’importance. Le bien doit être accessible, à la fois près des services et des commodités. Il convient donc de vérifier :

• les connexions avec les différents transports en commun (bus, tramway, métro) ;
• la présence de pistes cyclables et chemins piétonniers pour favoriser les déplacements doux ;
• l’accès à un centre commercial ou aux commerces alimentaires, épiceries, restaurants… ;
• la disponibilité des infrastructures essentielles (services de santé, hôpital, écoles) ;
• les autres services et équipements sur place, notamment de loisirs (bibliothèque, théâtre, cinéma, salle de sport) ;
• les espaces verts à proximité pour vos activités de plein air (parc, square, halage, lac, forêt).

Pourquoi investir dans un programme résidentiel neuf avec Lamotte ? Parce que vous bénéficiez de toutes ces garanties. Nos logements respectent tous les normes environnementales actuelles et offrent une qualité de vie exceptionnelle, sans travaux à prévoir pendant de nombreuses années !

Les critères géographiques pour choisir où investir dans l’immobilier

Un bon investissement locatif est un bien qui se loue et se vend facilement, tout en prenant de la valeur avec le temps. Pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier, et confirmer qu’il est bien adapté à votre profil, voici quelques critères et conseils à observer.

Les villes où éviter d’investir

Pour commencer, en tant qu’investisseur immobilier, vous seriez avisé de ne pas investir dans les secteurs où :

• les prix immobiliers sont très/trop élevés ;
• l’environnement est à risque ou en perte d’attractivité.

Veillez donc à limiter, dans votre recherche, les zones géographiques les plus vulnérables et sensibles au changement climatique ou qui peuvent être en perte de vitesse sur les plans économique et démographique. Pour cela, n’hésitez pas à consulter les publications de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

La rentabilité économique

L’intérêt majeur d’un investissement immobilier, c’est l’augmentation ou la valorisation de son patrimoine. Il est impératif de se poser la question de sa rentabilité, en tenant compte des indicateurs suivants :

• le rendement, exprimé par le taux de rentabilité locative moyen ;
• le potentiel de plus-value immobilière ;
• la liquidité du marché.

Les caractéristiques de l’emplacement

Une ville intéressante où investir dans l’immobilier se caractérise par :

• une tension locative élevée -> plus la demande est élevée et l’offre immobilière réduite, plus il sera facile de louer cet appartement ou cette maison ;
• l’attractivité économique -> la présence d’entreprises et d’industries témoigne de son dynamisme et augmente les opportunités de location longue durée ;
• l’attractivité touristique -> les communes touristiques rendent les projets d’investissement locatif saisonnier particulièrement intéressants ;
• la vie étudiante -> les universités, grandes écoles et autres établissements d’enseignement supérieur améliorent le potentiel locatif, notamment en LMNP ;
• la proximité avec une grande agglomération -> non seulement les périphéries urbaines attirent de nombreuses personnes, mais ce sont aussi des zones où la concurrence entre bailleurs est moins forte ;
• une démographie croissante -> cet indicateur permet d’identifier l’attrait global de la commune et d’anticiper son développement futur potentiel.

Où l’immobilier est-il le plus rentable en France ? Aujourd’hui, l’immobilier locatif peut s’avérer intéressant dans certaines grandes métropoles ou leur périphérie, comme dans les villes moyennes. Tour d’horizon de plusieurs communes françaises où investir en 2025 est une excellente idée !

Trois grandes villes rentables où investir en 2025

Bien que les grandes métropoles françaises affichent des prix immobiliers supérieurs à la moyenne nationale, elles représentent un potentiel de locataires important et un prix de location au mètre carré plus élevé.

Investir à Rennes (Ille-et-Vilaine, 35)

Chef lieu d’Ille-et-Vilaine et de la région Bretagne, Rennes représente un marché immobilier dynamique avec sa démographie en constante augmentation⁽¹⁾.

La capitale bretonne se caractérise par une part significative de la population étudiante, attirée par les universités Rennes 1 et 2, mais aussi l’INSA, Sciences Po ou encore l’ENS. En tant que pôle universitaire majeur, la ville est donc idéale pour investir dans des résidences dédiées, des studios meublés et des appartements destinés à la colocation.

De plus, Rennes et son agglomération attire de nombreuses personnes actives. En effet, la ville concentre une grande part des emplois de la région. Autre avantage pour la population active : la présence de ligne à grande vitesse (LGV) permet de rallier Paris en train en moins d’1h30.

À Rennes, le prix d’achat au m² frôle les 4 000 €⁽²⁾, allant de 2 533 € à 5 355 € selon les quartiers. Le prix moyen des appartements à Rennes est quant à lui de 3 774 € au m². Avec un prix de location moyen de 15 € par m², le rendement locatif à Rennes est estimé à 5 %. Ce sont les appartements meublés qui se louent le plus cher (loyer mensuel moyen de 648 €), avec une forte prévalence de studio sur les loyers les plus élevés (23,8 € / m²).

Investir à Nantes (Loire-Atlantique, 44)

Sixième plus grande ville de France, Nantes compte 300 000 habitants avec une tendance à la hausse (+0,3 point d’augmentation par rapport à la moyenne nationale selon l’INSEE). Majoritairement composée d’étudiants et d’actifs, Nantes est idéale pour des investissements dans des locations de courte ou moyenne durée, qu’elles soient étudiantes ou saisonnières.

L’intérêt des personnes actives et des étudiants permet de limiter les risques de vacance locative. Par ailleurs, la croissance de la démographie locale s’explique par ses nombreux atouts de la cité nantaise :

• le premier pôle économique du Grand Ouest, animé par des industries de renommée mondiale, comme la construction navale (Saint-Nazaire, leader national), l’aéronautique (présence d’Airbus), l’agroalimentaire, ou encore la recherche scientifique (plus de 200 laboratoires pour 2 000 chercheurs) ;
• de nombreux cursus universitaires, répartis entre l’université de Nantes, des écoles d’ingénieurs et de commerce ;
• la connexion à Paris, en 2h par le TGV ;
• le vaste réseau de transports en commun (lignes de tramway et de bus) ;
• la proximité avec le littoral, à seulement une heure, qui lui a permis d’accueillir 28%⁽³⁾ du total de touristes reçus en Loire-Atlantique en 2024.

En matière d’immobilier, le prix du mètre carré à Nantes atteint une moyenne de 3 307 €⁽²⁾ pour l’achat d’un appartement. En location, les loyers s’alignent sur une moyenne de 14 € au m², avec un loyer moyen en meublé de 692 € / mois, contre 674 € / mois pour un appartement non meublé.

Par rapport à l’immobilier à Rennes, le prix d’achat est moins élevé à Nantes, alors que le prix de la location (en moyenne) est légèrement supérieur. Il est donc d’autant plus intéressant d’investir dans un bien destiné au marché locatif.

Investir à Lyon (Rhône, 69)

Troisième plus grande ville de France en nombre d’habitants, Lyon est une ville dynamique, moderne et bien connectée aux autres métropoles européennes. Sa population diversifiée fait la part belle aux jeunes couples, étudiants et cadres, qui travaillent surtout dans le secteur tertiaire (pharmacie, biotechnologie, technologies de l’information, services financiers). Les retraités y apprécient quant à eux la qualité de vie sur place.

Le marché de l’immobilier où investir à Lyon est fragmenté. Il se compose à la fois d’un parc immobilier ancien et de programmes résidentiels et tertiaires neufs, en cours de construction ou fraîchement proposés à la location.

Les quartiers les plus recherchés à Lyon sont les 3^e, 6^e et 8^e arrondissements. Les locataires s’intéressent prioritairement à des studios, des T2 et des T4, privilégiant les colocations et les locations de courte durée.

Malgré un prix d’achat relativement élevé, de l’ordre de 4 406 € / m²⁽²⁾, l’investissement immobilier à Lyon reste rentable. Ainsi, les loyers moyens se chiffrent à 17 € le mètre carré, avec un loyer moyen de 979 € par mois en meublé.

Deux villes moyennes à considérer : Lorient et Angers

Avec des prix d’achat plus abordables et une démographie moindre, bien qu’en augmentation, certaines villes moyennes représentent une opportunité intéressante pour les investisseurs immobiliers en France.

Investir à Lorient (Morbihan, 56)

Le Morbihan est classé 5^e destination touristique de France⁽⁴⁾ et offre un potentiel économique diversifié. Avec sa position stratégique entre Vannes, Quimper, Brest et Rennes, et la proximité immédiate du littoral (Guidel, Larmor-Plage…), Lorient est une ville considérée comme de plus en plus attractive, notamment pour la construction neuve.

Le prix de l’immobilier au m² à Lorient est de 2 587 €⁽²⁾ en moyenne, tandis que les prix de location s’établissent à 13 € le m² en moyenne. Lorient reste une ville où il fait bon investir dans l’immobilier résidentiel, locatif et commercial.

Selon les chiffres des notaires et professionnels de l’immobilier en Bretagne (Loire-Atlantique incluse), ce sont les communes morbihannaises qui trustent les premières places du top 100 des villes les plus chères⁽⁵⁾ pour l’achat d’une maison ancienne.

Investir à Angers (Maine-et-Loire, 49)

Avec ses châteaux et ses nombreux espaces verts, le Maine-et-Loire est un département très attrayant pour l’investissement locatif, saisonnier ou de longue durée.

Angers représente également est aussi un bassin d’emplois diversifié et une grande ville étudiante. Les habitants, majoritairement des étudiants, des jeunes actifs et des familles, y plébiscitent la qualité de vie supérieure à la moyenne.

Au-delà du cadre de vie offert, Angers profite d’une situation propice aux déplacements professionnels ou touristiques, grâce à sa proximité à Paris (1h30 en TGV) et à la côte atlantique (1h30 en voiture).

Zone tendue (B1) selon le classement ABC, Angers est une ville où considérer sérieusement un achat dans le neuf pour le marché locatif. Le prix de l’immobilier y a augmenté au cours des dernières années, pour se stabiliser autour de 3 270 € / m²⁽²⁾ actuellement en moyenne. Les appartements meublés se louent autour de 602 €, pour un prix de location moyen de 12 € / m².

Investir en périphérie urbaine

Nombre de citadins rêvent de s’installer au calme, loin de l’agitation des hypercentres. C’est pourquoi les investisseurs immobiliers avisés se tournent de plus en plus vers les périphéries urbaines des grandes métropoles. Ces communes avoisinantes sont ainsi des endroits où investir dans l’immobilier représente une opportunité certaine.

La rentabilité d’un investissement immobilier en périphérie des villes

Les villes en périphérie attirent de plus en plus d’individus, familles comme personnes âgées, en quête de davantage de calme et de tranquillité, sans renier sur les commerces et équipements. Pour bien choisir, veillez à vous concentrer sur des secteurs qui proposent :

• des services de proximité, en termes de scolarité, de santé et de loisirs ;
• des moyens de transport en commun réguliers ;
• de nouvelles infrastructures capables d’attirer des entreprises et de générer des emplois.

Le marché immobilier de ces villes périphériques offre des prix d’achat plus bas que dans les grandes villes et aussi des surfaces plus importantes. De plus, les locataires potentiels recherchent de la longue durée, ce qui fluidifie la gestion du bien loué.

Investir dès maintenant dans ces villes offre un potentiel de croissance à long terme, celles-ci étant amenées à se développer au cours des années à venir.

Où investir en périphérie urbaine ?

Parmi les couronnes périurbaines les plus attractives, citons :

• la périphérie de Paris, et en particulier les villes d’Arpajon (91), Vitry-sur-Seine (94), Bagneux (92) ou encore Aubervilliers (93) ;
• l’agglomération lyonnaise, et notamment Rillieux-la-Pape (69) ;
• la ceinture bordelaise, comme Mérignac ou bien Artigues-près-Bordeaux (33).

Le rendement locatif brut moyen dans ces zones périphériques est compris entre 4 et 5,6%. Autant de ces communes où mener une réflexion quant à une éventuelle acquisition immobilière.

En 2025, l’immobilier représente un investissement toujours rentable et sécurisé. Certaines grandes villes, villes moyennes attractives ou périphéries urbaines sont des endroits où vous pouvez investir, presque les yeux fermés.

Si vous cherchez comment investir dans l’immobilier, n’hésitez pas à vous tourner vers l’investissement locatif neuf avec Lamotte. En effet, nos programmes résidentiels ont été sélectionnés et construits en respectant trois critères essentiels : la situation géographique et l’environnement immédiat, l’aménagement paysager et la qualité intrinsèque des matériaux.

L’achat en VEFA avec Lamotte, c’est donc l’assurance de revenus locatifs optimisés !

(1) Source : Insee, RP2010, RP2015 et RP2021, exploitations principales, géographie au 01/01/2024.
(2) Source : SeLoger, février 2025
(3) Source : Loire-Atlantique développement – Les chiffres-clés du tourisme en Loire-Atlantique – Édition 2024
(4) Source : Département du Morbihan
(5) Source : Baromètre des notaires de la Bretagne historique – Édition 2024