Tout savoir sur le prêt à taux zéro (PTZ)

Dans le cadre d’un achat immobilier, la question du financement est essentielle. Après avoir trouvé le bien à acquérir, il est temps de penser à la manière dont vous allez pouvoir l’acheter. Il est rare de pouvoir financer l’intégralité de son projet par un apport personnel. Dès lors, la souscription d’un crédit immobilier est une solution. Parmi les prêts existants, le prêt à taux zéro présente de nombreux avantages. Comment le PTZ fonctionne-t-il ? Quelles sont les conditions pour en bénéficier ? Êtes-vous éligible ? Peut-on acheter un appartement ou une maison ? Autant de questions auxquelles notre guide conseil tente de répondre.

Sommaire :

1. Le PTZ, un prêt immobilier sans intérêts
2. Les critères d’éligibilité au PTZ
3. L’évolution du prêt à taux zéro en 2024
4. Crédit immobilier : cumuler le PTZ avec d’autres prêts
5. Le nouveau PTZ en 2025
6. Les tranches de revenus et quotités du PTZ en 2025
7. Les questions réponses sur le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, un prêt immobilier sans intérêt et sans frais

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ? Le PTZ est un dispositif de financement ouvert aux particuliers, dans le cadre d’un investissement immobilier. Ce type de prêt, qui permet de financer l’achat ou la construction de sa (future) résidence principale, a été créé pour favoriser l’accession à la propriété.

Principe de fonctionnement

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts ni frais de dossier. Cela signifie que les bénéficiaires n’ont pas à payer aucuns frais supplémentaires :

• pas d’intérêts intercalaires sur le montant prêté ;
• pas de frais de dossier ;
• pas de frais d’expertise.

Ce prêt est accordé aux acquéreurs immobiliers, pour une acquisition au titre de leur résidence principale. D’une durée maximale de 25 ans, le PTZ ne finance qu’une partie de son projet d’achat immobilier. Il doit donc être complété par un autre crédit immobilier ‘classique’.

Rappel historique : la création du PTZ en 1995

Dispositif subventionné par l’État, le prêt à taux zéro vise à soutenir l’accession des ménages à la propriété. Concrètement, il s’agit d’une aide de l’État versée aux établissements bancaires qui ont signé une convention et qui sont les seuls habilités à accorder un PTZ.

Cette subvention de l’État a été instaurée par le décret n° 95-1064 du 29 septembre 1995. À l’origine, le PTZ avait été créé pour financer les opérations immobilières suivantes :

• l’acquisition d’un logement neuf ou en cours de construction (VEFA) ;
• l’acquisition d’un logement ancien pour réaliser des travaux d’amélioration ;
• l’acquisition d’un local à aménager et transformer en habitation ;
• l’acquisition d’un terrain pour construire un logement ;
• l’acquisition d’un logement au titre de la location-accession à la propriété.

Depuis sa création, le dispositif a connu de nombreuses mises à jour au fur et à mesure des années.

Prêt à taux zéro : les évolutions au cours des années

Parmi les réformes et lois qui ont fait évoluer le cadre du Prêt sans taux d’intérêt, nous pouvons citer les textes suivants :

• la réforme de 1997 -> restriction aux ménages n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale pendant deux ans
• la loi de finances pour 2005 -> ouverture aux achats immobiliers dans l’ancien, sans condition de travaux
• les décrets parus au Journal officiel fin décembre 2008 -> doublement effectif du prêt à taux zéro, pour les achats dans le neuf
• la réforme du PTZ en 2011 -> lancement du PTZ +, ou PTZ renforcé, attribué aux primo-accédants, sans condition de ressources
• le décret n° 2012-1531 du 29 décembre 2012 -> recentrage du dispositif sur les ménages les plus modestes
• le décret n° 2015-1813 du 29 décembre 2015 -> réévaluation de l’ensemble des plafonds de revenus
• la loi de finances pour 2018 -> reconduction du Prêt pour 4 ans et recentrage du PTZ neuf sur les grandes villes en zones tendues

Au cours des dernières années, la prolongation du prêt à taux zéro a été validée à deux reprises. Une première fois jusqu’au 31 décembre 2023, avec la loi de finances pour 2022. Puis plus récemment, en application de l’article 71 de la loi de finances pour 2024, le PTZ a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027.

Éligibilité au PTZ : les critères à respecter (type de logement, profil d’acquéreur)

Malgré des réformes et textes de loi publiés régulièrement, les aménagements apportés au périmètre du PTZ sont restés globalement à la marge. Les conditions d’octroi du PTZ, qu’elles soient liées à la nature de l’acquisition, à la localisation du logement ou aux ressources des acquéreurs, ont en effet peu évolué depuis le lancement du dispositif il y a trente ans.

Le type de bien pour bénéficier du PTZ

Le prêt sans taux d’intérêt peut être accordé pour acheter un logement, si la transaction se fait dans l’une des situations suivantes :

• un logement ancien, à condition de réaliser des travaux de rénovation pour un certain montant et gain de performance énergétique ;
• un logement neuf, dans un immeuble d’habitation ou immeuble collectif ;
• une maison individuelle neuve ;
• le logement social déjà occupé par l’emprunteur ;
• une acquisition dans le cadre l’une location-accession ou d’un bail réel solidaire ;
• un local transformé en logement.

Les zones géographiques éligibles au Prêt

Avec la loi de finances pour 2025, les conditions du PTZ n’incluent plus la localisation du bien en cours d’acquisition. Il est dorénavant possible de souscrire ce type de prêt partout en France, pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf, au sein d’un programme immobilier collectif ou en maison individuelle.

En revanche, le montant du PTZ s’appuie sur le zonage ABC, à l’instar de nombreux dispositifs immobiliers (comme le Denormandie ou l’ancien Pinel) et aides financières (PSLA, BRS, PLI, PLS). Ce classement national définit les communes du territoire, selon le niveau de tension du marché immobilier.

Le zonage ABC répartit les communes en cinq catégories, appelées ‘zones’, en tenant compte du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements sur place. D’après ce classement, les zones tendues sont les zones A, Abis et B1. À l’inverse, les communes de la zone B2 ou de la zone C se trouvent en zone détendue.

Si le projet immobilier porte sur une accession à la propriété, avec un taux de TVA réduit, le logement doit être situé dans une zone ANRU ou bien faire partie d’un quartier prioritaire de la politique de ville (QPV).

Les plafonds de revenus pour les acquéreurs

L’obtention du prêt à taux zéro est également soumise à des plafonds de ressources à respecter par les acquéreurs. Pour savoir si vous êtes éligible, il faut prendre en compte l’année N-2. Par exemple, pour un PTZ demandé en 2025, il faut regarder vos revenus de 2023, indiqués sur l’avis d’imposition de l’année 2024.

Le revenu fiscal de référence (RFR) sur lequel se baser est celui de l’ensemble des personnes amenées à vivre dans le logement.

Pour déterminer la grille des plafonds à ne pas dépasser, le décret n° 2024-304 du 2 avril 2024, qui a mis à jour l’article D31-10-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, tient compte des deux éléments suivants :

• le zonage ABC du bien à acquérir ;
• le nombre de personnes qui composent le foyer.

Ci-dessous le tableau complet des revenus maximum autorisés, pour la quatrième tranche, selon la zone géographique et le nombre d’occupants du logement (chiffres en vigueur pour l’année 2024).

L’évolution du prêt à taux 0 en 2024

La prorogation du PTZ jusqu’en 2027 a été validée en application de la loi de finances pour 2024. Afin d’étendre le dispositif à davantage de ménages en France, et faciliter le financement de leur primo-accession, les critères d’éligibilité ont été assouplis.

Le décret n° 2024-304 revalorise les barèmes de revenus. Avec l’entrée en vigueur de ce texte législatif, 6 millions de foyers supplémentaires sont concernés, soit un total de 29 millions de foyers fiscaux. Ainsi, près des trois quarts de la population française sont éligibles au crédit immobilier à taux zéro.

Quant à l’arrêté du 2 avril 2024, qui modifie l’arrêté du 30 décembre 2010, il fait évoluer les conditions d’application des dispositions concernant les PTZ.

Les mesures phares de la réforme du PTZ

Les changements du PTZ en 2024 touche à la fois le nombre de bénéficiaires, mais aussi le montant alloué pour financer les projets de primo-accession :

• la revalorisation des plafonds de revenus, à la hausse ;
• la création d’une quatrième tranche, pour les revenus intermédiaires ;
• l’augmentation du montant maximum accordé ;
• la hausse de la quotité financée par le PTZ ;
• le recentrage du PTZ dans le neuf, hors logements individuels, et uniquement dans les zones tendues ;
• le recentrage du PTZ dans l’ancien avec travaux, uniquement en zone détendue.

De nouvelles communes éligibles au PTZ

L’élargissement du nombre de communes situées en zone tendue (suite aux arrêtés du 2 octobre 2023 et du 5 juillet 2024) rend désormais possible le recours à un PTZ dans de nouvelles villes, parmi lesquelles :

• Saint-Brieuc, Lamballe-Armor dans les Côtes-d’Armor (22) ;
• Brest dans le Finistère (29) ;
• Saint-Malo, Pleurtuit, Saint-Jacques-de-la-Lande en Ille-et-Vilaine (35) ;
• Saint-Nazaire, La Chapelle-sur-Erdre, Savenay en Loire-Atlantique (44) ;
• Vannes, Lorient, Erdeven dans le Morbihan (56) ;
• Marcellaz, Saint-Gervais-les-Bains en Haute-Savoie (74).

La mise à jour du coût maximum de l’opération

L’article 7 du décret n° 2024-304 du 2 avril 2024 fait évoluer le montant maximum des opérations immobilières qui est pris en compte pour calculer le PTZ.

Tableau complet, selon le nombre de personnes occupant le logement et le lieu de l’habitation.

Crédit immobilier : cumuler le PTZ avec d’autres prêts

Une condition du PTZ est de ne pas financer la totalité du prêt immobilier. L’achat d’un logement neuf avec le PTZ doit donc être réalisé en partie avec un autre prêt. Ce second type de prêt peut être un crédit bancaire classique, mais aussi un prêt aidé.

Voici la liste des prêts aidés qui peuvent compléter le crédit immobilier à taux 0 :

• le prêt conventionné (PC) ;
• le prêt d’accession sociale (PAS) ;
• le Prêt Social Location Accession (PSLA).
• le Prêt accession Action Logement ou prêt patronal ;
• le prêt épargne logement à partir d’un plan épargne logement (PEL)…

Cumul du PTZ avec le prêt épargne logement : les conditions

Le prêt épargne logement peut servir à financer un projet qui concerne sa résidence principale. Cela peut être notamment :

• une construction, dont l’achat du terrain ;
• l’achat d’un bien neuf en VEFA (ou d’un bien dans l’immobilier ancien) ;
• la réalisation de travaux d’extension ou d’amélioration.

Pour solliciter ce type d’emprunt, il faut être titulaire d’un plan épargne logement (PEL). L’octroi du prêt épargne logement est conditionné à l’échéance contractuelle du PEL, qui arrive à terme au bout de 4 ans.

Le montant du prêt épargne logement peut s’élever à 92 000 € maximum, avec une durée de remboursement variable, comprise entre 2 ans minimum et 15 ans maximum.

Que peut-on attendre du PTZ en 2025 ?

Suite à la réforme du PTZ en 2024, des discussions parlementaires ont eu lieu afin d’étendre à nouveau l’accessibilité au prêt. En immobilier neuf, l’achat en primo-accession avec le PTZ était jusque-là limité aux zones tendues (A, Abis et B1) et aux habitations en collectif.

Élargir le prêt taux zéro à l’ensemble du territoire et réintégrer les maisons individuelles dans le périmètre ont fait partie des pistes étudiées par l’ancien gouvernement Barnier pour redynamiser le secteur du logement et favoriser l’accession à la propriété.

Cependant, en raison de la démission du Premier ministre et de son gouvernement en décembre 2024, les discussions menées dans le cadre de la loi de finances n’ont pu aboutir et ont été reportées.

Avec la validation officielle du budget (Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025) puis l’entrée en vigueur du décret n° 2025-299 du 29 mars 2025, les conditions d’éligibilité au prêt à taux zéro ont évolué.

PLF 2025 : de nouveaux changements pour le PTZ

L’adoption du projet de loi de finances 2025

Adopté le 6 février 2025 par le Sénat, suite aux conclusions de la commission mixte paritaire, le projet de loi de finances pour 2025 (PLF 2025) introduit des mesures afin de redynamiser le marché de l’immobilier et favoriser l’accession à la propriété.

C’est ainsi que le PTZ 2025 est élargi à l’ensemble du territoire français et que la maison individuelle fait son retour dans l’aide au financement.

La validité du dispositif n’a quant à elle pas été modifiée. Le prêt à taux zéro reste donc en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027, conformément à l’article 71 de la loi de finances pour 2024.

Le retour de la maison individuelle

Dès l’entrée en vigueur de loi de finances, les primo-accédants vont pouvoir à nouveau financer l’achat ou la construction de maison neuve en souscrivant un prêt à taux zéro.

Valérie Létard, ministre du Logement, a indiqué que la réintroduction de la maison individuelle dans le PTZ pour les particuliers sera effective courant avril, soit deux mois avec la promulgation du PLF 2025, pour « laisser le temps aux banques de s’organiser ».

Le retour de l’habitat individuel, dans le neuf et l’ancien, au sein du PTZ a été définitivement validé par le décret n° 2025-299 du 29 mars 2025 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété.

L’extension du prêt à l’ensemble du territoire

Par ailleurs, alors que le dispositif d’aide était limité aux zones tendues dans le neuf, il est désormais possible de financer l’achat de maison ou d’appartement avec un crédit sans intérêt, quelle que soit la commune en France, dans les grandes villes comme dans les zones rurales.

Le zonage ABC reste toutefois applicable pour déterminer le montant du prêt accordé.

Les tranches de revenus et quotités du PTZ en 2025, par zone géographique

Depuis 2024, quatre différentes tranches de revenus sont éligibles au prêt immobilier sans intérêt.

Le montant du PTZ se base sur la tranche de revenus des emprunteurs, en tenant compte de la zone en France où se situe le logement.

De plus, pour chaque tranche, une part – dite ‘quotité’ – est appliquée pour calculer le montant du prêt accordé aux particuliers.

Les différentes tranches de revenus

Les plafonds de revenus maximum indiqués dans le tableau ci-dessous sont valables pour une personne seule au sein du foyer. Pour rappel, ce tableau récapitulatif sert de base de calcul au montant du PTZ à allouer aux ménages, selon leur niveau de revenus.

Les plafonds de revenus, selon la composition du foyer

Plusieurs personnes sont destinées à occuper le logement ? Dans ce cas, le tableau complet ci-dessous vous est utile pour vérifier votre éligibilité au PTZ. Voici les plafonds de revenus annuels au 1^er avril 2025, par zone et en fonction de la composition du foyer fiscal.

Les quotités du prêt, selon le type d’opération immobilière

La quotité est la part du crédit immobilier sans intérêt pour financer son projet d’acquisition. Ce pourcentage maximal se fait dans le respect du coût total plafonné de l’opération, conformément à l’article D31-10-10 du Code de la construction et de l’habitation.

Cela signifie que la part du PTZ peut atteindre jusqu’à 50% du crédit immobilier total pour les ménages les plus modestes, dans le cadre d’un achat au sein d’un bâtiment d’habitation collectif ou d’une maison ancienne.

Rappel : tous les critères pour déterminer le montant du PTZ

Le calcul du prêt sans intérêts est lié à différents critères :

• les ressources de l’acquéreur ;
• le coût TTC de l’opération immobilière ;
• sa typologie (achat neuf, achat avec rénovation dans l’ancien…) ;
• sa situation géographique.

En effet, selon la commune où se trouve le logement, un plafonds maximum est fixé. Ce plafonds tient également compte du nombre de personnes qui vont occuper le logement (exemple : 270 000 € pour 3 personnes à Paris).

La part du PTZ dans le collectif (entre 20% et 50% du crédit total) ou dans l’habitat individuel obtenue pour financer son achat est liée à la tranche de revenus de l’acquéreur.

Ce qu’il faut retenir du Prêt à taux zéro : questions réponses

Qu’est-ce que le prêt à taux zéro ?

Le prêt à taux zéro est une aide de l’État. Ce prêt est sans intérêts ni frais de dossier. Il sert à financer une partie de son projet d’achat immobilier, à condition d’être primo-accédant et de solliciter le crédit immobilier pour sa résidence principale. Le PTZ peut financer l’achat d’un appartement ou bien d’une maison individuelle, partout en France.

Dans quels cas pouvez-vous obtenir un prêt à taux zéro ?

Seul un primo-accédant peut demander la souscription de ce type d’emprunt immobilier. Il faut donc ne pas avoir été propriétaire pendant deux ans. La transaction immobilière doit concerner un logement au titre de sa résidence principale. Cela signifie que vous devez occuper le logement au moins 8 mois dans l’année. De plus, il ne faut pas excéder un certain niveau de revenus, pour l’année fiscale de référence N-2.

Quel est le plafond de ressources pour bénéficier du PTZ ?

Un emprunteur qui souhaite obtenir PTZ doit respecter un seuil de revenus. Les plafonds maximum autorisés dépendent de deux critères : le nombre de personnes au sein de son foyer fiscal et la localisation du bien immobilier. Par exemple, en zone A, une personne seule ne peut pas disposer de revenus annuels supérieurs à 49 000 €. Les plafonds de ressources, qui peuvent être actualisés chaque année, sont à retrouver sur le site Legifrance.

Comment est déterminé le montant du prêt à taux zéro ?

Le calcul du prêt sans intérêts dépend de quatre critères principaux : la nature du bien immobilier, le prix d’achat du logement, la commune (zone) où se trouve le logement, et le nombre de personnes qui vont l’occuper. Le montant du PTZ correspond à une partie du coût total de l’achat – appelée quotité – dans la limite d’un plafond maximum.

À qui demander un prêt à taux zéro ?

Seuls les établissements de crédit conventionnés par l’État sont habilités à accorder un Prêt à taux zéro. La demande de souscription d’un PTZ peut se faire auprès d’un établissement bancaire traditionnel ou d’une banque en ligne (Monabanq, Orange Bank). Les caisses de crédit municipal et les sociétés de financement, qui n’ont pas passé de convention avec l’État, ne peuvent pas proposer de PTZ aux acquéreurs. La liste complète des établissements affiliés est à consulter sur le site de la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété (SGFGAS).