Dispositif Jeanbrun 2026 : comprendre le nouveau statut du bailleur privé
Après la fin du dispositif Pinel, l’investissement locatif privé entre dans une nouvelle ère. Le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, inscrit dans le projet de loi de finances 2026, vise à relancer durablement l’offre locative tout en redonnant de la visibilité aux investisseurs particuliers. Ce nouveau cadre fiscal, qui s’inscrit dans le plan « Relance logement » du Gouvernement(1), marque un tournant dans l’immobilier collectif : moins de défiscalisation ponctuelle, plus de logique patrimoniale et économique.
[Le statut du bailleur privé entrera en application au lendemain de la publication de la loi de finances 2026 et sera en vigueur jusqu’au 31 décembre 2028.]
Sommaire :
- Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
- Les logements concernés par le dispositif Jeanbrun
- Les avantages fiscaux du dispositif
- Un changement par rapport au Pinel
- Un dispositif stratégique pour l’investissement locatif
- Questions / réponses sur le statut du bailleur privé
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ? Principe et fonctionnement
Le statut du bailleur privé du plan « Relance logement » repose sur un principe central : l’amortissement fiscal du bien immobilier, à l’image de ce qui existe déjà dans certains régimes dédiés aux investisseurs locatifs (comme le LMNP ou le LMP par exemple).
Contrairement aux anciens dispositifs de réduction d’impôt, le dispositif Jeanbrun permet de déduire chaque année une partie de la valeur du logement des loyers perçus, réduisant ainsi la fiscalité réelle des revenus locatifs.
Objectif du dispositif d’amortissement : restaurer la rentabilité de l’investissement locatif tout en favorisant la construction de programmes neufs et la rénovation de logements anciens.
Quels sont logements concernés par le dispositif Jeanbrun 2026 ?
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, les investisseurs peuvent cibler les logements nus (non meublés), dans le neuf comme dans l’ancien. Voici les différents critères d’éligibilité au dispositif Jeanbrun.
Pour le logement neuf
- Les logements situés en habitat collectif
- Les locations à usage de résidence principale
- Un engagement de location de 9 ans minimum
- Des loyers encadrés (intermédiaire, social ou très social)
Pour le logement ancien
- Les logements collectifs avec des travaux pour au moins 30% du prix d’acquisition
- Des travaux assimilables à une réhabilitation lourde
- Un objectif de performance énergétique élevée (DPE A ou B)
À ce stade, et dans l’attente de la promulgation de la loi de finances pour 2026, les maisons individuelles sont exclues du dispositif Jeanbrun.
Autre restriction : le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal du propriétaire ni un parent proche (jusqu’au deuxième degré).
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?
Taux d’amortissement, plafonds d’amortissement, déficit foncier… Le nouveau dispositif propose plusieurs avantages en matière de fiscalité.
Des taux d’amortissement attractifs
Les taux d’amortissement pratiqués dans l’immobilier neuf sont les suivants :
- 3,5% en location intermédiaire ;
- 4,5% en location sociale ;
- 5,5% en location très sociale.
Dans l’ancien, ces taux vont de 3 à 5%, selon les trois niveaux de loyer.
Des plafonds d’amortissement clairs
- Jusqu’à 8 000 € par an, pour la location intermédiaire
- Jusqu’à 10 000 €, pour la location sociale
- Jusqu’à 12 000 €, pour la location très sociale
Un déficit foncier renforcé
En complément de l’amortissement, les investisseurs immobiliers pourront déduire les charges liées à location (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière).
Et aussi jusqu’à 10 700 € de plus sur leur revenu global, au titre du déficit foncier.
Un changement de cadre par rapport au Pinel
Le dispositif « Relance logement » ou Jeanbrun rompt avec la logique de l’ancien Pinel, qui s’est terminé au 31 décembre 2024. Désormais, il n’y a plus de zonage ABC contraignant ni d’avantage fiscal déconnecté de la rentabilité réelle.
La fiscalité du dispositif Jeanbrun est étalée et plus lisible. De plus, l’éligibilité aux logements neufs ainsi qu’aux logements très bien rénovés incitent fortement à améliorer la qualité du parc immobilier.
| Critères de l’investissement | Caractéristiques du statut |
|---|---|
| Zonage géographique | Partout en France |
| Type de bien | Appartement neuf ou appartement ancien avec 30% de travaux |
| Type de location | Location vide |
| Durée de l’engagement de location | 9 ans minimum |
| Plafonds de loyer | Oui |
| Plafonds de ressources du locataire | Oui |
Le plan « Relance logement » s’inscrit dans une vision de long terme, plus cohérente avec les attentes des investisseurs comme des territoires. Il vise à construire 2 millions de logements d’ici 2030, soit 400 000 par an.
Ce dispositif, tant attendu par le secteur du logement, va redonner confiance aux investisseurs individuels, offrir le moyen de se loger aux locataires et un souffle nouveau à l’économie. C’est un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement.
Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement(2)
Pourquoi ce dispositif est stratégique pour l’investissement locatif ?
Selon le communiqué du Gouvernement, la situation du logement dans le pays est critique. « Les Français consacrent en moyenne 28% de leurs revenus au logement, et l’offre locative a chuté de 15% en 5 ans, touchant particulièrement les étudiants, les apprentis et les jeunes actifs. »
Le plan « Relance logement » doit permettre la mise sur le marché de plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs supplémentaires par an et ce, dès 2026, à la fois dans le parc privé (50 000 logements) et dans le parc social (125 000 logements).
Les professionnels du secteur immobilier attendaient de longue date l’arrivée du statut du bailleur privé. En effet, comme le note la FPI Bretagne sur son compte LinkedIn, « ce dispositif […] reconnait pleinement le rôle d’acteur économique joué par l’investisseur particulier ».
Questions / réponses sur le statut du bailleur privé en 2026
Plus ou moins, dans le sens où le dispositif Jeanbrun est destiné aux investisseurs locatifs. Le statut du bailleur privé succède au Pinel à partir de 2026 avec une approche basée sur l’amortissement et non plus sur une réduction d’impôt forfaitaire.
Oui. Contrairement au Pinel, aucun zonage géographique n’est imposé.
Oui, et il est même pensé pour cela : l’amortissement et le déficit foncier permettent de retrouver une rentabilité nette plus équilibrée.
À ce stade, le statut du bailleur privé serait applicable aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028, sous réserve d’adoption définitive de la loi de finances.
(1) Source : Site officiel du Gouvernement – Le Gouvernement lance le plan « Relance logement » – 23/01/2026
(2) Source : Ministères de la Transition écologique, de l’Aménagement du Territoire, des Transports et de la Ville et du Logement – Statut du bailleur privé : un levier gagnant pour tous – 17/10/2025
Crédits photos : © Sébastien Marchand, Dimitri Lamour
