Investissement immobilier : l’achat en loi Pinel
Publié le 22 août 2024
Un projet d’investissement locatif ? Connaissez-vous la loi Pinel ? Ce dispositif fiscal créé en 2014 permet d’acheter un bien immobilier neuf à louer tout en bénéficiant de multiples avantages. Quelles en sont les conditions ? Dans quel type de logement investir ? Qui peut acheter en Pinel et comment ? Nos réponses dans ce guide conseil.
Sommaire :
- Ce qu’il faut savoir en tant que propriétaire
- Loi Pinel : le fonctionnement
- Les conditions de la loi Pinel
- L’achat immobilier avec le dispositif Pinel
- Les investisseurs éligibles au Pinel
- Acheter en Pinel : les questions-réponses
Qu’est-ce que la loi Pinel pour les propriétaires ?
La loi Pinel, du nom de l’ancienne ministre du Logement (Sylvia Pinel), est un dispositif fiscal ouvert aux propriétaires bailleurs et aux futurs propriétaires non occupants. En effet, la loi Pinel est réservée aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier, en réalisant l’achat d’un logement neuf et en le mettant disponible sur le marché locatif.
Ce mécanisme a été initialement mis en place pour promouvoir la construction de logements sur le territoire et ainsi faciliter l’accès des ménages en difficulté à un habitat. Comment ? En encourageant l’investissement dans l’immobilier neuf, par le biais d’avantages fiscaux.
En résumé, le Pinel permet donc aux investisseurs privés de se constituer un patrimoine tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Concrètement, la loi Pinel permet à un particulier de réaliser l’achat d’un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA), situé dans une zone éligible, et de le mettre en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans.
En contrepartie de cet investissement et engagement locatif, le propriétaire peut bénéficier d’un avantage fiscal pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Il faut savoir que la remise fiscale équivaut à un pourcentage du prix d’achat du bien.
Le bien doit respecter plusieurs conditions, notamment des plafonds de loyers, de ressources pour les locataires, ainsi que des normes de performance énergétique. L’achat en loi Pinel représente ainsi une opportunité de diversifier son épargne, de préparer sa retraite ou de protéger sa famille, tout en répondant à une demande forte de logements dans certaines zones tendues.
Les conditions de la loi Pinel
De nombreux critères rentrent en ligne de compte pour bénéficier de la réduction fiscale du Pinel, dont la nature du bien immobilier loué et sa localisation géographique.
La nature du bien immobilier
Le logement doit être acquis neuf ou état futur d’achèvement (VEFA). Cela signifie qu’il ne doit pas avoir été occupé précédemment.
Dans le cadre du Pinel Plus, le bien doit cumuler une qualité d’usage (dont une surface habitable et une surface extérieure minimales, selon la typologie de l’appartement) ainsi que des performances environnementales : RE 2020, classe A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par le passé, il a été également possible d’acheter un local transformé à usage d’habitation. Un bien dans l’immobilier ancien pouvait aussi faire l’objet de gros travaux de rénovation pour le rendre assimilable à un logement neuf (Pinel rénové).
La localisation du bien immobilier
Le logement Pinel doit être localisé en zone tendue, à savoir là où la demande locative est la plus forte. Le classement ABC repartit les communes françaises selon le niveau de tension immobilière observée, et définit cinq zones : Abis, A, B1, B2 et C. Le Pinel requiert que le logement loué se trouve dans l’une des trois premières catégories du zonage ABC.
Quelques exemples de communes éligibles, suite à la dernière révision du zonage ABC en juillet 2024.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|
| – Paris (75) – Boulogne-Billancourt, Neuilly-sur-Seine, Clamart (92) – Versailles (78) – Vincennes, Saint-Mandé (94) | – Lyon (69) – Bordeaux (33) – Toulouse (31) – Nantes (44) – Rennes (35) | – Saint-Brieuc (22) – Savenay (44) – Certaines villes du littoral atlantique comme Brest (29), Vannes (56), Saint-Gilles-Croix-de-Vie (85), Biscarrosse (40) |
Sur agrément préfectoral, un bien situé dans une zone B2 peut toutefois être accordé.
Une autre possibilité est d’acheter un bien situé dans un quartier prioritaire, aussi appelé QPV (et toujours en zone tendue). Cela permet à l’acquéreur de percevoir le taux plein de réduction d’impôt.
Avant tout achat en loi Pinel, il est donc indispensable de vérifier la localisation du bien pour garantir son éligibilité.
Des critères complémentaires sont à respecter. Ils concernent notamment les personnes à qui le bien va être loué. En effet, les locataires doivent occuper le logement au titre de leur résidence principale. Ces mêmes locataires ne doivent pas dépasser un certain niveau de ressources annuelles. De plus, les loyers mensuels pratiqués sont encadrés avec un plafonnement.
Acheter et louer un bien immobilier avec le dispositif Pinel
Le logement Pinel doit être loué en tant que résidence principale du locataire. La location doit être nue ou vide, à savoir non meublée.
Le bail conclu entre le propriétaire et le locataire doit quant à lui respecter le cadre d’une location vide à usage de résidence principale. Il s’agit donc d’un bail renouvelable, d’une durée minimale de 3 ans.
Les plafonds de loyer mensuel
Pour que l’investissement soit éligible à la réduction d’impôt Pinel, le loyer du logement doit respecter des plafonds, définis et révisés chaque année par l’État. Ces plafonds stricts varient en fonction de la zone géographique du bien et visent à maintenir des loyers accessibles pour les ménages modestes ou intermédiaires.
Exprimés en euros par mètre carré de surface utile, les loyers sont respectivement de 18,89 €/m², de 14,03 €/m² et de 11,31 €/m² en 2024, pour les zones A bis, A et B1.
La surface utile correspond à la surface habitable du logement, à laquelle il faut ajouter 50 % des surfaces annexes (balcon, terrasse, cave), dans la limite de 8 m².
Deux exemples de calcul de loyer en Pinel, selon la formule suivante applicable :
Loyer maximum = Surface utile × Coefficient × Plafond de zone
À noter que le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2 maximum.
| Critères et méthode de calcul | Appartement à Paris (Zone A bis) | Appartement à Rennes (Zone A) |
|---|---|---|
| Surface habitable | 45 m² | 60 m² |
| Terrasse | 8 m² | 6 m² |
| Surface utile | 45 + (8 × 50 %) = 49 m² | 60 + (6 × 50 %) = 63 m² |
| Coefficient | 0,7 + (19 / 49) ≈ 1,087 | 0,7 + (19 / 63) ≈ 1,002 |
| Calcul du loyer | 49×1,087×18,89 | 63×1,002×14,03 |
| Loyer maximum | 1006,14 € / mois | 885,66€ / mois |
Un investissement avec engagement locatif, par période de 3 ans
Avec le Pinel, le propriétaire investisseur doit s’engager à louer le bien pour 6, 9 ou 12 ans maximum.
Plus précisément, la durée initiale du contrat locatif doit être a minima de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger le contrat, à une ou deux reprises, par période de 3 ans.
La prolongation de l’engagement locatif pour atteindre une durée totale de 12 ans. Plus la durée est longue, plus le taux de réduction d’impôt est avantageux.
Les plafonds de ressources des locataires
La loi Pinel impose également des plafonds de ressources pour les locataires. Le ou les futurs locataires ne doivent pas dépasser un certain revenu annuel. Cette limite de revenus est fixée selon la composition du foyer et la zone tendue où se situe le bien en France.
Comme pour les plafonds de loyer, le plafonds de ressources connaissent régulièrement des révisions et évolutions (à la hausse), généralement chaque année.
Par exemple, pour un bail locatif conclu en 2024, un couple sans enfant qui réside en zone A doit percevoir des revenus d’un montant maximum de 64 976 € (en prenant en compte le revenu fiscal de référence de l’année 2022).
Le respect des plafonds de ressources est obligatoire pour sécuriser l’avantage fiscal lié à la loi Pinel. Le propriétaire doit conserver les documents justificatifs (avis d’imposition du locataire) pendant toute la durée de l’engagement locatif.
En cas de contrôle fiscal, l’absence de respect des plafonds ou d’un justificatif peut entraîner la remise en cause de l’intégralité des sommes perçues de la part de l’État.
Les particuliers investisseurs éligibles pour achat immobilier en Pinel
L’achat d’un appartement en loi Pinel implique la mise en location du bien neuf, dans le respect de l’encadrement des loyers pratiqués et des ressources des locataires. La fiscalité liée au Pinel tient aussi compte de l’investissement réalisé, à commencer par le prix du logement.
Immobilier neuf : le montant de l’investissement Pinel
Dans le cadre d’un achat immobilier en Pinel, l’investissement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt est plafonné selon deux critères :
- le prix d’acquisition, limité à 300 000 € par an ;
- le coût du bien par mètre carré, à hauteur de 5 500 €/m².
Si le prix de l’investissement dépasse l’une de ces limites, le calcul de l’avantage fiscal portera uniquement sur la partie éligible, à savoir la partie inférieure à ces seuils. Ce double plafonnement permet ainsi d’encadrer les investissements dans l’immobilier neuf et d’assurer un usage équilibre du dispositif.
La réduction d’impôt obtenue grâce au Pinel est par ailleurs soumise au plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an.
Cela signifie que les avantages fiscaux dont bénéficie le contribuable investisseur, tous dispositifs confondus, ne peut pas excéder ce montant.
La remise fiscale (dégressive) selon le prix et la durée d’engagement
La durée d’engagement de location va conditionner directement le montant de la réduction d’impôt, qui peut atteindre jusqu’à 21% du prix du bien sur 12 ans, pour le Pinel à taux plein.
Toutefois, avec l’adoption de la loi de finances pour 2021, ces taux ont évolué. L’article 168 de la LF 2021 modifie les pourcentages de remise sur le prix d’achat de manière dégressive, à compter du 1er janvier 2023.
| Durée d’engagement | Acquisition en 2022 | Acquisition en 2023 | Acquisition en 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5 % | 9 % |
| 9 ans | 18% | 15 % | 12 % |
| 12 ans | 21% | 17,5 % | 14 % |
Par exemple, pour un prix d’achat de 250 000 € réalisé en 2022 et un engagement de 9 ans, l’avantage fiscal total sera de 45 000 €, soit 5 000 € de réduction d’impôt par an.
Cependant, pour un investissement similaire réalisé en 2023, la réduction fiscale n’est plus que de 37 500 €, soit un bénéfice de 4 167 € par an.
La dégressivité des taux pour les baux conclus en 2023 et 2024 (et liés au dispositif Pinel classique) ne s’applique pas aux logements qui respectent les nouveaux critères du Pinel + (qualité d’usage, performance énergétique).
Le délai de mise en location
L’une des conditions d’éligibilité au Pinel porte sur le délai de mise en location. En effet, le bien doit être rendu disponible sur le marché locatif dans un délai de 12 mois maximum à compter de la livraison du logement ou de son acquisition.
En cas de non-respect du délai imparti, le propriétaire doit savoir qu’il risque de perdre le bénéfice de la réduction d’impôt. Une situation à garder en tête avant de finaliser son investissement.
Bon à savoir : questions-réponses à propos de l’achat en Pinel
Où acheter en Pinel ?
L’achat avec le dispositif Pinel est limité aux zones tendues. Ce sont précisément toutes les communes qui sont classées en zone A, Abis et B1, selon le zonage ABC. À noter que des révisions – partielles ou totales – du zonage interviennent régulièrement. Cela a notamment été le cas en octobre 2023, puis en juillet 2024.
Quelles sont les principales conditions à respecter pour investir en Pinel ?
Pour profiter de la réduction fiscale, l’investissement Pinel est soumis à plusieurs conditions. Parmi les critères à respecter, on trouve notamment l’achat dans l’immobilier neuf, la localisation du bien, le plafond de loyer et le plafond de ressources des locataires. L’engagement de durée locative permet quant à lui de bénéficier d’une plus grande remise fiscale.
Quelle est la limite du bénéfice fiscal avec le Pinel ?
Un propriétaire investisseur peut bénéficier de la réduction d’impôt Pinel pour deux logements maximum par an, dans la limite de 300 000 € d’investissement (par contribuable et par an) et d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.
Jusqu’à quand profiter du dispositif Pinel pour investir ?
La fin du dispositif Pinel a été actée au 31 décembre 2024. Désormais, il n’est plus possible d’acheter un appartement neuf et de le mettre en location, en bénéficiant d’une réduction fiscale sur le prix d’achat.
OUi à l’investissement immobilier serein !
