Cour des Comptes : un rapport public sur le dispositif Pinel
Publié le 2 octobre 2024
La Cour des Comptes a récemment publié un rapport public thématique afin d’évaluer l’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel. L’occasion de faire le point sur l’évolution du dispositif, de présenter les résultats obtenus sur le logement des Français et de dresser un bilan en matière de politique publique. Vous songez à investir dans le locatif pour profiter du Pinel ? Certains de nos programmes sont éligibles et vous offrent de belles opportunités d’investissement, d’autant plus avec notre remise commerciale* du moment.
Sommaire :
Le rôle de la Cour des Comptes
L’évolution du dispositif Pinel
L’épargne des particuliers mobilisée pour le logement
Un bénéfice pour les ménages visés
Chiffres clés et conclusion
Cour des Comptes : son rôle et ses missions
Créée par la loi du 16 septembre 1807, la Cour des Comptes est l’institution indépendante en charge de vérifier le contrôle des comptes publics, en collaboration avec les Chambres régionales et territoriales des comptes (CRTC) au niveau local.
La Cour des Comptes, qui assiste le Parlement dans le contrôle financier du Gouvernement, exerce ainsi quatre missions principales :
- juger les comptes des comptables publics (avec un pouvoir de sanction) ;
- contrôler la régularité et l’efficacité de l’emploi de l’argent public par l’État, les entreprises publiques et les organismes de santé et de sécurité sociale ;
- certifier les comptes de l’État et du régime général de la sécurité sociale, ainsi que ceux des deux assemblées parlementaires ;
- évaluer les politiques publiques afin de déterminer l’efficacité des moyens budgétaires utilisés par rapport aux objectifs fixés.
Dans le cadre de ses fonctions, la Cour des Comptes présente ainsi régulièrement des rapports d’évaluation sur les politiques publiques, comme celui relatif à l’aide fiscale à l’investissement locatif Pinel, publié en septembre 2024.
L’évolution du dispositif Pinel depuis 2014
Dans son rapport thématique sur le Pinel, la Cour des Comptes tente de répondre à deux questions principales :
- le dispositif remplit-il les objectifs de construction et de rénovation de logements de qualité dans les zones les plus tendues ?
- le dispositif bénéficie-t-il effectivement aux locataires visés ?
L’évaluation du dispositif d’aide fiscale par la Cour des Comptes intervient au bout terme de dix années de mise en œuvre, puisque le Pinel est entré en vigueur au 1er septembre 2014, succédant au dispositif Duflot.
Instauré afin d’aider les particuliers à investir dans des logements neufs ou à rénover, destinés à la location, tout en bénéficiant d’une réduction de leur impôt sur le revenu (sous certaines conditions), le Pinel a connu quelques évolutions depuis 2014, concernant la période d’éligibilité, la typologie des biens éligibles, le zonage, le taux de réduction fiscale, et l’arrêt du dispositif année pour la fin de l’année 2024.
La mobilisation de l’épargne des particuliers vers le secteur du logement
Établi pour « dynamiser l’investissement des particuliers vers le secteur du logement intermédiaire, le dispositif Pinel a suscité un intérêt marqué » auprès des investisseurs. La Cour des Comptes indique que le dispositif Pinel a permis « la mise sur le marché de logements répondant à une demande de logements de qualité ».
Le profil et les motivations des particuliers investisseurs
D’après le rapport (et les 243 931 déclarations fiscales analysées), les investisseurs en Pinel, sont majoritairement âgés de 45 à 65 ans lors de l’acquisition du bien.
L’étude des données fiscales montre que près de 50% des déclarants (118 353 investisseurs) ont fait l’acquisition d’un logement en Pinel dans le même département que leur lieu de résidence principale. Et 76 232 investisseurs, soit environ un tiers des déclarants fiscaux, ont acheté un logement en Pinel dans une région différente de leur habitation principale. À noter que ceux qui investissent majoritairement dans leur région résident en Occitanie ou sont proches de la façade Atlantique.
Le projet d’investissement locatif via le Pinel a pu être motivé par de nombreuses raisons : défiscaliser, compléter ses revenus, se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite… Mais pour les investisseurs ayant répondu à l’enquête, « l’aspect fiscal joue un rôle primordial dans l’investissement locatif ». Le critère de défiscalisation constitue ainsi un déclencheur psychologique pour investir en immobilier locatif, plus que le rendement locatif ou la plus-value en cas de revente éventuelle.
Investissement locatif : les critères de sélection du logement
Selon l’enquête menée en janvier 2023 auprès des propriétaires de logements bénéficiant de la défiscalisation Pinel, les investisseurs ont choisi les logements en raison de leur localisation et de leur potentiel locatif, plus que pour le montant du bien. Ci-dessous le tableau complet des critères principaux communiqués par les investisseurs.
| Critère Principal de sélection du logement | Pourcentage |
|---|---|
| Localisation dans une zone très demandée, facilité de location | 60% |
| Localisation à proximité de sa résidence principale | 15% |
| Coût d’acquisition | 11% |
| Potentielle plus-value à la revente | 3% |
| Qualité de la construction | 2% |
| Type de construction (individuelle ou collective) | 2% |
| Prix au m² | 1% |
| Montant du loyer applicable | 1% |
| Autre | 4% |
Une mesure difficile à évaluer
Le dispositif Pinel a été mis en place pour « promouvoir la construction et la rénovation de logements intermédiaires destinés aux ménages éprouvant des difficultés à se loger dans le secteur privé ou social ».
En raison de l’« absence d’objectifs chiffrés » et du manque de fiabilité des données fiscales disponibles, l’évaluation de son impact s’est malgré tout « avérée complexe », d’autant plus après 2016.
La Cour des Comptes estime en effet que le nombre de logements construits et rénovés pourrait se situer entre 42 522 et 550 000. L’autorité indépendante n’est pas en mesure de fournir une estimation plus précise du volume de logements construits ou rénovés sur la période.
Un bénéfice pour les ménages effectivement visés par le dispositif
En matière de location, les « logements Pinel » constituent « une offre qui répond à une véritable demande et bénéficie effectivement aux personnes ciblées ».
Lors de la conclusion du bail, et dans le respect des plafonds de revenus, les locataires optent pour ce type de bien « avant tout pour son rapport qualité/prix ». Les locataires s’estiment en effet satisfaits de leur logement dont les loyers appliqués par les propriétaires bailleurs sont inférieurs à ceux pratiqués dans le reste du secteur privé.
La Cour des Comptes liste ainsi plusieurs critères du dispositif ayant permis de bénéficier aux personnes ciblées :
- une durée de location relativement souple ;
- des loyers soumis à des plafonds ;
- une location non-meublée et à titre d’habitation principale ;
- des locataires aux revenus plafonnés.
Le profil des locataires dans les logements Pinel
Les conditions fixées par le Pinel, à travers l’encadrement des montants à investir, favorisent davantage la construction de petits logements. Dans ce contexte, et avec le plafonds de revenus imposés aux locataires, ce sont principalement les jeunes actifs et les ménages sans enfant qui louent en Pinel au cours de leur parcours résidentiel.
Plus de 60% des locataires sont ainsi âgés de 20 à 40 ans, qu’ils soient seuls ou en couple sans enfants. Pour compléter cette analyse, il faut préciser qu’au regard de la surface des logements, 85% des locations sont occupées par une ou deux personnes seulement.
À l’instar du parc locatif privé, la durée d’occupation d’un logement augmente en fonction du nombre de pièces.
La qualité du logement comme critère de location
D’après l’enquête faite auprès des locataires, le premier attrait des « logements Pinel » concerne la qualité. Les biens sont en effet des constructions récentes qui « présentent des qualités de
confort, de modernité et de respect des normes environnementales ». Autant de conditions auxquelles les locataires aux revenus modestes ne peuvent généralement pas prétendre sans dispositif d’aide.
Ce critère de qualité est le premier facteur pour l’acte de location, devant le montant du loyer. Par ailleurs, plus de la moitié des locataires déclarent « avoir choisi un bien Pinel en raison de son emplacement et de sa proximité avec le lieu d’exercice professionnel » : 50% des locataires interrogés résident à moins de dix kilomètres de leur lieu de travail.
Un investissement immobilier avec une gestion locative déléguée
Comme indiqué précédemment, les propriétaires habitent généralement à proximité de leur investissement locatif. Cependant, ils s’occupent rarement de la gestion directe de leur bien. 97% des répondants de l’enquête ont confié la gestion locative du bien à une agence immobilière ou à un intermédiaire professionnel.
Rapport d’évaluation de la Cour des Comptes : chiffres clés et conclusion
La Cour des Comptes a synthétisé quelques chiffres clés au cours de son enquête :
- 243 931 déclarations fiscales ;
- entre 42 522 et 550 000 logements construits ou rénovés grâce au dispositif ;
- 55,6% des investissements réalisés en en zone B1 (32,5% en zones A et A bis) ;
- 95% des logements situés en habitat collectif ;
- 7,3 milliards d’euros de dépenses fiscales (cumulés entre 2014 et 2023).
L’arrêt du dispositif, annoncé pour le 31 décembre 2024, intervient dans un contexte de besoin croissant de logements. La Cour note que le Pinel a dans l’ensemble concerné les logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), contribuant au lancement d’« opérations immobilières qui n’auraient pu, ou moins rapidement, aboutir sans cette orientation de l’épargne des particuliers ».
La Cour des Comptes conclut son rapport en identifiant quelques pistes d’amélioration, en vue de « maintenir une politique publique en faveur des logements intermédiaires ». Parmi les pistes évoquées, citions :
- l’implication des territoires dans le ciblage du zonage, avec la prise en compte des objectifs du zéro artificialisation nette (ZAN) ;
- l’inscription du statut locatif des logements intermédiaires dans un temps plus long, afin d’« offrir un volume plus important de locations abordables dans l’équilibre du parc résidentiel ».
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*Offre “3 000€/pièce” valable du 28/09/2024 au 21/10/2024, réservée, dans la limite des stocks disponibles, aux contrats de réservation d’un logement au sein des résidences bénéficiant de l’offre, sous réserve de la signature de l’acte authentique dans les délais stipulés au contrat de réservation et uniquement pour une acquisition en vente en l’état futur d’achèvement. Cette opération commerciale est non cumulable avec toute autre offre Lamotte en cours et à venir sur la période susvisée. Offre non applicable aux opérations en nue-propriété, LMNP, prix ANRU, prix maitrisés, ainsi qu’aux programmes en co-promotion.
