Les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf et ancien

Propriétaire de votre résidence principale ou investisseur immobilier, vous cherchez à réduire vos impôts ? Quelles lois et quels régimes permettent de défiscaliser ? Quels sont les avantages fiscaux à tirer d’un achat immobilier ? Grâce aux leviers de défiscalisation, quels sont les investissements les plus rentables ? Plus d’informations dans ce guide conseil.

Sommaire :

1. Les avantages fiscaux dans l’immobilier
2. Les dispositifs en tant qu’acquéreur dans le neuf
3. Le LMNP, un dispositif dédié aux investisseurs
4. Résidence services, nue-propriété : autres leviers fiscaux
5. Défiscalisation et immobilier ancien : le Denormandie
6. Les anciens dispositifs non reconduits (Malraux, Pinel)
7. La défiscalisation immobilière : ce qu’il faut retenir

Les avantages fiscaux liés à l’achat immobilier

Dans le secteur immobilier, acheter un bien dans le neuf ou dans l’ancien offre certains avantages fiscaux.

La défiscalisation immobilière peut se matérialiser sous la forme d’une réduction d’impôt directe ou encore d’un abattement sur ses revenus imposables. Cette fiscalité intéressante est notamment rendue possible avec la location meublée non professionnelle (LMNP) et la location meublée professionnelle (LMP).

En fonction de votre situation (exemple : primo-accédant), de localisation du bien (exemple : zone ANRU), ou de sa typologie (exemple : logement neuf), voici pêle-mêle quelques avantages dont vous allez pouvoir éventuellement profiter :

• la TVA à 5,5% sur le prix du bien ;
• la taxe foncière exonérée pendant 2 ans ou plus ;
• les frais d’acte notarié réduits, dont la TVA correspondante ;
• le déficit foncier ;
• une réduction de l’impôt sur le revenu…

Chaque mécanisme de défiscalisation propose ainsi ses propres conditions d’éligibilité ainsi que ses propres avantages.

Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière en France ?

Que ce soit dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien, il existe de nombreux régimes et aides fiscales pour réduire le prix d’achat du bien, diminuer le montant de ses impôts ou encore récupérer la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) :

• le micro-BIC et le régime réel, dans le cadre de la location meublée professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP) ;
• l’achat dans le neuf, d’autant plus en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire ;
• la loi Girardin en outre mer ;
• le démembrement…

Les critères d’éligibilité, selon le dispositif fiscal

En fonction du mécanisme utilisé pour votre achat immobilier, des conditions sont à respecter pour bénéficier des remises fiscales.

Ces critères peuvent porter sur :

• la localisation du bien (zone tendue, quartier prioritaire…) ;
• la typologie du bien (logement neuf, immeuble collectif, bâtiment historique…) ;
• les revenus annuels des propriétaires ;
• les ressources des locataires, avec des plafonds par zone et selon la composition du foyer ;
• le plafonnement des loyers ;
• le montant de l’investissement ou des travaux de rénovation…

Découvrez ci-dessous comment investir et réduire vos impôts grâce à l’immobilier en 2025.

Les dispositifs en tant qu’acquéreur dans le neuf

L’exonération de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB), plus simplement appelée ‘taxe foncière’, est due par chaque propriétaire ou usufruitier d’un bien immobilier. La taxe foncière s’applique, même s’ils n’occupent pas le logement.

Lorsque vous achetez un bien immobilier neuf, vous êtes toutefois exonéré de la TFPB, pendant 2 ans. L’exonération temporaire de taxe foncière est valable que l’acquisition ait lieu au titre de votre résidence principale ou secondaire ou pour en faire une location, et quel que soit le type de bien (habitat individuel ou collectif).

Par ailleurs, il est possible de bénéficier d’une exonération prolongée, pour une durée jusqu’à 5 ans. Le dégrèvement de taxe peut être partiel ou total en cas d’acquisition dans le neuf. Le logement doit justifier de critères de performances énergétiques. Cette suppression de taxe immobilière s’applique dans les collectivités (communes, EPCI) qui en ont fait la délibération.

Les frais d’acte notarié réduits

Tout achat immobilier est assujetti à des frais d’acte notarié. Ces frais sont dus quelle que soit la nature de l’achat : un appartement dans un collectif, une maison individuelle, un terrain à construire. Ces frais d’acquisition comprennent notamment les droits de mutation, la TVA, la contribution de sécurité immobilière, les débours ainsi que les honoraires du notaire.

Ces frais liés au changement de propriété se composent principalement de taxes versées à l’État et aux collectivités locales. Ils sont par défaut à la charge de l’acquéreur. En cas d’achat dans l’ancien, les frais de notaire se situent autour de 7 à 8% du prix de vente. Mais pour favoriser l’investissement dans le neuf, les frais d’acte notarié sont réduits pour les logements en VEFA, à environ 2 à 3% du prix d’acquisition.

La TVA réduite à 5,5%

Une autre faveur fiscale pour les acquéreurs dans le neuf consiste en la réduction de la TVA. Cette TVA réduite à 5,5% est accordée aux particuliers qui accèdent à la propriété, à condition que l’habitat soit localisé dans une zone ANRU ou bien dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV).

Les primo-accédants ont d’autres critères à respecter pour bénéficier de cette réduction de TVA. Ils doivent s’engager à faire de ce logement en zone ANRU leur résidence principale. Leur niveau de ressources ne doivent excéder un certain seuil. Dernière condition pour l’application du taux réduit de TVA : le prix de l’opération au m² ne doit pas dépasser un plafond, défini selon la zone géographique en France (zonage ABC).

Le LMNP, un levier accessible aux investisseurs locatifs

Les investisseurs qui mettent un appartement ou une maison disponible à la location peuvent se voir attribuer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Les propriétaires du bien à louer doivent intégrer tout le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne (conformément au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Il n’y aucune durée d’engagement locatif obligatoire.

Le statut LMNP s’obtient dès lors que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23 000 € à l’année (hors taxe), ou que l’activité de location meublée ne soit pas votre principale rentrée d’argent.

Dans le cas contraire, c’est-à-dire si la location meublée génère un gain supérieur à 23 000 € et plus de la moitié des revenus annuels de votre foyer, vous basculez alors sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Des conditions spéciales s’appliquent toutefois si êtes propriétaire d’un meublé de tourisme.

Le régime micro-BIC dans le cadre du LMNP

Les propriétaires locatifs en LMNP sont par défaut assujettis au micro-BIC. Ce régime fiscal s’applique dans la limite de 77 700 € à l’année (HT). Le micro-BIC permet aux investisseurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives.

L’abattement pour un meublé classique (par opposition au meublé touristique) est fixé à 50%.

Par exemple, si vous louez un appartement meublé à un étudiant, pour un loyer mensuel HT de 500 € (charges locatives incluses), vous percevez donc 6 000 € de recettes au cours de l’année. Grâce au taux proposé par l’abattement forfaitaire, vous ne serez imposé que sur la moitié, soit 3 000€.

Le régime réel dans le cadre du LMNP

Avec le LMNP, si vos gains perçus sont supérieurs à 77 700 €, vous devenez assujetti au régime réel simplifié. Ce régime de défiscalisation vous octroie d’autres privilèges : la déduction des charges et l’amortissement des biens.

Les charges à déduire de sa déclaration concernent toutes celles liées à la location. Quelques exemples de charges déductibles : les taxes, les intérêts d’emprunt, les assurances, les travaux d’entretien et de rénovation, les charges courantes (eau, électricité, gaz, téléphone, Internet)…

Plus les charges locatives et déductibles sont élevées, plus le régime réel est avantageux d’un point de vue fiscal, par rapport au micro-BIC.

De plus, l’amortissement du bien immobilier et des biens mobiliers permet aux propriétaires en LMNP de déduire une partie de leur investissement sur une période choisie, diminuant ainsi davantage la base de leurs revenus imposables.

BON À SAVOIR
En additionnant les charges déductibles et le montant de l’amortissement, si ces charges locatives sont supérieures aux loyers, le résultat de l’activité locative est considéré comme déficitaire. Il est alors possible de reporter ce déficit sans limitation de durée.

Le LMNP dans le cadre d’une location touristique

Depuis l’adoption de la loi sur les locations de meublé de tourisme, les locations de courte durée (LCD) sont davantage régulées. Le principal objectif de la loi Le Meur-Echaniz est de limiter le volume de locations saisonnières sur le marché, notamment dans les zones les plus touristiques.

Le texte législatif du 19 novembre 2024 a fait évoluer les seuils et taux de l’abattement fiscal liés au régime micro-BIC. À compter du 1er janvier 2025, les propriétaires de meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement forfaitaire de 30%, dans la limite de 15 000 € annuels. Pour les propriétaires de meublés de tourisme classés (de 1 à 5 étoiles) , le taux d’abattement est de 50%, avec des recettes locatives plafonnées à 77 700 €.

En cas de dépassement de ces plafonds de recettes, les propriétaires de meublés touristiques, classés ou non classés, seront soumis à la fiscalité du régime réel simplifié, avec une déduction des charges et un amortissement des biens.

Résidence services, nue-propriété : autres leviers fiscaux avantageux

Achat en résidence services : la récupération de la TVA

Acheter un studio ou appartement neuf dans une résidence services ne permet pas seulement de bénéficier de la fiscalité avantageuse du LMNP. En effet, si vous vous engagez à louer un bien pendant 20 ans, vous pouvez aussi récupérer la TVA. De quoi investir en diminuant de 20% le montant de l’opération !

Sont concernées toutes les résidences qui proposent trois des quatre services suivants : accueil et réception, petit déjeuner, entretien et ménage, blanchisserie.

Les établissements avec services peuvent être des résidences hôtelières, des résidences d’affaires, des résidences étudiantes, des résidences seniors ou bien des EHPAD pour les personnes âgées dépendantes.

BON À SAVOIR
Si le bien acquis en résidence services est revendu avant 20 ans, la TVA devra être remboursée, selon la méthode de calcul du prorata temporis. Exemple : vous revendez le bien au bout de 10 ans, vous devrez alors rembourser la moitié de la TVA récupérée.

La nue-propriété, pour éviter les taxes pendant le démembrement

Ce n’est pas le plus connu des mécanismes de défiscalisation immobilière. Cependant, la nue-propriété offre de nombreux atouts, comme un prix d’achat inférieur de 30 à 40% à celui du marché. Cette décote de prix est rendue possible grâce à la séparation temporaire du droit de propriété (nue-propriété) et du droit d’usage du bien (usufruit).

La séparation de la pleine propriété du bien, aussi appelée démembrement, porte sur une durée de 15 à 20 ans. Pendant cette période, le nu-propriétaire ne paie ni taxe foncière, ni impôt sur la fortune, ni impôt sur les revenus, puisque les revenus sont perçus par l’usufruitier.

Le Denormandie, pour défiscaliser dans l’immobilier ancien

Depuis le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie incite les particuliers à investir dans l’immobilier et rénover les logements anciens. Le Denormandie propose une réduction d’impôt sur le revenu, calculée à partir du prix de revient net du bien. La réduction fiscale est toutefois plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €, et de 5 500 € par m² de surface habitable.

Le Denormandie devait initialement prendre fin en 2023. Avec la loi de finances pour 2024 et l’article 42 de la loi du 9 avril 2024 (sur la rénovation de l’habitat dégradé), il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2026 dans un premier temps, puis à nouveau jusqu’au 31 décembre 2027.

Le mécanisme de réduction fiscale Denormandie

L’avantage Denormandie est lié au montant du bien ancien acquis, travaux de rénovation inclus. La réduction d’impôt accordée dépend également de la durée d’engagement de mise en location :

• 12% du prix du bien, pour 6 ans de location ;
• 18% du prix du bien, pour 9 ans de location ;
• 21% du prix du bien, pour 12 ans de location.

Investir avec le Denormandie : les communes éligibles

Pour bénéficier de la baisse de ses impôts, le logement ancien doit être situé, au choix, dans une commune :

• du plan national « Action Cœur de Ville » (245 villes moyennes concernées) ;
• où la convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT) a été signée ;
• avec un besoin majeur de réhabilitation de l’habitat.

Les conditions liées au logement, aux travaux et aux locataires

L’octroi du bénéfice fiscal Denormandie est soumis à des critères liés au locataire. Celui-ci doit en effet occuper l’habitation au titre de sa résidence principale et ne pas dépasser des plafonds de ressources annuelles. Par ailleurs, il n’est pas possible de louer le bien à une personne de son foyer fiscal.

En plus des critères de localisation géographique et de locataire(s), des critères supplémentaires sont à respecter par les investisseurs, à la fois au niveau du logement et des travaux.

Les conditions du logement à rénover

Le logement doit ainsi faire l’objet de travaux de rénovation et d’amélioration. Il peut également s’agir d’un local transformé en usage d’habitation. Le bien à louer pendant 6, 9 ou 12 ans doit être non meublé.

Avec la loi Denormandie, des plafonds de loyer sont applicables, selon le zonage ABC en vigueur. Par exemple, pour un bail conclu à Arpajon dans l’Essonne (zone A) en 2024, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser 14,03 € par m². Et pour un contrat de bail signé en 2024 à Vannes (Morbihan) ou à Saint-Malo (Ille-et-Vilaine), communes situées en zone B1, ce loyer mensuel est plafonné à 11,31 € par m² de surface.

BON À SAVOIR
Depuis le 11 avril 2024 et l’entrée en vigueur de la loi n° 2024-322, le dispositif Denormandie concerne également les acquisitions et rénovations réalisées au sein des copropriétés dégradées ou en difficulté financière.

Les conditions liées aux travaux à réaliser

En matière de travaux, trois options sont possibles afin de réduire son impôt sur le revenu :

• améliorer la performance énergétique de l’habitat (de 20% au moins pour un appartement, de 30% au moins pour une maison individuelle) ;
• entreprendre deux types de travaux au choix (changement de chaudière, isolation des combles, des murs ou des fenêtres…) ;
• créer une nouvelle surface habitable, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Quelle que soit leur nature, les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.

Les anciennes lois non reconduites (Malraux, Pinel)

La loi Malraux pour la réhabilitation du patrimoine ancien

La loi n°62-903 du 4 août 1962, dite loi Malraux, permettait de bénéficier de réductions fiscales dans le cadre de la réhabilitation d’immeubles anciens, situés dans un site patrimonial remarqiable, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans l’un des quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Le dispositif Malraux, plafonné à 400 000 € au cours de 4 années consécutives, soit 100 000 € par an, a pris fin au 31 décembre 2024. Selon le lieu de l’opération de restauration immobilière, les contribuables pouvaient bénéficier d’un taux de réduction fiscale de 22% ou 30% sur le montant des travaux engagés.

Contrairement aux Pinel et Loc’Avantages, la réduction d’impôt Malraux n’était pas conditionnée à des plafonds de revenus pour les locataires.

Le dispositif d’investissement locatif Pinel

Créée en 2014 pour favoriser l’investissement dans le logement neuf ou la VEFA, la loi Pinel (sous toutes ses formes) a été supprimée le 31 décembre 2024.

L’investissement Pinel était aussi ouvert aux acquisitions de logements anciens, à condition d’y mener des travaux de rénovation, pour un montant minimum de 25% du coût total de l’opération. On parlait alors de ‘Pinel rénové‘.

Le Pinel breton était une autre variante du dispositif d’investissement locatif. Il avait été instauré par la loi de finances pour 2020, à titre expérimental. Cette loi Pinel régionale avait notamment pour objectif de faciliter l’accès au logement dans les communes bretonnes de (très) forte tension locative.

Pour bénéficier de la réduction fiscale de la loi Pinel, il fallait respecter de nombreuses conditions : localisation en zone tendue ou en quartier prioritaire, engagement locatif de 6 ans minimum, plafond de loyer, plafond de ressources, niveau de performance énergétique…

Réduire ses impôts grâce à Loc’Avantages

Le 31 décembre 2024 a également sonné la fin de Loc’Avantages (anciennement Loueur abordable). Ce levier fiscal était accessible aux propriétaires qui proposaient à leurs locataires des loyers inférieurs au prix du marché local.

Le principe de ce type d’investissement locatif : plus le loyer demandé était bas, plus la réduction d’impôt était importante, de 15 à 65% sur le montant des revenus bruts. Pour bénéficier de Loc’Avantages, le logement devait notamment être :

• non meublé ;
• occupé comme résidence principale ;
• loué pour 6 ans minimum, dans le cadre d’une convention signée avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Le Censi-Bouvard

De 2009 au 31 décembre 2022, une aide de l’État ouvrait droit à une réduction d’impôt, pour l’acquisition d’un logement neuf, situé dans une résidence services, meublé et destiné au marché locatif : le Censi-Bouvard.

Pour un engagement de mise en location de 9 ans, ce mécanisme accordait une remise fiscale de 11% par an (et pendant 9 ans), sur le prix de revient du bien (hors taxe et meubles), dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Jusqu’à sa disparition fin 2022, le Censi-Bouvard était cumulable avec l’investissement LMNP, en résidence étudiante ou résidence senior par exemple.

Comment défiscaliser dans l’immobilier : ce qu’il faut retenir

Comment défiscaliser quand on est propriétaire d’un bien immobilier ?

Un propriétaire immobilier a de multiples options pour défiscaliser. Il peut ainsi investir dans le neuf, et mettre le bien en location, par exemple dans une résidence services. Avec les statuts LMNP ou LMP, l’investisseur va pouvoir profiter d’un abattement sur ses revenus locatifs, voire d’une déduction de charges cumulée à un amortissements des biens et au déficit foncier. Un primo-accédant peut quant à lui bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% si le logement neuf acquis est en zone ANRU ou dans un quartier prioritaire. Autre possibilité si vous achetez dans l’ancien : l’attribution d’une réduction d’impôt, à condition de faire d’importants travaux de rénovation et de louer le bien.

Quelles sont les lois en matière de défiscalisation immobilière ?

Le dispositif Denormandie, défini par le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019, permet de réduire ses impôts, à condition d’acheter et rénover un logement ancien, dans certaines communes du territoire. La loi Girardin est dédiée aux investissements productifs et industriels en Outre-mer. La loi Malraux (créée en 1962) et la loi Pinel (créée en 2014) ont toutes les deux été supprimées fin 2024. La loi Censi-Bouvard a quant à elle été en vigueur de 2009 à 2022. À noter qu’à la mi-janvier, la loi de finances pour 2025 n’a pas encore été adoptée. Selon l’examen du projet de budget, certains leviers fiscaux pourraient être réintroduits.

Quels sont les régimes qui permettent de défiscaliser sur le marché immobilier ?

Le LMNP propose plusieurs régimes fiscaux si vous souhaitez investir, selon le selon le niveau de revenus locatifs générés au cours de l’année. Les investisseurs qui louent un bien meublé sont soumis soit au micro-BIC soit au réel simplifié. Quel que soit le régime concerné, ils bénéficient d’avantages conséquents en matière de fiscalité : abattement forfaitaire avec le micro-BIC, déduction de charges + amortissement + déficit foncier avec le régime réel.

Qu’est-ce que la loi Monuments Historiques ?

Créée en 1913, la loi sur les Monuments Historiques vise à protéger le patrimoine existant, qu’il soit architectural, artistique, technique ou scientifique. Cette loi permet de restaurer et valoriser un bien considéré d’intérêt public. Le propriétaire d’un immeuble classé (ou inscrit à l’inventaire supplémentaire) va pouvoir défiscaliser jusqu’à 100% du coût des travaux et d’entretien, sur ses revenus fonciers.