Immobilier : investir dans un logement étudiant géré

En 2023-2024, près de 3 millions d’étudiants étaient inscrits en France pour suivre une formation dans l’enseignement supérieur, un chiffre en progression constante. La hausse de la population étudiante va de pair avec le besoin de logements adaptés à la vie universitaire. Cependant, l’offre actuelle de logements étudiants ne suffit pas à répondre à toute la demande et réduire les tensions sur le marché immobilier locatif. Quelles sont les solutions existantes pour héberger les étudiants ? Quels sont les avantages des résidences services et du LMNP ? Où investir dans une location étudiante pour une meilleure rentabilité ? Nos réponses.

Sommaire :

1. Pourquoi investir en résidence étudiante ?
2. L’investissement en résidence étudiante avec le LMNP
3. Les avantages fiscaux de ce type d’investissement
4. Où investir dans un logement étudiant ?
5. Résidence pour étudiants : les services associés
6. Investissement en résidence étudiante : résumé

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Le marché immobilier étudiant français : les tendances actuelles

Selon les chiffres du ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche⁽¹⁾, 2,965 millions d’étudiants étaient inscrits dans une formation supérieure pour l’année 2023-2024. En hausse depuis la rentrée 2007, le nombre d’étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur avait connu une une légère baisse en 2022-2023.

La taille de la communauté étudiante, autour de 3 millions de personnes chaque année, pose des questions sur le marché immobilier locatif. En effet, les étudiants – au même titre que le reste de la population – ont besoin de se loger, idéalement à proximité des grandes écoles et campus universitaires. Toutefois, comme a pu le constater le président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) lors de l’été 2024, il y a une pénurie de biens locatifs pour les étudiants, et la situation s’aggrave.

Dans un marché en tension, et au regard des prix dans l’immobilier neuf, les biens à louer sont très recherchés, notamment les petites surfaces particulièrement adaptées aux étudiants. Ce phénomène s’applique dans les plus grandes métropoles, comme à Paris et Lyon, mais également dans les villes de plus petite taille.

L’impact de la demande croissante en logements étudiants

Les difficultés rencontrées par les étudiants pour se loger ont deux incidences directes :

• la nécessité de construire davantage de studios et d’appartements dans les villes étudiantes ;
• l’augmentation des prix des locations, même dans les zones où les loyers sont encadrés.

L’une comme l’autre raison rend intéressant l’investissement locatif dans des appartements étudiants. Pourquoi ? Non seulement vous allez louer le studio ou appartement sans difficulté et donc générer des revenus complémentaires, mais aussi pouvoir pratiquer des loyers relativement élevés.

Par ailleurs, en cas de revente, l’appartement étudiant aura également de fortes d’attirer de nouveaux investisseurs.

L’analyse des coûts liés à l’investissement et des risques

Investir dans une résidence étudiante, comme tout investissement locatif, requiert une étude préalable. Quel est votre projet immobilier sur le moyen / long terme ? Disposez-vous d’un apport pour financer cet achat ? Êtes-vous déjà propriétaire de votre résidence principale ? Avez-vous un crédit immobilier à rembourser ?

Selon votre situation, acheter un appartement étudiant à 100 000 € ou plus peut représenter quelques risques, que ce soit dans le neuf ou l’ancien. Ce sera notamment le cas si votre capacité de financement est limitée. Il est dès lors indispensable d’identifier le bon produit d’investissement locatif :

• un appartement neuf ou ancien ;
• un studio, un 2 ou 3 pièces ;
• un bien dans un immeuble collectif classique ou dans un établissement dédié aux étudiants ;
• une résidence avec des prestations à la carte.

Quel que soit le produit choisi et la typologie du bien, pour minimiser les risques, mieux vaut miser sur une entreprise qui a su démontrer son expertise dans la construction et gestion immobilière. Ce sera la garantie d’un bâtiment durable et d’un investissement immobilier rentable.

L’investissement en résidence étudiante avec le statut LMNP

Les conditions du statut de loueur en meublé non professionnel

En investissant dans une résidence étudiante, vous pouvez bénéficier du statut LMNP. Pour cela, il faut que la location soit meublée. La liste de l’équipement mobilier à fournir est fixée par l’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, vaisselle, table, chaises, plaque de cuisson…

La location meublée non professionnelle (LMNP) s’adresse aux particuliers investisseurs dans le neuf (et dans l’ancien), dont l’activité locative ne constitue pas la principale source de revenus. Afin d’obtenir le statut de loueur non professionnel, un seuil de revenus maximum est à respecter de la part des propriétaires.

Par défaut, le plafond autorisé est de 23 000 € à l’année. Les recettes locatives (liées aux biens meublés) peuvent toutefois dépasser ce seuil, mais elles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal.

En revanche, aucun engagement quant à la durée de mise en location n’est exigé. Vous pouvez ainsi mettre fin à cette activité locative quand bon vous semble. Un avantage significatif si vous souhaitez être libre de changer votre stratégie d’investissement, sans attendre une quelconque échéance.

Les régimes fiscaux liés au LMNP

Avec le statut LMNP, deux régimes de fiscalité sont possibles si vous souhaitez investir :

• le micro-BIC ;
• le régime dit de bénéfice réel.

Le régime micro-BIC est celui qui s’applique initialement, dans la limite de revenus locatifs jusqu’à 77 700 €. Au-delà de ce montant de revenus, le propriétaire bascule automatiquement sur le régime réel.

Les démarches administratives pour obtenir le statut LMNP

Comment faire pour signaler son activité locative et son statut au service des impôts ?

La déclaration LMNP commence par l’inscription au répertoire Sirène de l’Insee. Cette formalité, gratuite, est à réaliser en ligne auprès du guichet des formalités des entreprises, accessible sur le site de l’Institut national de la propriété industrielle (www.inpi.fr).

Après inscription, vous recevez un numéro SIRET. Ce numéro est à renseigner sur votre déclaration complémentaire de revenus annuels, via le formulaire n°2042 C-PRO, tout en indiquant le montant des revenus LMNP perçus.

Pour les propriétaires assujettis au régime de bénéfice réel, le formulaire n°2031-SD est également à remplir.

Investir en résidence étudiante gérée : quels avantages fiscaux ?

Quel que soit le régime choisi, micro-BIC ou réel, chacun propose ses avantages fiscaux : abattement de 50%, déduction des charges, amortissement des biens…

En fonction de vos revenus locatifs et de vos charges, la connaissance des différents leviers de défiscalisation est essentielle afin d’investir dans le neuf et opter pour le régime le plus intéressant.

L’abattement forfaitaire avec le micro-BIC

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50% sur le montant des revenus locatifs annuels, dans la cadre de la location en résidence étudiante. Cela signifie que seule la moitié des recettes LMNP est prise en compte pour calculer l’impôt sur vos revenus.

Par exemple, si vous percevez 20 000 € de loyers en 2024, pour vos biens loués en meublé, c’est la somme de 10 000 € qui va servir de base imposable. Ce BIC (bénéfice industriel et commercial) imposable s’ajoute aux autres revenus du foyer fiscal.

Régime réel : la déduction des charges et amortissement

En étant assujetti au réel, vous allez pouvoir bénéficier de plusieurs aides fiscales, qui vont réduire le montant des recettes soumises à l’impôt sur le revenu.

Le réel permet ainsi de déduire les charges qui sont directement liées à la location. Les charges locatives déductibles comprennent :

• la taxe foncière ;
• l’assurance ;
• les frais de copropriété ;
• les charges courantes (électricité, eau, téléphone…) ;
• les dépenses d’entretien…

Régime réel : l’amortissement des biens immobiliers et immobilisés

Le régime de bénéfice réel prévoit aussi l’amortissement de certaines charges. Cela concerne le bien immobilier, mais également les biens mobiliers achetés.

En LMNP, le propriétaire peut cumuler ces deux types d’amortissement et les déduire de ses revenus. Il est par ailleurs libre de choisir lui-même la durée de l’amortissement, avec le prix d’achat hors taxe comme base de calcul. Une liberté très utile afin d’optimiser au maximum ses revenus à déclarer et ainsi le niveau son imposition.

Exemple d’amortissement avec un appartement 2 pièces acheté dans une résidence étudiante, pour un prix TTC de 150 000 €. Diminué de 20%, cela donne un prix d’achat HT de 120 000 €. Si le propriétaire décide d’amortir le bien sur une durée de 30 ans, il pourra ajouter 4 000 € – chaque année – sur la ligne des charges déductibles.

Spécificité des résidences services gérées : la récupération de la TVA

Le LMNP géré n’est pas le seul outil existant pour défiscaliser. Les investisseurs, qui achètent un logement étudiant destiné au marché locatif, peuvent aussi récupérer la TVA. Pour cela, il faut que l’appartement se situe au sein d’une résidence services.

Pour être éligible, ce type de résidence doit fournir au moins trois prestations parmi les quatre suivantes :

• l’accueil et la réception ;
• le petit-déjeuner ;
• le linge de maison ou la blanchisserie ;
• le nettoyage et l’entretien des espaces communs.

La récupération des 20% de la taxe sur la valeur ajoutée implique que les propriétaires s’engagent à conserver le bien pendant 20 ans et à le laisser en location. A contrario, la TVA est à rembourser, sur la proportion du temps écoulé.

Où investir dans un logement étudiant en France ?

Il est fondamental de choisir le bien à acquérir en fonction de son potentiel locatif. La localisation de l’appartement, dans une ville étudiante, vous garantit de répondre à un besoin permanent et en croissance. Les effectifs étudiants sont repartis à la hausse en 2023-2024, avec 28 300 élèves supplémentaires⁽¹⁾ par rapport à l’année précédente.

Mais où se situent les principaux pôles académiques en France ?

Les grands pôles étudiants en France

Le nombre d’étudiants varie fortement selon la région sur le territoire et l’académie.

Par exemple, plus du quart des étudiants inscrits en France se trouvent en Ile-de-France (27,3%). Les académies de Lyon, Lille, Nantes, Toulouse, Rennes et Bordeaux représentent quant à elles légèrement plus du tiers des effectifs nationaux (34,0 %).

À l’inverse, les huit plus petites académies en métropole n’accueillent que 10,8 % de la population étudiante totale.

Le top 10 des académies en France métropolitaine⁽¹⁾, selon le nombre d’inscrits, pour l’année 2023-2024.

Une ville étudiante où il fait bon investir : Rennes

Prenons l’exemple de Rennes, deuxième ville étudiante en France⁽²⁾ selon le classement annuel du magazine l’Étudiant. Une métropole recommandée à 98%, où investir dans un logement étudiant peut s’avérer rentable, car :

• les prix au m² sont plus accessibles que dans l’agglomération parisienne ;
• le marché immobilier étudiant local est particulièrement sous tension.

En 2023-2024, la capitale de la Bretagne a accueilli 73 000 étudiants. Un chiffre conséquent si on le met en perspective avec la population de la ville et de l’aire urbaine, estimées respectivement à 225 000 et 371 000 habitants⁽³⁾.

L’afflux d’étudiants à Rennes combiné à une offre immobilière insuffisante entraine de grandes difficultés à se loger. À chaque rentrée universitaire, les étudiants rennais éprouvent donc de plus en plus de difficultés à trouver un logement.

De plus, le prix moyen des appartements au m² à Rennes s’élève à 3 938 €⁽⁴⁾, soit bien moins qu’à Bordeaux (4 594 €), Lyon (4 614 €) et surtout Paris (9 282 €).

Deux raisons pour investir sereinement dans l’immobilier locatif à Rennes.

La typologie des biens recherchés

Vous souhaitez investir en résidence étudiante ? Faut-il privilégier l’achat d’un studio neuf ou d’un appartement avec plusieurs pièces ? Et pourquoi ?

Afin de répondre à la demande locative des étudiants, il est important de s’intéresser à ce qu’ils recherchent comme hébergement.

LocService.fr a récemment analysé plus de 70 000 offres et demandes de locations d’étudiants⁽⁵⁾. D’après les résultats observés, les étudiants recherchent « en priorité un studio ou un appartement T1 » (61%). Pour 18% des étudiants, l’appartement T2 est leur souhait prioritaire.

Pour le reste, les appartements 3 pièces ou plus, les chambres étudiantes et les colocations ne recueillent que 21% des ‘votes’ en cumulé.

Acquérir un studio ou un appartement une pièce augmente donc fortement la probabilité de voir le logement être loué rapidement à un étudiant, et notamment à Rennes. En effet, selon cette même étude et le score de tension sur le logement étudiant, la préfecture d’Ille-et-Vilaine se classe comme la deuxième ville où il est le plus difficile de trouver un logement, derrière Lyon et devant Bordeaux.

Résidence gérée pour étudiants : les services en matière de location et d’investissement

Logement étudiant : les services intégrés dans les résidences gérées

Ce type de résidence offre des prestations destinées spécifiquement aux étudiants et jeunes actifs :

• un appartement à louer tout équipé ;
• des espaces communs et partagés ;
• du personnel à l’accueil ;
• une offre de prestations complémentaires (local vélos, salle de sport, laverie, connexion Wifi…).

En mettant à disposition des logements confortables et bien aménagés, en proposant des espaces agréables pour travailler, et en simplifiant les échanges entre les locataires au quotidien, ces établissements créent les conditions de la réussite des étudiants tout au long de leur parcours universitaire.

Investisseurs : la gestion locative d’un appartement étudiant

Pour simplifier les démarches au quotidien et limiter les contraintes, de nombreux services sont aussi proposés aux investisseurs qui souhaitent déléguer la gestion locative du bien, que ce soit par une agence immobilière ou par une entreprise spécialisée dans l’exploitation de programmes résidentiels.

Dans le cadre d’un achat en résidence étudiante, avec Lamotte, un contrat de bail commercial va sceller la relation entre l’investisseur et le gestionnaire exploitant.

Ce contrat indique les garanties offertes au propriétaire investisseur, comme la perception des loyers durant toute la durée du bail (même en cas de vacance locative), ainsi que les services à la charge du gestionnaire :

• les états des lieux et visites du bien ;
• la rédaction du bail locatif ;
• l’entretien des parties communes ;
• la réalisation des travaux éventuels…

Investissement géré en résidence pour étudiants : ce qu’il faut retenir

Quel profil pour investir en logement étudiant ?

L’investissement dans un logement étudiant peut répondre aux besoins de plusieurs profils, même avec un budget limité. Ce type de bien peut convenir aux parents qui souhaitent faciliter l’accès au logement de leur enfant (futur) étudiant, notamment dans les villes en tension locative. L’achat d’un logement étudiant est aussi adapté, en raison du prix plus accessible, aux néo-investisseurs qui désirent se lancer sur le marché locatif. Enfin, si l’on parle de studios ou d’appartements en résidence avec services, un primo-accédant peut également y trouver son compte, grâce aux prestations disponibles sur place.

Quel type de logement est-il le plus rentable ?

Les logements étudiants avec une ou deux pièces répondent davantage aux souhaits des étudiants. Un appartement T1 ou T2 aura donc plus de chances d’être loué rapidement. Par ailleurs, un logement meublé vous permet de louer le bien à un loyer plus élevé que s’il s’agit une location nue. Investir dans un meublé, notamment en LMNP, est d’autant plus intéressant qu’il vous fait bénéficier d’un régime fiscal avantageux : abattement de 50% ou déduction des charges et amortissement.

Où investir dans un logement étudiant ?

Pour savoir où investir, il faut analyser le marché locatif étudiant, s’intéresser à l’évolution du nombre d’étudiants dans la ville et aux éventuelles difficultés rencontrées pour se loger. La localisation de l’appartement ou de la résidence étudiante est essentielle. Un emplacement proche des universités ou écoles supérieures, des transports et du centre-ville fait partie des critères recherchés par les futurs locataires étudiants. Il est judicieux aussi de connaitre le niveau des prix de l’immobilier et leur évolution, afin d’estimer la rentabilité de son investissement à terme.

Quel budget pour acheter un appartement étudiant ?

Selon le nombre de pièces du logement étudiant, un investissement dans le neuf est possible à compter de 100 000 euros a minima. Si l’appartement se trouve dans une résidence de services, le coût initial de l’investissement sera plus élevé, en raison des prestations proposées et des charges de gestion associées. Dans ce cas, la récupération de la TVA fait baisser de 20% le prix d’achat du bien, à condition de conserver le bien pendant 20 ans.

Quelles prestations de gestion suite à un investissement en résidence étudiante ?

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf en résidence pour étudiants, la gestion du bâtiment est confiée à une entreprise spécialisée. La gestion locative comprend la visite, l’état des lieux, la maintenance, les travaux d’entretien de l’appartement… Tout cela peut être complété par un accompagnement financier du projet ou une gestion fiscale et comptable.

Quels services trouver dans une résidence pour étudiants ?

Les résidences pour étudiants et jeunes actifs fournissent des prestations et équipements supplémentaires, inclus ou à la carte. Parmi l’offre proposée, citons la réception, le ménage, la salle de sport, la laverie, le local vélos, la restauration, la cafétéria, les espaces communs…

(1) Note flash du SIES N° 19 – Juillet 2024.
(2) L’Étudiant – Classement des meilleures villes étudiantes 2024.
(3) Insee – RP2021 exploitation principale en géographie au 01/01/2024.
(4) Se Loger – Prix au m² de l’immobilier en décembre 2024.
(5) Observatoire LocService – Le marché du logement étudiant – Édition 2024.

Investir dans l’immobilier comporte des risques. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice fiscal.