LMNP : définition et fonctionnement
La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un statut qui permet de bénéficier d’un dispositif fiscal, afin de déduire toutes les charges liées à l’exploitation et de bénéficier d’un amortissement. Le LMNP vise à acquérir un bien neuf et à le louer avec du mobilier intégré, mais il est aussi ouvert à la location meublée dans l’ancien. Quelles sont les conditions pour être éligible ? Quelles différences avec le statut de loueur meublé professionnel ? Quels sont les avantages et contraintes du dispositif ? Découvrez le fonctionnement du LMNP.
Sommaire :
- Qu’est-ce que le LMNP ?
- Les critères d’accès au statut LMNP
- Les différences avec le LMP
- Les avantages du dispositif
- LMNP géré vs. non géré
Qu’est-ce que le statut LMNP ? Explications et caractéristiques
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est défini par l’article 155 IV du Code général des impôts (CGI). Ce dispositif dédié aux investisseurs immobiliers offrent des avantages fiscaux spécifiques, en cas de location meublée.
Le régime LMNP n’est soumis ni à des plafonds de loyers ni aux plafonds de ressources des locataires. Le système de zonage ne s’applique pas non plus au LMNP.
À noter que tout contribuable résidant en France peut bénéficier du dispositif LMNP et ainsi compléter ses revenus.
Statut LMNP : les critères d’accès en détail
Pour bénéficier du statut LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies. Les critères d’éligibilité portent à la fois sur les revenus locatifs, la typologie du bien mis en location et le mobilier présent dans le bien immobilier à louer.
Les conditions d’accès au LMNP
Tout d’abord, les revenus annuels issus de la location meublée ne doivent pas excéder un certain seuil, à savoir 23 000 euros, ou ne doivent pas représenter la majorité des revenus du foyer fiscal (total des salaires, autres bénéfices industriels et commerciaux…).
Vous êtes donc considéré comme loueur non professionnel si au moins l’une des deux conditions mentionnées est remplie.
De plus, le particulier investisseur ne doit pas être inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que professionnel de la location meublée.
Les types de biens éligibles
Comme son nom l’indique, le statut LMNP s’applique aux biens immobiliers destinés à la location meublée. Plusieurs types de bien à louer rentrent dans le périmètre de la location meublée :
- les studios et appartements ;
- les maisons ;
- les résidences services seniors ;
- les résidences services pour étudiants ;
- les résidences de tourisme ;
- les résidences d’affaires ;
- les autres logements meublés (chambre chez l’habitant…).
Location meublée : les équipements obligatoires
Pour être considéré comme un logement d’habitation meublé, le bien mis en location (avec un bail d’habitation ou un bail mobilité) doit a minima comporter les meubles suivants :
- une literie avec couette ou couverture ;
- des volets ou rideaux dans les chambres ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou four à micro-onde ;
- un réfrigérateur ;
- un congélateur ;
- de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- du matériel d’entretien ménager…
La liste complète des meubles indispensables est à consulter sur Service-public.fr, le site officiel de l’administration française.
Les différences avec la location meublée professionnelle (LMP)
Selon l’article 155, IV-2 du CGI, le loueur en meublé est considéré comme professionnel si les recettes annuelles de cette activité excèdent 23 000 euros au sein du foyer fiscal et si ces recettes sont supérieures aux revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu. La troisième condition du LMP est qu’au moins un membre du foyer fiscal soit inscrit au Registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.
Il existe trois autres différences importantes entre les statuts LMNP et LMP :
- les déficits retirés de la location meublée ;
- les plus-values immobilières ;
- le paiement de cotisations sociales.
Les déficits retirés d’une location meublée
Les déficits retirés d’une location meublée non professionnelle peuvent être reportés pendant 10 ans sur les revenus générés par cette activité locative.
En cas de location meublée professionnelle, ils peuvent être déduits du revenu global obtenu par le contribuable, sans limite de montant. Si le revenu généré est insuffisant, les déficits retirés peuvent être reportés pendant 6 ans.
Plus-value immobilière : un régime spécifique
Dans le cadre d’une vente, un loueur non professionnel peut également bénéficier du régime des plus-values immobilières pour les particuliers. Cela permet notamment de profiter de l’abattement sur les impôts avec un taux d’abattement qui s’applique selon la durée de détention du bien.
L’abattement est valable pour le calcul de l’impôt sur le revenu comme pour celui des prélèvements sociaux.
Des cotisations sociales à payer
La location meublée professionnelle, c’est-à-dire si le montant des revenus tirés de la location meublée dépasse un certain seuil, impose le paiement de cotisations sociales.
En tant que loueur meublé non professionnel, vous ne devez payer que les prélèvements sociaux.
Les avantages et contraintes du statut LMNP
Les bénéfices pour les investisseurs
Le statut LMNP offre une palette d’avantages pour les particuliers investisseurs. Ce type d’investissement constitue une option attractive pour plusieurs raisons. Il permet en effet de :
- générer des revenus complémentaires ;
- profiter des avantages liés aux Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) ;
- neutraliser la fiscalité par l’amortissement du bien meublé.
De plus, l’achat d’un logement neuf destiné à la location meublée peut se faire dans une résidence services : un marché porteur avec une forte croissance de la demande locative.
Exemple avec un revenu locatif annuel de 15 000 €, pour un contribuable avec une tranche marginale d’imposition à 30%. Les charges locatives* sont de l’ordre de 20% des revenus, soit 3 000 €.
| Régime fiscal | Fiscalité | Imposition sur les loyers perçus | Revenu net |
|---|---|---|---|
| Micro BIC | abattement de 50% | 3 562,50 € | 8 437,50 € |
| LMNP (réel simplifié) | charges déductibles + amortissement | 0 € | 12 000 € |
| Micro foncier | abattement de 30% | 4 987,50 € | 7 012,50 € |
| Revenu foncier (régime commun) | charges déductibles | 5 700 € | 6 300 € |
Pour mémo, lorsque l’on pratique un abattement (quel qu’en soit le pourcentage), on ne déduit pas les charges. Pour calculer le montant de l’impôt, il faut prendre en compte la tranche majeure d’imposition, à laquelle s’ajoute la CSG (contribution sociale généralisée) et la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) de 17,5%.
Les obligations et contraintes liées au statut LMNP
Bien que le LMNP offre des avantages fiscaux, il est essentiel de comprendre les contraintes associées au dispositif. Le bien loué meublé doit ainsi répondre à certains critères précis, en matière d’équipements mobiliers fournis par exemple.
Le contribuable investisseur doit également respecter quelques obligations administratives et comptables. Il est donc vivement conseillé de se faire accompagner par un expert comptable lors de sa déclaration de revenus BIC meublé (formulaire n°2042 C Pro).
LMNP géré vs. LMNP non géré
Qu’est-ce que le LMNP géré ?
Le LMNP géré consiste à investir en LMNP, au sein d’une résidence services. En effet, l’investisseur va signer un contrat de bail commercial avec l’exploitant gestionnaire de la résidence. Dans le cadre de ce contrat, c’est l’exploitant qui va gérer directement le bien meublé. Le gestionnaire professionnel prend en charge la mise en location et l’entretien du logement.
Le LMNP géré, que ce soit pour un appartement en résidence étudiante, en résidence seniors ou encore en résidence d’affaires, offre des loyers sécurisés à l’investisseur ainsi que de l’amortissement comptable sur les frais du logement.
Qu’est-ce que le LMNP non géré ?
De son côté, le LMNP non géré, s’applique pour l’achat d’un bien meublé classique. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison, dans l’immobilier neuf comme dans l’ancien, qui est loué directement à un particulier. Le propriétaire est par défaut en charge de la gestion locative du logement : la rédaction du bail, la recherche du locataire, l’état des lieux, la maintenance…
En optant pour du LMNP non géré, le propriétaire ne dispose d’aucune garantie, quant à la perception de loyers chaque mois. Ce type de LMNP laisse toutefois plus de liberté à l’investisseur pour sélectionner le bien, choisir le locataire et fixer le montant du loyer. Mais il demande également au propriétaire un investissement personnel supérieur en termes de temps à consacrer et de gestion.
LMNP géré et non géré : les principales différences
La différence essentielle entre le LMNP géré et non géré tient dans la gestion du bien meublé en location. D’un côté, un professionnel spécialisé dans la gestion exploitation de résidences services. De l’autre, le propriétaire du bien, même s’il a la possibilité de déléguer la gestion locative à une agence immobilière traditionnelle.
Avec la garantie de loyers, même en cas de logement inoccupé, le LMNP géré offre davantage de sécurité à l’investisseur et de moins de contraintes au quotidien. Le LMNP non géré permet plus de flexibilité à l’investisseur, avec à la fois un risque de vacance locative et un plus grand potentiel de rentabilité.
Le statut LMNP est une option fiscale à envisager pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leurs rendements. La connaissance du fonctionnement du dispositif (modalités d’application, avantages, contraintes) doit contribuer à prendre des décisions éclairées et tirer pleinement parti du potentiel offert.
N’hésitez pas à consulter un professionnel Lamotte pour vous accompagner dans l’achat d’un bien et sa mise en location meublée, afin d’optimiser votre investissement immobilier.
