Loi anti-Airbnb : les impacts pour le marché immobilier et les propriétaires
Publié le 7 janvier 2025
Une loi récemment adoptée vise à encadrer les locations de courte durée et notamment celles des meublés de tourisme. Surnommée loi anti-Airbnb, elle doit permettre de réguler le marché immobilier locatif dans les zones touristiques. Quels sont ces objectifs précis ? Avec quelles conséquences pour les propriétaires et investisseurs ? Nos réponses.
Sommaire :
- Le contexte de la loi
- Les principales mesures
- Une nouvelle fiscalité pour les propriétaires
- Le DPE obligatoire
- Les répercussions sur le marché immobilier local
Le contexte de la loi anti-Airbnb
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi anti-Airbnb, a été promulguée. Suite à son adoption et à sa publication au Journal officiel du mercredi 20 novembre, elle reste donc en vigueur, malgré la récente motion de censure au Parlement, qui a conduit ensuite à la démission du Premier ministre Michel Barnier et du gouvernement.
L’origine de la loi est liée au nombre croissant de biens transformés en locations saisonnières, notamment via les plateformes Airbnb, Booking et Abritel, réduisant mécaniquement l’offre de logements disponibles pour les locaux. Selon les élus locaux, près d’un million de meublés de tourisme auraient ainsi « pris la place de logements classiques destinés à l’habitat permanent ».
Ce phénomène a des effets directs sur le marché immobilier dans les zones touristiques et tendues, comme les grandes et moyennes villes :
- une hausse des loyers ;
- une pénurie de logements à louer en longue durée ;
- un impact sur la vie locale et les résidents permanents, dont les travailleurs.
Les principales mesures de la loi du 19 novembre 2024
Afin d’inciter les propriétaires à louer leurs biens sur de longues durées et faciliter l’accès au logement des locaux et travailleurs, plusieurs mesures ont été prises dans le cadre de la loi de régulation des locations de vacances.
Voici les mesures phares de la loi :
- baisse de l’abattement fiscal de 71 à 50% pour les meublés classés ;
- réduction de l’abattement fiscal de 50 à 30% pour les meublés non classés ;
- soumission des meublés de tourisme au diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- interdiction de louer les passoires thermiques ;
- possibilité, pour les communes, de limiter à 90 jours la durée maximum de location touristique par an (au lieu de 120 jours actuellement) ;
- modification des règlements de copropriété pour interdire la location d’appartements en meublé de tourisme, à la majorité simple (soit deux tiers des copropriétaires) et non plus à l’unanimité.
Fiscalité : les conséquences pour les propriétaires et investisseurs
La loi, aussi appelée loi Le Meur en référence à la députée du Finistère Annaïg Le Meur qui a porté le projet, modifie le régime micro‑BIC lié à la location meublée non professionnelle (LMNP), dont les plafonds des meublés classés et des chambres d’hôtes.
Le régime fiscal du micro-BIC était en effet considéré jusque-là comme une niche fiscale pour les propriétaires de meublés de tourisme. Avec la loi du 19 novembre 2024, les plafonds des recettes locatives à l’année sont revus à la baisse. C’est également le cas des taux pratiqués pour l’abattement forfaitaire.
| Type de location meublée | Avant / Jusqu’en 2024 | Après / À partir de 2025 |
|---|---|---|
| Meublés classés et chambres d’hôtes | – Plafond de 188 700 € HT de revenus – Abattement forfaitaire de 71% | – Plafond de 77 700 € HT de revenus – Abattement forfaitaire de 50% |
| Meublés non classés | – Plafond de 77 700 € HT de revenus – Abattement forfaitaire de 50% | – Plafond de 15 000 € HT de revenus – Abattement forfaitaire de 30% |
Les nouveaux plafonds et taux d’abattement vont s’appliquer pour les revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025.
DPE obligatoire et interdiction de location pour les passoires thermiques
En complément de la baisse des plafonds de recettes locatives et de la réduction de l’abattement fiscal, la nouvelle loi impose aux propriétaires de meublés touristiques de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Par ailleurs, la loi sur la régulation des locations saisonnières interdit aux propriétaires de louer les biens les plus mal classés en matière de performance énergétique, à savoir les logements classés G. Cette interdiction de location des passoires thermiques est déjà en vigueur pour la location nue.
Au 1er janvier 2028, les meublés de tourisme étiquetés F ne pourront plus être loués. Et à partir de 2034, les meublés de tourisme devront attester d’un DPE classé entre A et D.
Les propriétaires ont donc un délai de 10 ans pour mener des travaux de rénovation énergétique sur leurs locations meublées et faire passer leur DPE à un niveau D a minima.
Les répercussions sur le marché immobilier local
La loi du 19 novembre octroie davantage de pouvoir aux maires et élus locaux. Désormais, les communes et collectivités territoriales ont la possibilité de réguler le nombre de nuitées autorisées à l’année. Jusqu’à présent, dans les communes concernées, la durée maximale de location à des touristes était fixée à 120 jours au cours de l’année. Ce chiffre vient de passer à 90 nuitées par an.
De plus, les meublés de tourisme doivent faire l’objet d’une déclaration avec enregistrement en mairie. La généralisation du numéro d’enregistrement sera applicable le 20 mai 2026 au plus tard. Cette procédure doit permettre une meilleure connaissance du parc locatif touristique. Cela va également faciliter la régulation du marché locatif, ainsi que le contrôle du respect de la réglementation par les propriétaires.
Des sanctions sont prévues en cas de manquement :
- une amende administrative de 10 000 euros maximum en cas de défaut d’enregistrement ;
- une amende administrative de 20 000 euros maximum en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
En complément des obligations déclaratives et des amendes administratives, le maire pourra exiger à tout moment que le DPE valide du meublé de tourisme lui soit fourni, dans un délai de deux mois. Une amende administrative d’un montant de 5 000 euros maximum pourra être infligée au propriétaire loueur si les règles sur le DPE ne sont pas respectées.
Afin de réguler au mieux l’accès au logement pour les habitants et limiter l’impact des locations de courte durée, les communes pourront « définir des quotas d’autorisations de meublés de tourisme et délimiter, dans leur plan local d’urbanisme (PLU), des secteurs réservés à la construction de résidences principales ».
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Crédits photos : © Meublimo
