Zonage ABC : reclassement de 865 communes pour faciliter l’accès au logement
Publié le 17 juillet 2024
Par un arrêté du 5 juillet 2024, le Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires vient de faire évoluer le zonage ABC, qui définit les communes en France en tension immobilière. Publié ce 11 juillet au Journal officiel, l’arrêté reclasse 865 communes du territoire, dont 688 intègrent la “zone tendue”. Quelles sont les villes concernées par le nouveau zonage ? Avec quelles conséquences pour les propriétaires investisseurs ? Réponses.
Sommaire :
Rappel historique du zonage ABC
Les objectifs et périmètres du zonage ABC
Les communes reclassées au 11 juillet 2024
Les effets pour les investisseurs et propriétaires
Le zonage ABC : rappel historique et informations clés
Défini à l’article D304-1 du code de la construction et de l’habitation, le zonage ABC classe les « communes du territoire national en zones géographiques en fonction du déséquilibre entre l’offre et de la demande de logements ».
Il existe cinq zones géographiques (Abis, A, B1, B2 et C), par ordre décroissant de tension. Les zones Abis, A et B1 sont les zones en forte tension, qui présentent un « déséquilibre important » entre l’offre et la demande de logements. La zone B2 considérée comme déséquilibrée, tandis que la zone C est identifiée comme détendue.
Initialement lancé en 2003, dans le cadre de dispositif d’investissement locatif Robien, le zonage ABC a connu plusieurs révisions successives, principalement en 2006, 2009 et 2014. Le changement apporté ces derniers jours fait suite à une proposition gouvernementale de mars 2024, afin de répondre à la crise du logement.
Le zonage ABC a également connu quelques révisions partielles, en 2019 et 2022 notamment. La précédente évolution partielle du zonage ABC datait d’octobre 2023, avec le reclassement de 209 communes, soit 5 millions de personnes concernées.
Les objectifs majeurs du zonage ABC et son périmètre d’éligibilité
Le zonage ABC « classifie les territoires selon le degré de tension de leur marché immobilier local ». Il est ainsi utilisé pour encadrer le montant des loyers, les aides fiscales liées à l’investissement locatif, ou encore l’accession à la propriété.
Plus précisément, il détermine le périmètre d’éligibilité et les barèmes applicables (plafonds de loyer et/ou de ressources), dans les communes en zone tendue, pour :
- les aides relatives à l’investissement locatif (Denormandie, Pinel, Loc’avantages) ;
- les aides relatives à l’accession à la propriété (prêt social location-accession – PSLA, prêt à taux zéro – PTZ, TVA à taux réduit en zone ANRU et quartier prioritaire de la ville, bail réel solidaire – BRS) ;
- les aides relatives au logement locatif intermédiaire (Prêt locatif intermédiaire – PLI) ;
- la fixation des plafonds de loyers des logements sociaux financés en PLS (Prêt Locatif Social).
Les communes reclassées au 11 juillet 2024
Avec l’arrêté du 5 juillet 2024 modifiant l’arrêté du 1er août 2014 pris en application de l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation, l’objectif est de faciliter la construction de logements et l’accès à la propriété de près de 3 millions d’habitants.
L’arrête porte sur le reclassement de 865 communes au titre du zonage ABC. Parmi elles, 688 communes, jusqu’ici classées en zone B2 ou C, intègrent la zone tendue (B1 ou A). Par ailleurs, les 177 autres communes impactées par le reclassement, qui faisaient déjà partie des zones tendues, voient leur zonage évoluer.
Quelques exemples de communes reclassées.
| Villes (département) | Nouveau zonage ABC |
|---|---|
| Romainville (93) | Zone Abis |
| Rennes (35), Nantes (44), Craponne (69), Saint-Gervais-les-Bains (74) | Zone A |
| Lamballe-Armor, Saint-Brieuc (22) | Zone B1 |
| Le Loroux-Bottereau, Savenay (44) | Zone B1 |
| Erdeven, Saint-Pierre-Quiberon (56) | Zone B1 |
Nouveau zonage : les changements pour les propriétaires et investisseurs
Les 688 nouvelles communes en zone tendue vont pouvoir accueillir du logement locatif intermédiaire. Ces logements abordables, qui présentent des loyers inférieurs de 10 à 15% au marché locatif local, sont destinés aux classes moyennes ainsi qu’aux salariés du secteur privé.
De plus, les particuliers qui souhaitent acquérir un logement dans l’une de ces 688 communes vont pouvoir bénéficier du prêt à taux zéro afin d’acheter un appartement neuf. Près de 2 millions de personnes supplémentaires devraient ainsi être éligibles au PTZ.
Pour les 177 communes, dont le classement au titre du zonage ABC évolue, le périmètre d’éligibilité à certains types de logements est étendu, comme l’accessibilité au bail réel solidaire. Le soutien à la production de logements va se faire par une amélioration de l’équilibre économique des opérations de construction, grâce à des plafonds de loyers et de prix plus élevés.
Concrètement, les plafonds de loyer évoluent pour certains dispositifs fiscaux comme le Pinel. Un exemple de nouveaux plafonds avec deux appartements, selon la zone tendue.
| Type de zone | Appartement de 45m² + 5m² de balcon | Appartement T3 63m² + 6m² de balcon |
|---|---|---|
| Zone Abis | 987 € | 1 234 € |
| Zone A | 733 € | 917 € |
| Zone B1 | 590 € | 739 € |
Des questions sur le nouveau zonage ABC et l’évolution des plafonds de loyer ou de ressources ? Dispositif Pinel, prêt à taux zéro, logement intermédiaire, bail réel solidaire… n’hésitez pas à contacter nos conseillers pour vous renseigner sur nos programmes éligibles !
